原告（反某被告）张XX，男，X年X月X日出生。

委托代理人李理博、刘某，河南魏征律师事务所律师。

被告（反某原告）洛阳上城置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人杨某，该公司董事长

委托代理人张书凯，河南定鼎律师事务所律师。

第三人李XX，男，X年X月X日出生。

委托代理人李XX，男，X年X月X日出生。

第三人符XX，男，X年X月X日出生。

第三人符XX，男，X年X月X日出生。

第三人符XX，男，X年X月X日出生。

原告（反某被告）张XX诉被告（反某原告）洛阳上城置业有限公司（以下简称上城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2008年9月19日受理后，诉讼中，上城公司提起反某并申请追加符XX、符XX、符XX、李XX为本案第三人参加诉讼，本院依法通知第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2009年10月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李理博、刘某及被告委托代理人张书凯、第三人李XX委托代理人李XX到庭参加了诉讼。第三人符XX、符XX、符XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对案件进行了缺席审理，本案现已审理终结。

原告（反某被告）诉称，原、被告于2006年6月初达成了由原告购买被告开发的洛阳市九都春天项目X号楼商铺（包括外庭三层，内庭二层）的购房意向。双方于当年6月22日签订了商品房买卖合同，又在当年7月8日签订了《协议书》；2006年7月23日，双方又签订了《补充协议书》一份。双方签订上述协议后，原告依约支付了首付房款200万元。由于被告在办理按揭过程中无法按总房款50%获得贷款，后来，X号楼外庭14间商铺由原告的朋友购买。原告实际购买X号楼外庭一层商铺5间、X层5间、三层20间，内庭一、二层共计12间。原告依约及时履行了付款义务。按协议约定，中庭露天部分应当由被告用玻璃钢材料盖顶，履行中，原告进行了施工。由于中庭盖顶，消防要求内庭二层商铺设防火卷闸门和消防喷淋设施。该项费用已由原告先行垫付。另外，在合同履行过程中，原被告协商外庭商铺内设楼梯取消，二层商铺不进行分割等变更，被告工程减项（含强弱电减项）。上述费用共计x.92元，依照《协议书》约定，该部分费用应由被告承担。补充协议约定被告应当在2006年12月1日交付房屋，时至今日，被告未按合同约定向原告办理房屋交付手续，并且未按合同约定配置弱电、未安装闭路监控设施，二层房屋伸缩缝未做处理。更为严重的是X号楼内庭未施工完毕，直接导致内庭商铺丧失功能无法使用。故依法提出如下诉讼请求：1、判令被告对原告购买九都春天X号楼商业用房按《商品房买卖合同》及补充协议的约定办理房屋交付手续，同时承担迟延交房违约金（按日万分之五计算，暂计算至起诉之日），共计x.7元；2、判令被告退还未按设计施工部分工程造价款，并承担中庭盖顶费用及由此增加的消防配套设施费用，共计x.13元；3、判令被告交付小区地下停车位一个；4、判令被告依合同约定安装、完善闭路监控系统；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告（反某原告）辨某，原告所诉无法办理房款50%银行贷款理由不能成立。办理银行贷款的前提是签订《商品房买卖合同》，没有签订《商品房买卖合同》的房屋自然无法办理银行贷款。其签订《商品房买卖合同》的房屋均办理了银行贷款，本案不存在原告所诉无法办理银行贷款的事实；原告以未交付房屋为由主张违约金没有事实依据。原告诉称房屋未完工与事实不符，诉争房屋2006年9月10日通过验收合格，达到交付条件，现场被破坏是原告所为。实际原告已于2006年10月进驻并装修，已实际占有诉争房屋，被告交付义务履行完毕；另外，合同约定原告未付清房款，被告可以不交付或延期交付房屋；同时，双方没有约定正式交房手续的形式，口头通知交付房屋同样有效。以上证实原告第一项诉讼请求不能成立。原告第二项诉讼请求亦不能成立，强、弱电部分已经配备完毕，不存在减项问题；室内楼梯已于2005年即通过设计变更取消了，此部分亦不存在减项问题；原告增加消防配套设施与被告无关。附赠小区地下4个停车位包括第三人的车位，具体位置没有确定，需确定后交付。小区X路监控系统，原告指定安装位置，被告可以安装。

被告（反某原告）反某某，2006年7月8日，张XX（买方）与上城公司（卖方）签订的协议书中约定：由张XX以个人名义分别签订商品房买卖合同的方式整体购买上城公司开发的九都春天X号楼商业用房，面积7134.93，最终房屋面积以房管部门测定为准（后经测定，该房屋面积为7399.03），均价为4500元3，当年12月31日前付清房款。合同签订后，上城公司依约履行了该协议，于2006年10月将房屋整体交付给了张XX，张XX开始装修。而张XX未依约付款，直到目前尚拖欠房款x元（其中拖欠协议约定房款x元、面积增加款x元）拒不支付。按照商品房买卖合同约定，买方如不按期支付房款，应按日向卖方支付逾期应付款额万分之五的违约金。据此计算，张XX应向上城公司支付违约金x元。此外，张XX在装修过程中，将消防自动报警系统损坏，需要修复费用x元，张XX应予支付。现提出如下反某请求：1、依法判令张XX支付拖欠的购房款x元及逾期付款违约金x元；2、判令张XX支付反某人因其损坏消防自动报警系统而支出的修复费x元；3、由张XX承担本案全部诉讼费用。

原告（反某被告）针对反某部分辩称：本案诉争房屋，上城公司称实测面积为7399.03，大于其证载面积20.03；并且包括《协议书》以外X号房屋，该房屋不属《协议书》调整，上城公司按《协议书》价格计算该套房屋价款并向原告主张没有合同依据；诉争房屋应当按套进行面积误差调整，上城公司未将实测报告交付原告，无法进行面积误差调整，房屋最终价款无法确定；同时，按照约定中庭盖顶费用、工程减项费用、消防设施费用应由上城公司承担。上述费用冲减房款后，原告不欠房款。被告主张原告拖欠x元房款没有合同和法律依据，其主张逾期付款违约金x元自然不能成立。上城公司第二项反某请求亦不能成立，自动报警系统修复费x元尚未实际发生，上城公司不存在该项经济损失，要求原告承担没有法律依据。

第三人辩称：第三人加入购房是与原告协商的结果，房款亦是以原告名义支付，并已付清，因此第三人与本案无关。

根据当事人的诉讼请求及答辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、双方是否依约履行了付款、交房义务履行情况如何2、合同哪些部分发生变更变更的合同部分履行如何3、买卖标的物的交付时间、条件、手续是如何约定的双方是否有违约行为

针对以上焦点问题，原告提供的相关证据及理由如下：第一组证据：证据一、双方2006年7月8日签订的《协议书》。证明：1、张XX与上城公司之间存在购买九都春天X号楼商业用房的合同关系；2、X号楼商业用房是由内庭、外庭构成；3、房产总价是x元；4、付款方式是50%银行贷款；5、X号楼商业用房全部由张XX一次性购入，即使签订各分别合同，也不可改变房产一次性全部购买之实情；6、张XX享有X号楼商业用房的全部处置权，包括对外租赁与他人合作开发等，上城公司不干涉张XX的自由交易和开发行为；7、房屋交付前，须用优质的玻璃钢材料将中庭露天部分盖顶，费用上城公司承担；8、上城公司同意附赠地下车位4个；9、上城公司未按交房标准及原设计的施工方案施工部分按市场价补偿张XX。证据二、双方2006年7月23日签订的《补充协议书》一份。证明：1、房屋交付前，张XX有权对房屋进行装修；2、交房日期为2006年11月30日；3、逾期交房按张XX付款的万分之五支付违约金。证据三、双方签订的《商品房买卖合同》共42份。证明：1、外庭10间房屋（107、108、109、110、123、207、208、209、210、223、）7850元"3；内庭一、二层12间，外庭X层20间1300元"3。2、面积误差比3%以内，据实结算房款。大于3%部分房款出卖人承担，产权归买受人，减少面积超出3%部分房价款出卖人双倍返还买受人；3、规划变更，出卖人应当在批准之日起10日内，书面通知买受人；4、商品房达到交付使用条件，书面通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单。5、房屋交付使用后90日内，出卖人将办理权属登记资料备案；6、交房标准：主要入口均设有闭路监控；7、房屋平面图证明：内庭一、二层通道完整连结，内庭向南昌路方向设有出入通道。第二组证据：证据四、上城公司财务人员制作的张二成付款明细表。证明：截止2008年4月5日上城公司共收到x元房款；第三组证据：证据五、2004年洛阳市城市规划局颁发的04-X号建设工程规划许可证。证明：X号商住楼（X层地下X层）建设规模x.3。证据六、洛阳市X路九都春天住宅小区X号楼商铺施工平面图。证明：X号楼商铺内庭设计有通道；证据七、2007年7月13日洛阳市城市规划局颁发的【2007】第（174）号建设工程规划许可证。证明：1、04-X号建设工程规划许可证收回换发该证建设规模为x（含商业7373）比原规划减少2800.3；2、上城公司在房屋销售后进行了规划变更。证据八、2008年8月27日原告从洛阳市房地产产权产籍管理处调取的上城公司第x号房屋所有权证存根及附图。证明：X号楼规划变更减少的建筑面积包括内庭通道。证据九、洛阳市消防支队2007年2月15日颁发的洛公消验字【2007】第X号《建筑工程消防验收意见书》。证明：该消防验收时中庭尚未盖顶，即上城公司是在X号楼商铺尚不具备交房标准的情况下进行了消防验收。该组证据证明以下事实：1、双方签订《协议书》、《商品房买卖合同》时，内庭通道已作为公摊面积计入预售房款；2、张XX支付的房款包括内庭通道分摊部分，上城公司没有建设内庭通道构成违约；3、上城公司规划变更应按《商品房买卖合同》规定及法律规定书面通知张XX而未通知，违约责任不能免除，应承担延期交房违约责任；4、上城公司在进行X号楼消防验收时，X号楼尚未按设计及合同约定施工完毕，不符合验收条件，该验收不能作为上城公司履行合同的证据，不能证实验收时X号楼符合交付条件。5、X号楼没有综合验收手续。第四组证据：证据十、2007年3月4日李乐民向上城公司出具的《保证书》。证明：2007年3月4日中庭盖顶进场施工，截止该日期X号楼尚不具备交付条件。证据十一、2008年1月6日上城公司出具的《关于张XX要求在九都春天X号楼北侧建造进出通道的答复》证明：截止2008年1月6日上城公司内庭通道尚未建设不具备交付条件。证据十二、2007年7月3日张XX进行外墙装修签订的《洛阳第五大道外墙面檐口装饰工程合同书》。证明：2007年7月3日张二成开始进行外墙装修，该装修行为的合同依据是《补充协议书》第1条。第五组证据：证据十三、张XX与洛阳亿克珠宝首饰有限公司签订的《房屋租赁合同》。证明：2007年9月26日张XX转移占有107、108、109、110四个商铺位，面积577.3。证据十四、豪享来餐饮有限公司证明及与张XX签订的《房屋租赁合同》。证明：上城公司售房部占用张XX购买的商铺123、223、125、225至2008年3月15日。第六组证据：证据十五、2007年3月29日张XX与洛阳天柱装饰玻璃有限公司签订的《玻璃光蓬工程施工合同》及付款凭证。证明：中庭盖顶费用40万元。该费用根据《协议书》约定应由上城公司承担；证据十六、防火卷帘门制作安装合同及付款凭证。证明：防火卷帘门制作安装费用共计11万元，该费用根据《协议书》约定应由上城公司承担。证据十七、防火喷淋设施付款凭证证明：该费用应由上城公司承担。

被告对上述证据的质证意见如下：1、对证据一的真实性没有异议，但对证明对象有异议，证据一不能证明原告诉讼请求成立。2、对证据二的真实性没有异议，但对证明对象有异议，证据二不能证明交房日期为2006年11月30日。依据《补充协议》第二条原设计修改交房期限应推迟。3、对证据三的真实性没有异议，但对证明对象有异议。（1）、规划变更致使房屋空间尺寸、结构形式、户型、朝向发生变化才需要通知原告，本案不存在这种情况。（2）、诉争房屋有验收手续符合交房条件，没有书面通知原告交房，但事实上房屋已经交付。（3）、房屋平面图和实际不一致是由于旧楼未能拆迁造成的，原告对此知道但没有异议并且已接受。4、对证据四的真实性没有异议，但对证明对象有异议。该付款金额包括第三人付款x元。5、对证据五、证据六的真实性均无异议。X号楼分一期和二期工程，因北侧拆迁不成导致二期未建。7、对证据七的真实性没有异议。X号规划许可证实际是为了办理产权证补办的手续。8、对证据八的真实性没有异议。内庭通道是二期工程。9、对证据九的真实性没有异议，但对证明对象有异议。中庭盖顶属于装饰工程，不属于被告办理消防手续范围。10、对证据十的真实性没有异议，但对证明对象有异议。中庭盖顶是原告不让被告施工，《保证书》不能证明房屋没有交付。11、对证据十一的真实性没有异议，但对证明对象有异议。同意原告建设进出通道的前提是张XX需要支付对价100万元，原告没有付款现该地不再给张XX。12、对证据十二的真实性没有异议，但对证明对象有异议。《补充协议》第1条约定的是装修设计和装修工程的前期准备而不是装修行为，原告主张有权提前装修没有合同依据。13、对证据十三被告认为与本案无关。14、对证据十四的真实性没有异议。被告占用房屋作为售房部是经过原告同意的，原告未付清房款被告有权占用房屋，售房部具体交付时间需要回去落实一下。15、对证据十五的真实性有异议。原告自己用钢化玻璃进行中庭盖顶与合同约定的材料不符，被告愿意承担不超过10万元的费用。16、对证据十六、十七的真实性有异议。被告只应承担中庭盖顶费用，防火卷帘门、防火喷淋设施费用被告不应承担。

针对以上焦点问题，被告上城公司提供的相关证据及理由如下：证据1、2006年7月8日双方签订的《协议书》。证明：X号楼商铺是张XX一人整体购买，均价4500元3，面积以房管部门测定为准。证据2、2006年7月23日双方签订的《补充协议》一份。证明：房屋交付时间发生了变更，依据《补充协议》第二条原告提交原设计修改方案，该方案实施需推迟交房期限由双方在乙方提交修改方案后三日内确定。原告提交了修改方案但双方没有另行协商交房期限，应当视为交房期限不明。证据3、九都春天X号楼《单位工程竣工验收记录》（下简称《验收记录》）。证明：2006年8月31日诉争房屋即验收合格。证据4、九都春天X号楼《单位工程质量综合评定表》（下简称《综合评定表》）。证明：2006年11月10日诉争房屋经综合验收合格，具备交房条件。证据5、《商品房买卖合同》。证明：2006年6月22日张二成签订38份《商品房买卖合同》；2006年11月28日张二成签订2份《商品房买卖合同》；2007年1月16日张XX签订2份《商品房买卖合同》。上述合同均办理了银行按揭付款，本案不存在原告所诉无法办理银行按揭贷款的事由。证据6、7、8、9是第三人《商品房买卖合同》。证明：李XX、符XX、符XX、符XX购买的房屋价款为x元，该款已付清。张XX通过银行贷款支付房款840万元，付现金x元。证据10、原告于2006年7月30日提交的《X号楼商铺工程改造方案》。证明：证明内庭所遗留的楼梯口全部封闭，外庭二层作为公共卫生间，所有内外庭墙暂时不做，在以上工程改造结束前书面告知各项改造方案后再施工。增加了公共卫生间，必然导致面积增加，楼梯口全部封闭导致工程量增加，施工是按照原告的要求改造，交房日期已确定的事实不能成立，双方没有确定具体交房日期。证据11、《房产测绘成果审核表》。证明：X号楼经实测面积为7399.03，张XX应当补面积增加款x元。证据12、《X号楼商铺电费单》。证明：张XX交纳的2006年10月至2007年7月电费是x.5元；张XX交纳电费的事实证实诉争房屋2006年10月即交付原告。证据13、《设计修改通知单》。证明：X号楼室内楼梯在2005年11月30日即取消，双方合同取消的原设计项目不包括室内楼梯，原告无权主张室内楼梯造价补偿。证据14、《现场签证单》。证明：X号楼商铺改造导致消防自动报警系统损坏，原告应承担修复费用x元。证据15、河南中诚消防制冷工程有限公司项目部（以下简称中诚消防工程公司）证明：X号楼消防自动报警系统损坏是由于改造行为造成的。证据16、《联防协议书》。证明：2007年1月1日农行涧西支行南昌路营业所与被告签订联防协议，据此证实原告实际将房屋投入使用，被告交房并不违约。证据17、《消防验收意见书》。证明：2007年2月15日房屋通过消防验收。

原告对上述证据的质证意见如下：1、对证据1的真实性没有异议。但认为面积误差应当按单套房屋进行核算，而不是按总面积核算。2、对证据2真实性没有异议。对其证明方向有异议，原告认为《补充协议》确定的交房期限是2006年11月30日。本案，双方当事人对修改方案实施是否造成延期交房没有约定。根据《合同法》规定合同变更内容约定不明或没有约定，应当认为没有变更。本案交房时间应当确定为2006年11月30日。3、对证据3、4真实性有异议。原告认为该二份证据所载竣工面积大于被告实际证载面积3473，该二份证据内容虚假不具有真实性。4、对证据5、6、7、8、9真实性没有异议。但认为原告是合同付款义务的主体，第三人付款均应视为原告支付房款，第三人房款金额应为x元。5、对证据10真实性没有异议。认为该证据可以证实室内楼梯是经原告要求被告取消的。被告没有按要求将内庭断开处用钢筋混凝土连接。6、对证据11真实性有异议。原告没有收到测绘报告，同时该测绘报告大于被告证载面积20.03，另外该测绘报告包括《协议书》之外X号房屋。7、对证据12真实性没有异议。但认为该证据不能证实被告2006年10月交付了房屋。电费是由于安装中央空调及中庭盖顶产生的。8、对证据13真实性有异议。认为室内楼梯是经原告要求被告取消的。9、对证据14、15真实性有异议。该证据不能证实原告将消防自动报警系统损害，该费用未实际发生被告无权主张。10、证据16与本案无关，农行承租的房屋不是本案诉争的房屋。11、对证据17真实性没有异议。但认为消防验收时房屋没有进行中庭盖顶，尚不具备交付条件。

诉讼中，原告申请对X号楼商铺未施工的墙体及楼梯、强弱电部分造价进行司法鉴定；被告申请对X号楼中庭阳光棚造价进行司法鉴定。洛阳中华会计师事务所有限公司受本院委托对上述事项做出洛中会事鉴价字【2009】第X号工程造价司法鉴定报告书，结论为：阳光棚造价x.23元；X号楼商铺部分墙体及楼梯造价x.84元；X号楼商铺电气安装造价x.06元。

原告认为，以小波玻璃钢瓦为材料进行阳光棚鉴定不合理。诉争房屋中庭以上有X层住宅，小波玻璃钢瓦强度不够，如高空坠物可将其击穿，不能以此材料建造阳光棚，原告使用钢化玻璃建造阳光棚并无不当。因此，阳光棚造价应以原告实际建造费用计算。对墙体及楼梯、电气安装造价鉴定结果无异议。

被告质证对阳光棚造价无异议。认为《协议书》约定的是玻璃钢材料，原告使用钢化玻璃不符合约定。高空坠物如造成人员、财产损失，应有相应的人承担民事责任，阳光棚建造者不应承担民事责任，原告辨某的理由不成立。被告对楼梯部分的造价有异议，认为室内楼梯早在2005年即已取消设计，而不是由于原告提出要求后取消的，该部分被告不应补偿原告。对其余部分无异议。

经审理查明，2004年8月11日洛阳市城市规划局对X号楼颁发了04-X号建设工程规划许可证，证载建设规模是x.7平方米。

2005年11月30日的《设计修改通知单》取消了X号楼室内楼梯。

2006年6月初，原、被告双方达成了由原告购买被告开发的洛阳市九都春天项目X号楼商铺（包括外庭三层，内庭二层）的购房意向。

2006年1月24日原告支付了预订金10万元。

2006年6月22日双方签订了商品房买卖合同37份（关于原、被告及第三人签订商品房买卖合同的具体情况见专项详述）。

2006年7月7日原告付款200万元（原告及第三人支付房款的具体情况见专项详述）。

2006年7月8日双方签订的《协议书》中约定：原告购买被告开发的九都春天X号楼全部商业用房，面积7134.93，均价4500元3，总价x元；包括外庭一层12间计1610.3、外庭二层12间计1903.3、外庭三层20间计1602.3，内庭一层6间计837.13，内庭二层6间计1180.33；房款的50%银行按揭贷款分两期办理；签约之日付款200万元、第一期银行贷款贷出后付款500万元、第二期银行贷款贷出后付款500万、交房时付300万元、余款2006年12月底付清。若因银行贷款不能按期办理，原告可以延期付款不构成违约；房屋交付前被告应将中庭用优质玻璃钢材料盖顶，并具备安全验收要求，费用被告承担；被告未按交房标准及原设计的施工方案实施施工的部分由被告按现行的市场造价补偿给原告；被告附赠该小区地下车位4个；主要出入口安装闭路监控设施。

2006年7月23日双方签订的《补充协议书》中约定：正式合同交房日期为2006年8月31日，甲方届时必须保证乙方可对上述房屋进行装修设计和装修工程的前期准备，但甲方不保证上述房屋符合法律意义上的交房条件；乙方需在正式合同签订一周内为甲方提交原设计的修改方案，该方案实施需推迟交房期限由双方在乙方提交的修改方案后三日内确定；甲方保证在11月30日前完成上述房屋工程验收手续，如在此期限内甲方未能完成正式交房手续，则按双方约定在此期限第二日起每日按乙方付款的万分之五向乙方支付违约金。

2006年7月30日原告向被告出具《X号楼商铺工程改造方案》要求：内庭所有预留楼梯口全部封闭；外庭二层与内庭二层东北角用钢筋混凝土连接，使二层成为一个连通的整体，并在二层做一个公共卫生间；外庭107与208之间预留的楼梯口暂时保留，其余房间预留的楼梯口全部封闭；所有内庭隔墙暂时不做。

2006年8月31日涉案房产通过了监理、设计、施工、建设单位四方验收。

2006年11月10日诉争房屋经综合验收合格。

2007年1月14日，洛阳恒宇房地产测绘队提交了《房产测绘成果审核表》中载明：X号楼XX层商业局部待建，现实测商业面积为7399.3，附每套房的具体面积。

2007年2月15日X号楼通过了消防验收，中庭盖顶到2007年5月中旬方才竣工，原告实付了中庭盖顶费用40万元。

2007年3月4日李乐民入场进行中庭盖顶施工时与被告签订的《保证书》载明：保证玻璃顶棚施工期间所发生的水电费、安全问题、垃圾清运等均由李XX承担。

2007年3月，原告分两次共支付消防改造工程款x元。

2007年7月，原告支付了防火卷帘门制作安装费11万元。

2007年7月3日，原告开始对商铺外立面装修。

2007年7月13日洛阳市城市规划局收回04-X号建设工程规划许可证，下发洛城规证【2007】第（174）号建设工程规划许可证，证载建设规模是x平方米（含商业7379平方米）。X号楼竣工面积比规划面积多3472平方米，被告陈述X号建设工程规划许可证是办理房产证时补办的。同时，亦陈述由于无法完成对案外人房屋拆迁，X号楼二期工程未建。X号楼施工平面图（竣工图）包括被告所述二期未建部分，《商品房买卖合同》附图亦包括被告所述二期未建部分。

2007年7月16日的《X号楼商铺电费单》证明：原告交纳的2006年10月至2007年7月电费是x.5元，该电费包括2006年10月之前由张XX装中央空调用电6000度及2006年10月至2007年7月16日（含中庭盖顶施工）用电x度。

中诚消防工程公司的《现场签证单》载明：X号楼商铺改造，拆除自动报警系统，报警线路X路、设备损坏，造成X号、X号、X号楼报警系统瘫痪，现重新查线修复系统，需更换设备费用x元、人工费x元，合计x元。

2007年8月7日被告领取了X号楼X至X层的房产大证，证载面积7379.07平方米（与2007年7月13日的规划证载面积一致）比被告提供的实测报告少20.02平方米。同时，被告提交的实测报告包括X号房屋，面积147.73，该房屋不属于《协议书》约定的56间房屋之内。

2007年9月26日，原告与亿克珠宝公司签订了X号、X号、X号、X号房屋的租赁合同。

2008年1月6日上城公司函复原告，同意原告在X号楼X房北侧山墙以北、向阳轴承厂居民楼以南、东至建筑红线以内、西至X号楼商场内庭建造进出通道，上城公司对建造通道一事，现在和今后均不予干涉，也不再答复任何单位和个人使用该地承诺。原告进行了一些施工并购买了必备的工程材料。同年11月18日，上城公司书面通知原告：取消原答复的全部内容，还表示二期工程暂不做。被告曾将内庭通道断开部位用铁板连接，缺口用简易板材作为外墙封堵，原告在进行相应的基础施工时，拆除了二层连接板。

2008年3月15日，被告将其作为售房部使用的X号、X号、X号、X号房屋交付给了原告，由原告与洛阳豪享来餐饮有限公司建立了租赁关系。

2008年7月18日，中诚消防工程公司项目部证明：九都春天住宅小区消防工程完成，经消防支队验收合格交付业主使用后，由于X号楼商铺私自改装消防设备，导致报警系统瘫痪，无法正常运行。

2008年9月19日起诉时，内庭二层通道断开、内庭向东出口通道不通；外庭二层及内庭没有投入使用，由原告进行管理；外庭三层原告自用了一部分其余出租给他人经营电玩城，原告承认外庭三层（总面积1602.93，价款x元）没有迟延交付。

2008年11月18日，被告向原告送达了通知：由于你不信守承诺，长期拖欠我公司购房款（至今尚欠x元）不予支付，尤其是毫无道理地将我公司诉至法院，严重扰乱了我公司的正常工作。鉴于上述，经公司研究决定，取消2008年1月6日向你所作答复的全部内容。

诉讼中，经洛阳中华会计师事务所有限公司鉴定X号楼中庭阳光棚造价为x.23元；X号楼商铺部分墙体及楼梯造价为x.84元（其中内楼梯部分的费用为x元）；X号楼商铺电气安装造价为x.06元；三项合计为x.13元。

原、被告及第三人签分别签订购房合同的情况：原、被告于2006年6月22日签订37份《商品房买卖合同》，所购房屋是101、102、103、105、106、107、123、125、201、202、203、205、206、207、208、223、225、301、302、303、305、306、307、308、309、310、311、312、313、315、316、317、318、319、327、328、X号房屋；其中107、123、125、207、208、X号房屋单价是7850元3，其余单价是1300元3；2006年7月29日签订1份《商品房买卖合同》所购房屋是108房单价7850元3；2006年11月28日签订2份《商品房买卖合同》所购房屋是109、209，单价7850元3；2007年1月16日签订2份《商品房买卖合同》所购房屋是110、210单价7850元3。上述房屋共计42间，5179.23，总价x元。《商品房买卖合同》所示建设工程规划许可证号为洛规04-248；付款方式为银行贷款，迟延付款买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；房屋交付的条件为该商品房经验收合格，达到交付条件出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图，该图所示内庭有完整连接的过道和通道。

2006年9月1日第三人符为民与被告签订3份《商品房买卖合同》所购房屋是218、219、119；同日，符XX与被告签订6份《商品房买卖合同》所购房屋是120、121、122、220、221、222；符XX与被告签订3份《商品房买卖合同》所购房屋是118、117、217；2006年10月24日，第三人李XX与被告签订2份《商品房买卖合同》所购房屋是111、211。第三人所购房屋单价均为7850元3，总面积1955.73，总价款x元。原告、第三人与被告签订的56份《商品房买卖合同》与《协议书》约定的56间房屋一致，原告是银行按揭付款，第三人是现金付款。庭审中原、被告均认可第三人房款（x.5元）是以原告名义支付并已付清。

原告及第三人付款情况如下：2006年1月24日（农历二00五年十二月二十五）付10万元；7月7日付200万元；7月24日付170万元；7月27日付30万元；8月30日银行贷款640万元，同日付现金600万元；9月28日付100万元；10月11日付180万元；10月24日付x元；

2007年1月26日付x元（实付款x元）；2月2日付50万元；2月12日付150万元；2月16日银行贷款200万元；4月4日付200万元；11月7日付187万元；12月25日付40万元；12月28日付48万元（被告认可x元）；

2008年1月15日付30万元；1月17日付30万元；1月28日付23万元；1月30日付30万元；2月4日付40万元；3月3日付30万元；4月5日付x元。上述付款共计x元，（合同价x元一x元）尚欠合同价款x元未支付被告。

本院认为，本案原、被告就九都春天X号楼商铺买卖签订的《协议书》、《补充协议书》及42份《商品房买卖合同》是双方协商一致的结果，未违反某家法律法规的禁止性规定，应为有效合同。第三人与被告签订的14份《商品房买卖合同》涉及的房屋已包含在《协议书》所售房屋之内，并且原、被告及第三人均认可第三人支付的房款视为原告付款。因此，第三人购房并未改变原、被告依据《协议书》、《补充协议书》及相关文件所享有的权利和义务。对于原、被告双方在履行商品房买卖合同中本案争议的焦点问题，本院在此分述如下：

一、关于诉争房屋是否已具备交付条件。

被告为证实诉争房屋已具备《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件（商品房经验收合格），其提交了九都春天X号楼《验收记录》、《综合评定表》两份证据。根据庭审查明《验收记录》、《综合评定表》载明X号楼竣工面积均为x，所谓竣工面积应是实际完工的建筑面积。洛阳市城市规划局颁发的X号规划许可证所载面积为x，比《验收记录》、《综合评定表》所载面积少3473。庭审中被告亦陈述：X号规划许可证是办理房产证时补办，该证面积应为X号楼实际完工面积。否则多出的3473因不符合规划无法办理产权登记。本案事实上X号楼已完成了产权登记，不存在未登记建筑（房屋）。据此，应确认X号楼实际面积为x。另外，庭审亦查明诉争房屋是在原施工图上加盖竣工图章。根据竣工图编制规范，只有按图施工没有变动的，施工单位才可以在原施工图上加盖竣工图章。本案诉争房屋竣工图包含了被告陈述的“二期”未建部分。竣工图是建筑物施工结果在图纸上的记载并且是竣工验收的必备资料，本案《验收记录》、《综合评定表》不但所载竣工面积与实际完工面积不符，同时其所依据的竣工资料亦不真实。根据《建筑法》61条规定，交付竣工验收的建筑工程，应当具备国家规定的竣工条件。《建设工程质量管理条例》第16条规定“完成建设工程设计和合同约定的各项内容”是建设工程竣工验收的必备条件。本案，《商品房买卖合同》所附房屋平面图及X号楼一、二、三层《竣工图》均可证实：（因X号楼工程设计包括被告所述“二期”未建部分是指连接通道和过道的部分），X号楼实际是在不具备《条例》规定的竣工条件情况下进行的“竣工验收”，不符合《建筑法》61条之规定验收条件。被告提交的《单位工程竣工验收记录》、《单位工程质量综合评定表》仅能证实已完工的建筑工程质量合格，不能证实本案诉争房屋已经符合交付条件。

本诉原告虽没有购买未建部分房屋，但未建部分包括房屋和内庭共有部分中的过道、商场通道，共有部分缺失直接导致原告所购内庭房屋无法使用或使用价值降低。同时本案诉争房屋是预售商品房，预售商品房面积是按施工图上数据计算的面积，内庭共有部分中的过道、商场通道面积已分摊至原告购房面积之内，价款亦包含在合同价格之内。现被告未建内庭共有部分中的过道、商场通道，其减项工程应按鉴定价款扣减。被告于2008年1月6日发出的复函，已明确答复商场向东的通道占用的土地归原告使用并由原告自建通道。原告已进行了基础施工，说明原告同意了被告的处理意见。这是双方形成的弥补以前协议漏洞的第二份补充协议，双方均应依约履行而不得单方随意改变。在原告同意按复函意见执行后，可以认为此时房屋已经实际交付，原告可以向外出租了。后来被告提出该复函还有支付100万元对价的前提条件，但未提供相关证据，该辩解本院不予采纳。

二、本案诉争房屋的交付时间应当按原告实际占有时间来认定及违约责任的承担。双方于2006年6月22日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限是当年8月31日，补充协议书重新约定的“卖方必须保证买方可对上述房产进行装修设计和装修工程的前期准备，但不保证符合法律意义上的交房条件的时间确定为2006年8月31日”，却未约定买方进场搞装修设计和装修工程的前期准备需办理的手续，致使卖方说不清楚买方是何时占用了讼争的房屋。《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2006年8月31日，后来的《补充协议》改变的交房时间为2006年11月30日，原告依约提出工程改造方案后，被告按方案进行了施工，但未就交房期限问题提出新的要约，视为被告不需要延长交房期限，仍按原定交房期限执行。庭审中被告提交了《X号楼商铺电表统计》及被告与农行涧西区X路营业所（以下简称农行南昌路营业所）签订的《联防协议书》两份证据，用以证实2006年10月已将讼争房屋整体交付原告。经查《X号楼商铺电表统计》包括两方面内容：1、“自X号楼商铺2006年10月至2007年7月16日电表读数合计x度”；2、原X号楼项目电表计量用电6000度、两项合计x度，共计x.8元。原告亦交纳了相应电费。《X号楼商铺电表统计》包括被告自认的诉争房屋交付前（2006年10月之前）的用电费用，被告收取原告电费显然不是基于诉争房屋已交付这一事实而发生的，所以，不能认定原告开始用电的时间为实际占有的时间。2007年3月4日进行中庭盖顶施工时，施工方（李乐民）与被告签订的《保证书》证实当时X号楼商铺仍由被告控制。另查明，目前豪享来承租的房屋，当时被告作为售房部使用至2008年3月15日。上述事实能够证明被告称其“2006年10月已向原告整体交付了诉争房屋”的论点不能成立。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，诉争房屋交付应当办理书面交接单。被告未能提供相应的交付凭证，只能推定认为被告没有依约交付房屋。由于双方约定2006年8月31日买方可对所购房屋进行装修设计和装修工程的前期准备（不是法律意义上的交房），正常可以理解为在房屋正式交付前双方可以同时进行一些项目的施工，所以双方在进场作装修准备和中央空调安装等施工中，双方混合施工，没有正规的书面交房通知。原告认为被告没有以正式的书面交房通知书通知其交房，就不能证明已交付了房屋，所以要求被告无限期的承担延期交房的违约责任；而被告则认为原告开始装修就等于实际占用了房屋，水电费可以证明原告占用房屋并使用了水电，所以认定2006年10月前已经交房。本院认为，双方的说法均不客观、不全面，而本案诉争房屋的交付时间应当按原告实际占有时间来认定。

原告所购房屋中的（房号：X号、X号、X号、X号，面积：784.13。价款：x元），被告作为售房部占用至2008年3月15日，此日期应当视为原告实际占有该房屋的起始时间，延期471天，本诉被告未提供合法占用的依据，本诉原告主张本诉被告承担迟延交付违约责任的请求，本院予以支持；2、本诉原告于2007年7月进行商铺外立面装修，装修显然是为了使用外庭房屋，同时外立面装修后本诉原告亦将外庭临街商铺出租。因此，外立面装修时间应为外庭临街房屋交付时间。原告所购外庭商铺（房号：107、108、109、110，面积：577.3。价款：x元）交付使用时间应为2007年7月3日，延期212天。3、由于被告未建部分主要影响诉争房屋内庭使用，同时X号楼商铺内、外庭使用条件不同。外庭是独立临街商铺，可单独使用，外庭使用不以内庭投入使用为前提。因此，外庭占有使用不能推定内庭亦同时占有使用。本案，原告在商场内庭安装了中央空调等设备，且内庭尚不符合交付条件，如对内庭放任不管，则原、被告都将面临财产被盗、损等风险，所以，原告对其在内庭安放的设备进行了看管，但这不能证明原告已实际占有了内庭。2008年1月6日《关于张XX要求在九都春天X楼北侧建造进出通道的答复》的意思有是：被告同意原告建设内庭通道。收到答复后原告亦进行了相应的基础施工，据此可以认定原告已实际占有内庭。内庭房屋（101、102、103、105、106、201、202、203、205、206、207、208、209、210、面积：2216.33。价款：x元）迟延402天。

三、关于原告的付款义务及实际履行情况

本诉原告认为卖方工程减项应折款扣减、违约金数额较大，不需要再给卖方付款了。而反某原告则认为买方未依约履行合同付款义务，实测房屋面积增加后，买方尚欠的房款已达x元，买方已实际占有了涉诉的房屋，就应当付清全部（包括实际增加的面积）的房款。双方都没按合同履行各自的义务，但都要求对方按合同延伸部分全部履行其义务。本院认为，原告提出“卖方应当书面通知买方办理交付手续，双方应签署房屋交接单”的要求，符合双方协议规定及房屋交接的行业贯例，被告没有办理交房手续的书面通知，也就无法证明如何将交房时间、房屋面积的变化、实际尚欠的购房款数额等通知到了买方，变化的房款数额难以确定，虽然2007年8月2日完成了对X号楼的产权登记，证载面积7379.03已经房管部门确认，但被告提交的X号楼实测面积为7399.03大于证载面积20.03，相应的每套房的面积也就出现了误差，且双方均未提供经房管部门确认的每套房的实测面积文件，大证总面积中包含着X号房，合同却未涉及X号房，如果要从总面积中减去，那么该减多少又成了一个问题。所以，在实际面积难以确定的情况下，被告反某主张以实测面积为准计算应付房款，原告则以每套房的面积误差计算应付房款的理由进行抗辩。本院认为，目前双方均未提供房管部门测定的涉诉房屋的实际面积，本案无法确定原告实际还欠多少购房款，只能依约处理双方的交房、付款义务，而涉及房屋实际面积、价款的问题只能等到房管部门确认后另行处理。

原告分期付款是否违约。《协议书》约定的付款分为4期，1、约定“《协议书》签订后首付200万元”。实际已付210万元。2、约定“两期银行按揭审批通过后再付1000万元（加上按揭贷款1600万元，本期应付款额为2600万元），若因银行按揭贷款不能贷出，买方可缓付或等银行按揭办理后再行付款。因此造成买方付款推迟不能视为付款违约”。实际履行中，多种因素导致卖方直到2007年2月16日才办完了第二期银行按揭贷款200万元，本诉原告于2007年4月4日又付款200万元，本诉原告及第三人累计付款当数额为x元。3、约定“交房时付款300万”（累计应付款额为3100万元）。因卖方没有办理明确的交房手续，采纳本诉被告的辩解，按实际占用房屋时为交房时间，则双方最后的实际交房时间为2008年3月15日。本诉原告此时的实际付款数为x元。前三期主要付款是正常依约进行的。4、约定“余款2006年12月底付清。”这是以2006年11月30日完成正式交房为前提的，即先交房后付款。依此类推，本期付款的最后期限应认定为2008年4月15日。本诉原告于2008年4月5日又付款x元后，总付款数额比合同价款差x元。《协议书》第十二条规定：“除约定外，买方要求另行施工的部分由买方承担。卖方未按交房标准及原设计施工方案施工的部分由卖方按现行的市场造价补偿给买方。”经鉴定，双方诉争房屋未建墙体、楼梯、强弱电及中庭盖顶总造价为x元，其中因双方签订房屋买卖合同前已在设计变更中取消了的内楼梯，鉴定书中内楼梯的造价x元应从总造价中扣减后，余款x元可冲抵合同价款，尚欠的x元，应按日万分之五的利率从2008年3月16日至反某日期2008年10月21日（215天）计算逾期付款违约金x元给反某原告。

四、诉争房屋迟延交付违约金人计算

合同约定，被告迟延交付房屋应按原告已付房款人的日万分之五计付违约金。本案被告未依约办理交房手续，原告则分批占有了诉争的房屋，故迟延交付的违约金应分段计算。原告已付房款应扣除第三人房款x元和外庭三层房款x元，该二项合计x元。截至2007年7月3日（外立面装修之日）全部诉争房屋没有交付、迟延212天，原告已付款x元中扣除x元后，诉争房屋已付款为x元，该段违约金为：x×212×0.0005=x元；截至2008年1月6日外庭二层、内庭房屋交付、迟延402天，原告付款x元扣除x元及外庭占有房屋（X号、X号、X号、X号）价款x元，该段原告已付款是x元，该段迟延交付的天数是402-212=190天，违约金计算：x×190×0.0005=x元；截至2008年3月15日被告将售房部占用的房屋交付、迟延471天，原告付款x元扣除x元及外庭占有房屋价款x元、外庭二层、内庭房屋价款x元，该段原告已付房款是x元，该段迟延交付的天数是471-402=69天，违约金计算：x×69×0.0005=x元。迟延交付的违约金为x元。

中庭盖顶增加的防火卷帘门费用11万元，消防喷淋设施费用9万元亦应由被告承担。《协议书》第七条规定：卖方在该商品房交付使用前，须用优质玻璃钢材料将中庭露天部分盖顶，一切费用由卖方承担，并具备安全验收要求。根据该条约定，被告将中庭露天部分盖顶后，消防方面的要求自然比没有盖顶时需要的设备和费用要高，而履行情况改变为先进行总体验收后方才进行了盖顶，因盖顶而必然增加的防火卷帘门、消防喷淋设施费自然应由被告承担。

关于再交付一个车位的请求，被告答辩中已同意确定车位后交付给原告，对此本院予以确认。

被告组织的整体消防施工经过验收后，原告又在商铺改造过程中损坏了部分消防设备，被告再次安排原施工部门进行了恢复性修理，其维修费用x元。被告关于消防报警系统修复费用应由原告支付的诉讼请求，本院予以支持。

综上，双方在商品房买卖合同签订后，履行中根据具体情况进行了一些变更，变更后的项目尚未最后履行完毕。本案只能根据合同及相关证据，对双方诉求中有条件处理的部分进行处理，尚不具备处理条件的部分待条件成就后可另行处理。第三人在本案中没有过错，不承担任何责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条及其它相关法律之规定，判决如下：

一、被告洛阳上城置业有限公司支付迟延交付违约金x元给原告张XX。

二、被告洛阳上城置业有限公司支付因中庭盖顶增加的防火卷帘门费用11万元、消防喷淋设施费用9万元给原告张XX。

三、原告张XX支付尚欠的合同房款x元给反某原告洛阳上城置业有限公司。

四、原告张XX支付逾期付款违约金x元给反某原告洛阳上城置业有限公司。

五、原告张XX支付消防报警系统修复费用x元给反某原告洛阳上城置业有限公司。

六、上述互付款项冲抵后，被告洛阳上城置业有限公司应支付款项x元给原告张XX。

上述款项，于本判决生效后10日内付清，若逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条执行，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。

七、被告于本判决生效后10日内交付1个车位给原告张XX。

八、驳回原告张XX的其他诉讼请求。

九、驳回被告洛阳上城置业有限公司的其他反某请求。

本诉受理费x元、保全费5000元，共x元，分别由原告负担x元，由被告负担x元；反某受理费x元由原、被告各负担8214元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：董相均

人民陪审员：张芝政

人民陪审员：王丹

二0一O年四月三十日

书记员：李冰冰