原告耒阳市民政局（反诉被告），地址：耒阳市德泰隆神农广场。
法定代表人屈某某，该局局长。
委托代理人文瑞成，湖南惠湘律师事务所律师。
委托代理人蒋某某，男，X年X月X日生，该局纪检组长，现住（略）。
被告邓某（反诉原告），男，1967年生，汉族，广州市人，个体户，现住（略）。
委托代理人欧阳亚平，男，X年X月X日生，汉族，耒阳市人，住耒阳市X路X号X单元X室。
委托代理人郭建国，湖南业达律师事务所律师。
被告耒阳市中环楼酒店。
经营者余业国，男，X年X月X日生，身份证号：x。
委托代理人郭建国，湖南业达律师事务所律师。
委托代理人何芬莲，湖南业达律师事务所律师。
原告耒阳市民政局与被告邓某、被告耒阳市中环楼酒店（以下简称中环楼酒店）租赁合同纠纷一案，反诉原告邓某与反诉被告耒阳市民政局租赁合同纠纷一案，经湖南省衡阳市中级人民法院以（2009）衡中法民一终字第X号民事裁定书裁定发回本院重审。本院受理后，依法由审判员钟琦担任审判长，与审判员谢小青，人民陪审员周小辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耒阳市民政局委托代理人文瑞成、蒋某某，被告邓某的委托代理人欧阳亚平、郭建国，被告中环楼酒店的委托代理人郭建国、何芬莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耒阳市民政局诉称：2000年元月31日，原告与邓某签订了一份《耒阳市民政局“民政社区服务中心”房屋租赁合同》，原告将位于耒阳市X路X路交叉口东北角的“民政社区服务中心”的房屋租给被告邓某从事综合性服务行业。开办“民安大酒店”，租期为8年，即从2000年6月10日至2008年6月9日止。同时约定，被告邓某第一年交给租金50万元，第二年在上一年的基础上递增7%。该合同还规定了双方的责任。被告邓某在租赁房屋几年后，由于餐饮部不景气，于2005年将餐饮场地转让给被告“中环楼”，双方签订了转租合同，并由被告邓某收取中环楼的租金。2007年8月1日，因被告邓某疏于安全管理，民安大酒店发生火灾。火灾发生后，消防部门要求停业整顿。由于被告邓某消极被动一直没有执行消防部门的整改意见，民安大酒店旅社部一直停业至今。由于这种僵局，2008年3月22日，原告与二被告协商签订了民安大酒店租赁合同终止协议。鉴于合同未到期，原告同意中环楼营业到2008年6月9日合同期届满。但在合同期届满后，原告多方口头或书面通知，但二被告拒不搬出承租房屋。截止2007年8月，被告邓某已累计拖欠租金x.45元。由于二被告拒不返还租赁物，致使原告无法实现租赁物的使用价值。现请求法院：1、依法责令被告返还所承租的位于耒阳市X路X路交叉路口东北角“民政社区服务中心”房屋给原告。并由被告自行拆除在租房内的装修物，恢复原状。2、被告邓某支付拖欠租金x.45元。
为支持其诉讼主张，原告耒阳市民政局向法庭提供以下证据：
证据1、原告与被告邓某所签订的租赁合同；证明双方存在着租赁关系以及租赁期限和租金数额。被告邓某质证：对合同的真实性无异议，但合同中所交纳租金于每年递增7%的内容与被告所保存的合同内容不一致，该合同中修改部分是谁所修改。被告中环楼酒店质证：与被告中环楼酒店无关，不发表质证意见。
证据2、2001年至2007年8月民安大酒店财务收支情况表；证明被告邓某未缴租金的具体情况及所欠的租金。被告邓某质证：该表是在诉讼后编制的，实际上每年都是按50万元租金计算。对于合同的客观性、真实性有异议。被告中环楼酒店质证：财务报表系原告制作，对合法性及关联性均有异议。
证据3-1、授权委托书；证据3-2、终止租赁合同有关问题的协商意见；证明双方已于2008年3月22日终止了租赁合同。被告邓某质证：无异议。被告中环楼酒店质证：真实性、合法性无异议。
证据4-1、招标公告；证据4-2、相片三张；证据4-3、耒阳光明酒店的证明；证实原告在中止合同后向社会公开招租的事实。被告邓某质证：该组证据缺乏关联性，与本案无关，同时光明酒店是这次招标的中标者，其证言不能采信。被告中环楼酒店质证：与被告中环楼酒店无关，不发表质证意见。
证据5、被告邓某所提交的没有开封的标书；证实被告尚欠有原告租金。被告邓某质证：标书是真实的，但没有开封的标书说明原告排除被告参与中标的权利。被告中环楼酒店质证：与被告中环楼酒店无关，不发表质证意见。
证据6、原告支付被告垫付的装修款的收据120多万元。被告邓某质证：无异议。被告中环楼酒店质证：与被告中环楼酒店无关，不发表质证意见。
被告邓某（反诉原告）反诉并辩称：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2000年元月31日签订租赁合同属实，双方约定每年租金50万元，租赁期限从2000年6月10日至2008年6月9日。由于原告自行装修房屋，资金上存在缺口，装修工程未完成，无奈由被告为其垫资135万余元才使工程得以继续，直到2000年11月23日才正式完工。原告迟延了6个月交付房屋。2007年8月11日，由于电线设计不合理，线路老化，造成短路将民安大酒店三楼会议室烧毁。消防队要求整顿才能开业经营。期间被告多次要求原告依合同约定对线路进行修缮，但原告一直拒绝，致使被告自2007年8月11日火灾发生至今未开业经营，无奈于2008年3月22日与原告签订了终止租赁合同协议。合同解除后，由于双方对合同的违约金、房屋租金及损失未达成协议，酿成了纠纷，故被告反诉要求原告支付因迟延交付房屋及提交解除合同违约金13万元，并赔偿财产及经营损失130万元（以评估部门为准）。原告（反诉被告）耒阳市民政局要求被告（反诉原告）赔偿经营损失和财产损失没有事实和法律依据，请求驳回原告（反诉被告）耒阳市民政局的诉请。
为支持其反驳主张，被告邓某提供以下证据：
证据1、证据2，邓某的身份证及民安大酒店营业执照复印件；原告耒阳市民政局质证：无异议。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据3、原告与被告签订的房屋租赁合同一份；证明双方存在合法有效租赁关系以及每年交纳50万元租金的事实。原告耒阳市民政局质证：被告合同中的“按每年7%租金递增”的内容被删去，并没有相关证据证实已得到民政局的认可。认为应按原合同中的内容交纳租金。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据4、被告邓某交付押金10万元的收据；证明其所交付的10万押金应抵扣租金。原告耒阳市民政局质证：对押金数额无异议，但认为没有抵扣租金的说法。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据5、原告向被告下发的“通知”一份；证明被告曾要求修缮房屋遭原告拒绝。原告耒阳市民政局质证：装修不等于维修，原告曾要求被告提交装修方案，但被告邓某没有提交，原告可以拒绝其要求。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据6、民安大酒店火灾记录及汇报情况表；原告耒阳市民政局质证：无异议。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据7、复查意见书；证明原告拒绝出资整改，致使酒店无法营业。原告耒阳市民政局质证：消防整改是经营者义务而不是出租人的义务，消防队没有向民政局下达整改意见。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据8、领款凭单；证明原告垫付了装修资金130余万元。原告耒阳市民政局质证：应与民政局财务核对才能认定。
证据9、证据10，2000年11月至2007年8月被告为原告垫付的各种款项及原告消费单，被告上交的租金若干份；证明该项目应抵扣租金。原告耒阳市民政局质证：可以与民政局财会清算。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据11、民安大酒店终止合同有关问题的协商意见；证明被告被迫与原告终止合同。原告耒阳市民政局质证：对合同终止无异议。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据12、民安大酒店财务收纳情况表；证明民政局每年是按50万元租金收取以及为民政局支付的搬迁费18万元，应抵扣租金。原告耒阳市民政局质证：该证据从形式上不合法，同时为民政局支付的18万应有相关票据予以证实。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据13、火灾照片一组；证明原告装修存在安全隐患及10万元损坏的商品。原告耒阳市民政局质证：火灾事故已无法鉴定，照片不能说明什么。而10万元的商品至今还存在，并未损坏，不应算为被告的损失。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据14、民安大酒店2007年8月至2008年3月留守人员的工资表。证明该项支出应由民政局支付。原告质证：合同中止前留守人员的工资只是适当考虑，双方合同是到2008年6月9日，留守人员工资只能算至2008年6月9日。被告中环楼酒店质证：无异议。
证据15、留守人员的工资表，证明留守人员的工资一直在增加，增加到2009年9月止（不包括9月）。原告耒阳市民政局质证：合同中止前留守人员的工资只是适当考虑，双方合同是到2008年6月9日，留守人员工资只能算至2008年6月9日，反诉原告未在举证期限内增加诉讼请求，应不予采纳。被告中环楼酒店质证：无异议。
被告中环楼酒店辩称，被告中环楼酒店没有返还租赁物是历史原因造成的，并没有给原告造成任何损失。被告中环楼酒店对被告（反诉原告）邓某的反诉请求没有异议。
为支持其主张，被告中环楼提供以下证据：
证据1、中环楼酒店营业执照；证明被告是适格主体，具有应诉资格。原告耒阳市民政局质证：无异议。被告邓某质证意见：无异议。
证据2、结婚证，证明余业国与李蕻是夫妻关系。原告耒阳市民政局质证：无异议。被告邓某质证意见：无异议。
证据3、租赁经营合同，证明余业国妻子李蕻从被告邓某处转租了用于经营中环楼酒店的场地。原告耒阳市民政局质证：与原告无关，李蕻的租金是交给邓某并非民政局，双方的租赁时间已到期。被告邓某质证意见：无异议。
证据1、2、3综合证明被告中环楼酒店与被告邓某存在转租关系。
证据4-1、“关于民安酒店终止合同有关问题的协商意见”；4-2、工资表，证明被告中环楼酒店与原告存在不定期的租赁关系，被告中环楼酒店一直在代原告履行协商意见确定的支付留守人员看守工资的义务。原告耒阳市民政局质证：真实性无异议，对双方租赁合同的到期时间有异议。被告邓某质证意见：无异议。
证据5、“中环楼签单联”，证明原告耒阳市民政局在被告中环楼酒店签单消费。原告耒阳市民政局质证：在酒店消费不能认定双方存在租赁关系。被告邓某质证意见：无异议。
证据4、5综合证明租赁期满后，被告中环楼酒店继续租赁场地，原告未通知被告返还租赁场地，而是在被告处继续消费，是对被告中环楼酒店与原告存在租赁关系的一种确认。
对于原、被告双方有争执的证据，经庭审质证，本院作如下分析、认定：
（一）、原告与被告邓某所争执的焦点是双方对租金的约定，从各自向法庭提供的证据来看，原告民政局提供的证据1租赁合同双方都有签章，约定租金是在50万元的基础上每年递增7%，而被告邓某提供的证据3租赁合同除了签名没有盖有民政局的公章，且在合同中将租金递增7%的内容删去，虽然在庭审中被告陈述系民政局所为，但没有相关证据予以证实。从证据的形式要件来看，原告提供的证据1证明力明显大于被告邓某所提供的证据3。原告提供的证据2和被告邓某提供的证据12是双方各自的财务收支表，双方虽然在质证中提出了相关的异议，但在庭审中除对租金的数额有异议外，原告对被告提供的证据12中2001年至2007年8月应抵扣租金的项目x元予以认可（包括消费额、交纳的租金），本院亦予以确认。原告提供的证据3、4，本院认为该系列证据与本案事实没有相关性，与其他证据没有形成一个完整的证据链，对本案双方争执的焦点缺乏证明力。对于被告邓某提供的证据4押金收据原告质证没有否认其真实性，本院确认被告所主张的事实。被告邓某提供的证据5、6、7火灾发生的情况，本院认为该证据来源合法真实，但该项证据属于单一证据，对被告所主张的是因原告装修不缮引起火灾的事实缺乏证明力，不能单独作为认定案件事实的依据，应有相关证据予以证实。被告邓某提供的证据8、9、10、11中是各项应抵扣租金的相关票据。在被告提供的证据12中原告已确认有票据数目x元。但对于证据9中被告邓某所提出为原告垫付的各种款项x元因没有票据，本院不予确认。被告邓某提供的证据13火灾照片，本院认为火灾事故原因必须通过相关部门予以鉴定，单纯从一组照片中不能确认被告所主张的事实。证据14工资表只能证实民安大酒店火灾发生至合同终止前的留守人员工资发放情况，是否应该由原告支付必须提交相关证据证实。
（二）、被告中环楼酒店提供的证据1、2、3符合证据真实性、合法性、关联性，每组证据单独的证明目的与综合证明目的本院均予以认定。证据4、5的真实性本院予以认定，证据4仅能证明被告中环楼酒店支付了留守人员工资，证据5不符合证据的关联性，原告耒阳市民政局是否在被告中环楼酒店消费签单与本案无关，亦不能认为在被告中环楼酒店处消费签单就是原告对存在租赁关系的一种确认。
（三）、2010年1月26日庭审结束后，被告邓某向本院递交书面申请“笔迹鉴定申请”，请求对《耒阳市民政局“民政社区服务中心”房屋租赁合同》进行笔迹鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定：当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。故对被告邓某该项申请不予准许。
经审理查明，2000年元月31日，原告耒阳市民政局与被告邓某签订了一份房屋租赁合同，原告将位于耒阳市X路X路交叉路口东北角的“民政社区服务中心”的房屋租给被告邓某，租期8年，即从2000年6月10日至2008年6月9日止，被告邓某预付押金10万元。同时约定第一年租金50万元，第二年在上一年的租金基础上递增7%。因原告当时缺乏资金，被告邓某垫资130多万元装修工程。2000年11月23日装修工程正式完成，原告耒阳市民政局将房屋交与邓某使用。被告邓某将租赁房屋开办食宿、餐饮为一体的“民安大酒店”。邓某在租赁房屋后，由于餐饮部不景气，经原告耒阳市民政局同意后，被告邓某于2005年将餐饮部转租给被告中环楼酒店，双方签定了转租合同，并由被告邓某收取被告中环楼酒店的租金。2007年6月28日，被告邓某购置了x元酒店一次性用品。2007年8月11日，民安大酒店三楼会议室发生火灾。火灾发生后，消防部门要求酒店停业整改。由于没有执行消防部门的整改意见，民安大酒店从火灾发生至今未开门营业。期间被告邓某也未交纳租金。为此，2008年3月22日，原告耒阳市民政局代表与被告邓某及中环楼酒店的代表经协商签订了《关于民安大酒店终止合同有关问题的协商意见》。约定原告耒阳市民政局与被告邓某自2008年3月22日终止民安大酒店的租赁合同。鉴于中环楼酒店与邓某所签的合同尚未到期，原告同意被告中环楼酒店继续营业到2008年6月9日合同期届满。被告中环楼酒店从即日起向原告耒阳市民政局交纳租金，同时原告耒阳市民政局适当考虑民安大酒店留守人员工资。合同期届满后，被告中环楼酒店未搬出承租屋。为此，双方酿成纠纷。在庭审中查实，被告邓某在承租期间支付给原告耒阳市民政局的可以抵扣租金的各项资金为x元。
另经查明，经被告邓某申请，由本院司法技术鉴定室委托湖南兴泰司法鉴定中心对民安大酒店2007年8月火灾事故原因及火灾发生时到2008年3月22日合同中止前的经营损失作鉴定。该鉴定中心于2009年1月8日作出结论：由于火灾事故时间过长，对其原因已无法鉴定。对民安大酒店2007年8月11日至2008年3月22日的经营损失鉴定为x.17元，并于2009年2月18日作出补充意见函，认为被告邓某2007年6月28日购置的酒店一次性用品可作为损失，因此估算民安大酒店2007年8月11日至2008年3月22日经营损失为x.17元。对于该项鉴定，本院认为被告邓某的一次性酒店用品虽尚未投入生产经营中，未产生经营利润，不应作为营业外支出冲抵其经营过程中产生的相关利润，但该批物资现存在民安大酒店中，在火灾中并未损坏，尚存在于使用价值，实际上是营业外支出后被告邓某现在的财产。因此本院认为x元的酒店一次性用品不能作为其经营损失。
综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益、承租人支付租金的合同。本案中的被告邓某作为承租人在承租原告耒阳市民政局的房屋后，虽然在合同期限内客房部因火灾停业，但在其正常营业期限内理应向原告交纳租金。而原告作为出租人，未按合同约定迟延交付房屋6个月，也应承担相关的违约责任，违约责任应按双方所约定的按租金的20%，即第一年租金50万的20%（50万÷12月×20%×6=x元）违约金为5万元。同时原告耒阳市民政局作为出租人，虽然火灾原因已无法鉴定，但也有对出租房屋进行维修的义务。鉴于双方之前已中止合同且合同现已到期，故原告耒阳市民政局对被告邓某在火灾发生期间的合同期限内的经营损失x.17元应予赔偿。而被告中环楼酒店作为转租人，虽然按期交付了租金，但在双方约定的承租期限后未搬出房屋，影响了原告耒阳市民政局新一轮的承租，也应承担其相应的责任。鉴于双方在中止合同时，原告同意适当考虑民安大酒店留守人员工资，因此在合同中止后至合同期限届满前由中环楼酒店支付给民安大酒店留守人员的工资1万元可以抵扣租金。综上，被告邓某从2001年至2007年8月应交纳的租金x元。减去被告邓某因交租金和原告耒阳市民政局的消费，可以抵扣租金的项目为x元，押金10万元、经营损失x.17元、留守人员工资1万元、违约金5万元，共计x.17元，被告邓某应支付原告耒阳市民政局租金x.83元。原告耒阳市民政局要求被告邓某及中环楼搬出出租屋并自行拆除租房内的装修物的诉讼请求依法予以支持；要求被告邓某支付拖欠租金x.45元的诉讼请求部分予以支持。被告邓某反诉原告支付违约金13万元及损失130万元的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按约定交付租赁物……。”第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务。”第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期间内支付……。第二百三十五条“承租期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，判决如下：
一、被告邓某、被告耒阳市中环楼酒店在本判决生效之日起5日内将承租的位于耒阳市X路X路交叉路口东北角的“民政社会服务中心”房屋交给原告，并自行拆除在租房内的装修物，恢复原状。
二、被告邓某支付原告耒阳市民政局租金x元。
三、原告耒阳市民政局（反诉被告）支付被告（反诉原告）邓某违约金5万元，赔偿经营损失x.17元。
上述二项减去三项，被告邓某应支付原告租金x.83元，限本判决生效之日起十日内一次性兑现。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费x元，反诉费x元，特快专递费100元，共计x元，由原告耒阳市民政局负担7035.6元，被告邓某负担x元，被告中环楼负担x.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判长钟琦
审判员谢小青
人民陪审员周小晖
二0一0年二月三日
代理书记员匡娟娟校对责任人：匡娟印刷责任人：03
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条承租期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
