湖南省株洲市X区人民法院
民事判决书
（2011）芦法民一初字第X号
原告株洲勤俭房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市X区X路＊＊＊＊。
法定代表人陈某，任该公司董事长。
委托代理人罗某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司副总经理，住（略）＊＊＊＊＊＊＊＊，身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，委托权限为特别授权。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司法律顾问，住（略）＊＊＊＊＊＊＊＊，身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，委托权限为一般代理。
被告罗某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，无业，住（略）＊＊＊＊，现住株洲市X区和谐家园＊＊＊＊＊＊＊＊，身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
委托代理人毛明扬，湖南湘江律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。
委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所专职律师，委托权限为一般代理。
原告株洲勤俭房地产开发有限公司诉被告罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月3日受理后，依法由审判员张凌担任审判长与代理审判员刘让武、人民陪审员易新能组成合议庭，书记员喻露担任记录，于2011年12月20日、2012年1月11日两次公开开庭进行了审理，原告株洲勤俭房地产开发有限公司的委托代理人罗某、李某某，被告罗某及其委托代理人毛明扬、肖淑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告株洲勤俭房地产开发有限公司诉称，原告（甲方）与被告(乙方)于2005年10月10日签订《协某书》，就被告位于芦淞区X村野鸭冲（原址）自建私房达成征收协某，原告已付清购房款共计x元，并约定“乙方在甲方办理房产证，土地证过户时无条件配合办理过户手续”，并且当时被告已将其房产证、土地证交给原告，并且该房屋已由原告公司完全拆除，该房已不存在，现原告到房产土地管理部门办理相关手续时，被告知要求被告到场配合，未果。现根据相关法律规定，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告协某办理土地使用权过户变更登记手续；2、由被告承担诉讼费用。
原告株洲勤俭房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照，证明原告主体资格；
证据2、原告组织机构代码证，证明原告主体资格；
证据3、本省常住人口登记卡复印件，证明被告主体资格；
证据4、协某书，证明房屋买卖属实及双方的权利义务；
证据5、国有土地使用证，证明被告已交付原告土地使用证；
证据6、房产证，证明被告已交付原告房产证。
被告罗某辩称，第一、原、被告双方不是普通房屋买卖合同关系，而是侵权赔偿和安置关系；第二、原、被告双方的协某书由原告单方制作，对此协某书被告只对收到的赔偿款x元予以认可，其他内容不可认可；第三、因原告没有对被告进行安置，且原告也未依法取得土地征收主体资格，因此，原、被告双方签订的协某书不具有法律效力，被告虽于房屋灭失后取得原告的赔偿，但仍是该土地的合法使用权人，原告无权要求被告办理过户手续；第四、本案至今已逾七年，原告在本次诉讼前未向被告主张过任何主张，被告也未得到任何安置，现还寄住在亲戚家，就事实部分而言，原告就该协某的法律效力早已默认终止，本案提出债权主张早已超过诉讼时效；第五、此次纠纷发生后，被告多次和原告联系安置问题，但是原告一直没有给被告结果，被告因为当时经济困难，曾借过2万元的高利贷，放贷的人就是原告公司副总经理的弟弟，之后被逼迫，只好签了该售房协某，所以，该协某不是双方自愿签订的。而且，被告周边的邻居赔了60万之后还得到了安置，被告只获得10万元，因被告家庭条件困难，且是弱势群体，没有为原告办理过户手续是因为原告没有对被告补偿、安置到位，且原告逼迫被告卖房并非不是双方自愿，现原告因支付了一些侵权赔偿款，就可以为原告的侵权行为买单，对被告及家人而言是不公平的；第六、被告及家人以为未取得安置，本案争议的房屋及土地还是属于被告，因此还特意去房产局、国土局办理了两家房屋的权证挂失手续，现原告要求被告及家人腾地，对此被告绝不能接受，当时在房产局主持会议下，原告书面确认给予被告等人安置，但至今原告对被告仍未安置，原告自然也不能要求过户。综上，原告的诉请是没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告罗某为支持其辩解主张，向本院提交如下证据：
证据1、《关于交警停车坪护坡滑坡影响私房的协某会议纪要》，证明本案不是房屋买卖关系，而是因为原告的侵权行为导致的善后处理、安置的关系，上面清楚的注明原告承诺赔偿并安置；
证据2、株洲市建设局出具的关于“勤俭房产取土危及房屋安全”的处理意见，证明本案不是房屋买卖关系，而是因为原告的侵权行为导致的善后处理、安置的关系，原告对被告有安置的义务，现在被告一直没有得到安置，本案的过错方在原告；
证据3、株洲市房产档案资料核档证明、株洲市私有房屋所有权证存根，证明当时因为被告不知道自己的土地证和房产证在何处，被告当时去房产局查询，房屋还是属于被告。
经庭审质证，被告对原告提供的证据质证认为：对于证据1、2、3无异议；对于证据4有异议，这个协某书不具有法律效力，因为主体不适格，被告只对收到的赔偿款予以认可，原、被告双方并不是买卖关系，而是侵权后的善后处理、赔偿纠纷；证据5、6有异议，对原告的证明内容有异议，因为当时可能是被告父亲被胁迫的情况下才将房产证和土地证交给原告，被告于2006年8月份分别在株洲日报、株洲晚报都登报挂失，被告从来没有交过房产证、土地证给原告。原告对被告提供的证据质证认为：对于证据1的证明目的、关联性有异议，原、被告是房屋买卖的事实，房屋买卖前是有相关的会议，但原告并没有安置的义务；证据2的证明目的、关联性有异议，原、被告系房屋买卖的关系；证据3的证明目的有异议，每个房产证都有存根，不能证明被告挂过失，不能证明被告的产权。
综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以采信；被告对于证据4的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，证明目的综合认定；对于证据5、6因该证据的原件在原告处，且与证据4能相互映证形成了一条证据链，本院对此证据予以采信。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，本院对证据1、2、3的真实性予以认定，证明目的综合认定。
经审理查明，2004年，原告株洲勤俭房地产开发有限公司在株洲市X区开发建设过程中，由于在小区东向山体边坡取土施工造成多次山体滑坡，危及被告罗某等人房屋的安全。2004年11月29日，原告与被告罗某等私房主在在株洲市房地产开发管理办公室的协某下达成了如下共识：“一、2005年的春节前勤俭房产彻底解决私房主的赔偿，使私房户人员愉快欢度春节；二、落实好赔偿前补助方案，安置住户；三、勤俭房产赔偿方案在2004的12月10前做出，十二月底前双方要达成解决问题的协某。四、勤俭房产应当在住户搬出后，房屋危险解除之前，做好房屋的安全监视工作，防止随时可能出现的问题并及时处理。……双方代表一致同意以上意见。”，且参会各方都在《关于交警停车坪护坡滑坡影响私房的协某会议纪要》上签名。2004年12月2日，株洲市建设局也作出了《关于‘勤俭房产危及房屋安全’的处理意见》，要求原告株洲勤俭房地产开发有限公司妥善处理好有关问题。2005年10月10日，原告与被告签订《协某书》，该协某书约定：“甲方株洲勤俭房地产有限公司（以下简称甲方），乙方罗某（以下简称乙方），甲乙双方协某，甲方开发交警小区时护坡塌方影响乙方房屋，甲乙双方达成协某，由甲方征收乙方的房屋计179平方米，甲方付乙方征收款壹拾万零壹仟元整（不含漆国庆部份）征收款已分三次付清即x元、8000元、x元，至二00五年十月十日止已全部付清。乙方在甲方办理房产证、土地证过户时，及时无条件配合办理过户手续。”并被告同时将争议房屋的房产证（株房私字x）和土地证（株郊国用（95）字第X号）交给了原告。后被告罗某向株洲市房产管理局申请补发争议房屋的房产证。2006年8月11日，株洲市房产管理局在《株洲晚报》上刊登了（2006）株房公字第X号公告，其内容为：根据《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》第二十二条规定，我局对下列申请人申请补发房屋权属证书，已经初步审定，现予以公告。有异议者请将书面材料自公告之日起三十日内送达我局房地产权属与市场管理处，逾期我局将核准登记，补发新的房产证书，原房产证作废。但之后，株洲市房产管理局没有为被告补发新证。2011年11月3日，原告以被告不配合办理过户手续为由，向本院起诉。
另查明，本案争议的房屋在原、被告签订《协某书》后已被拆除。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点之一是本案是房屋买卖合同纠纷还是侵权赔偿损失纠纷的问题；本案争议的焦点之二是原、被告双方于2005年10月10日签订的《协某书》是否合法有效的问题；本案争议的焦点之三是本案是否超过诉讼时效的问题。
关于本案争议的焦点之一，虽然本案是原告在被告房屋附近进行房屋建设施工时，导致被告的房屋开裂，对被告的房屋存在侵权行为，但是，在政府有关部门组织协某后，原、被告双方于2005年10月10日签订了《协某书》，该协某书中约定由甲方（原告）征收乙方（被告）的房屋，由原告支付被告征收款x元。从该《协某书》约定的内容来看符合房屋买卖合同的基本要素，且原告将征收款已全部支付到位，同时，被告也将争议房屋的房产证和土地证交给了原告。本院认为，原告损坏被告的房屋后，对该房屋以货币购卖该房屋产权的方式进行赔偿也符合情理，亦不违反法律的强制性规定，该《协某书》实质就是房屋买卖合同，因此本案是房屋买卖合同纠纷。
关于本案争议的焦点之二，《协某书》是在政府有关部门组织协某后，双方当事人于2005年10月10日签订的，有双方当事人的亲笔签名，且双方当事人都是完全民事行为能力人，被告在庭审中也没有提交证据证明原告存在欺诈、压迫的情形，故本院认为，该协某是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，是合法有效的，原、被告双方应按协某的约定履行各自的义务。
关于本案的争议焦点之三，本案争议的标的物是土地使用权，土地使用权属于物权的范畴。物权争议不适用民法中诉讼时效制度，故被告以原告的诉讼请求超过法定诉讼时效为由提出的抗辩意见，本院依法不予采纳。
综上所述，原、被告于2005年10月X号签订的《协某书》是合法有效的，原告已按协某的约定将x元人民币支付给被告，被告也应按协某的约定协某原告办理土地使用权的过户手续。被告辩称原、被告双方不是房屋买卖关系而是侵权赔偿、征收补偿与安置的法律关系，且原告的请求已超过诉讼时效的主张，因与事实和法律不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告罗某于本判决生效后30日内，协某原告株洲勤俭房地产开发有限公司办理位于株洲市X村野鸭冲的国有土地使用权证号为株郊国用（95）字第X号的土地使用权过户手续。
本案案件受理费2320元，由被告罗某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长张凌
代理审判员刘让武
人民陪审员易新能
二0一二年一月十一日
书记员喻露
附适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
