原告董某，男，汉族，X年X月X日生，住周某乙市X区火车站居委会六一路南段六号。

委托代理人赵某、周某甲，河南明辩律师事务所律师。

被告马某，男，回族，X年X月X日生，现住河南省周某乙市X组X号。

委托代理人胡宁，河南豫安律师事务所律师。

原告董某与被告马某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告董某及其委托代理人赵某、周某甲，被告马某及其委托代理人胡宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告董某诉称：2008年12月18日，被告马某在没有征得我同意的情况下，与我妻子签订了书面买卖房屋协议。协议约定：（一）甲方（原告妻子陈某梅）有门面房一间，位于六一路X路交叉口路东拐角楼北至南数第二间，卖于乙方（被告马某），双方同意成交价为八万四千元整。（二）自2008年12月18日起房屋所有权归乙方所有。（三）本房暂无房产证，今后办理房产证时甲方协助办理房产证。该协议签订后，房屋租金一直有被告马某收取。2010年11月份我从外地回来后，才得知该房屋买卖情况。我认为此协议约定损害的我的合法权益，因此诉至法院请求认定协议无效，被告收取的房屋租金应当返还。

被告马某辩称：原告之妻与被告所签订的房屋买卖协议依法有效，原告起诉的房屋买卖是事实，原告之妻处分的房屋是夫妻共同财产，夫妻双方对此均有处分权。原告的确权之诉缺少当事人。

原告董某向本院所举证据材料有：证据1、卖房协议一份，证明卖房协议签订的事实。证据2、户口本一份，证明董某与卖房方陈某梅系夫妻关系。证据3、检察院起诉书、拘留通知书各一份，证明协议签订时被告存在乘人之危的行为。证据4、宅基地使用证一份，证明(1)土地使用证所有权归张国林所有，而不归本案原告夫妻所有(2)该房屋属小产权房，董某夫妻对房屋没有绝对产权。证据5、租房协议书一份，证明该房屋每月租金400元。证据6、证人陈某、周某乙证言（均当庭作证）各一份，证明房屋买卖协议签订时，董某不知道。

被告马某向本院所举证据材料有：1、联合开发协议一份，2、公证书一份，3、收到条一份，4、卖房协议一份。以上证明原、被告双方房屋买卖协议有效，从开发协议上看，甲方提供地皮，协议签订一月内，甲方已向乙方提供证明。

本院经综合认证，可以确认以下案件事实：2008年12月18日，马某与董某的妻子陈某梅签订了书面买卖房屋协议。协议约定：（一）甲方（陈某梅）有门面房一间，位于六一路X路交叉口路东拐角楼北至南数第二间，卖于乙方（马某），双方同意成交价为八万四千元整。（二）自2008年12月18日起房屋所有权归乙方所有。（三）本房暂无房产证，今后办理房产证时甲方协助办理房产证。由于该房屋是在农村宅基地上建筑的房屋，该房屋一直无法办理房屋所有权证。该协议签订后，马某履行了交款义务，并实际占有了该房屋，房屋租金也一直有被告马某收取。

本院认为：原告之妻陈某梅与被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，但由于该房屋为农村宅基地上建筑房屋，不具有流转性，双方协议违背《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》有关规定，且该房屋为夫妻共同财产，被告未举出证据证明陈某梅处分该房屋时，原告董某知道，因此该协议应当认定为无效协议。故原告要求被告返还房屋及租金的请求，本院予以支持。关于房屋买卖的差价损失，属于被告应当反诉的范畴，而被告在本案中未提起反诉，被告对此可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条判决如下：

一、原告董某之妻陈某梅与被告马某于2008年12月18日所签订的房屋买卖合同无效。

二、原告董某应当在判决生效后十日内返还被告购房款x元，同时被告马某将该房屋交付给原告董某。

四、被告马某应当在判决生效后十日内返还原告房屋租金（租金从房屋交付之日起，每月按400元，计算至房屋返还之日止）。

案件受理费50元，由被告马某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周某乙市中级人民法院。

审判长关金良

审判员蔡羽中

审判员律云华

二○一一年六月二日

书记员吴中强