重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2011）渝一中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：傅XX。

委托代理人：彭XX。

被上诉人（原审被告）：重庆XX房地产开发有限公司。

法定代表人：周XX，董事长。

委托代理人：梁X，重庆XX律师事务所律师。

上诉人傅XX与被上诉人重庆XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2010年10月22日作出（2010）沙法民初字第X号民事判决书，傅XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年3月17日公开开庭审理了本案，傅XX及委托代理人彭XX、XX公司的委托代理人梁XX到庭参加询问。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2009年3月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告重庆XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）开发的沙坪坝区井口双碑劳动桥X号X号楼X单元X－X号房屋一套，房屋总成交金额x元。合同第五条约定的付款方式为一次性付款，于2009年3月26日前付清。被告XX公司应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十条约定傅XX逾期付款的违约责任：傅XX如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，傅XX按日向XX公司支付逾期应付款万分之1.0（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向XX公司支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，XX公司有权解除合同。XX公司解除合同的，傅XX按应付款的百分之1.0向XX公司支付违约金，XX公司退还傅XX全部已付房价款。XX公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，傅XX按日向XX公司支付逾期应付款万分之1.0（该比率应不大于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向XX公司支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

合同签订次日，原告傅XX以现金方式支付购房款2148元，余款以转帐支票和现金支票方式支付，被告XX公司开具了购房发票，并将发票联复印件交原告保存，原件仍由XX公司保管。同日，与原告傅XX同时购房的另案原告傅汝X、陈XX共同向被告XX公司出具承诺书，承诺：傅汝X、傅XX、陈XX三人购房交转帐支票重庆市XXX房地产经纪有限公司三张（分别为2009年5月30日x元支票号（略），2009年6月30日x元支票号（略），2009年8月30日x元支票号（略））合计金额柒万元整。交重庆XXXX机电制造有限公司支票4张（分别2009年4月28日x元支票号（略），2009年5月31日x元支票号（略），2009年7月26日x元支票号（略），2009年6月26日x元支票号（略））合计金额x元（大写捌万元整），以上转帐支票15万元，大写壹拾伍万元整。另现金支票12张，每张x元，合计陆拾万元整，支票是从（略）－（略）号，未填时间，现金兑现时间为三房交房时全部兑现，否则，按XX公司规定违约处理。傅X丽在承诺书承诺：以上承诺事项由介绍人傅X丽担保款项及责任。2009年4月28日，原告以重庆XXXX机电制造有限公司的转帐支票向被告XX公司支付购房款x元，5月30日，原告以重庆市XXX房地产经纪有限公司的转帐支票向被告XX公司支付购房款x元。至2009年9月30日，被告XX公司未通知原告傅XX接房。同年11月30日，经傅X丽与XX公司的财务人员兰X、陈XX对傅XX、傅汝X、陈XX的购房款清理核算，三套房应该支付全款为x元，2009年3月27日承诺书涉及支票和实际支付开具现金收据的资金合计金额为x元；实际到帐资金：1、开具了现金收据的资金为x元；2、重庆市XXX房地产经纪有限公司转帐支票兑现资金未开收据为x元；3、重庆XXXX机电制造有限公司转帐支票兑现资金未开收据为x元；以上合计收到购房款总计为x元。2009年11月29日、2010年1月27日原告傅XX两次向被告XX公司发函要求接房未果，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。

另查明，原告傅XX的母亲蹇XX于2008年1月26日与被告XX公司签订了《XX鼎盛山水购房协议书》，约定蹇XX自愿购买鼎盛山水X号楼X层X号房。同日，蹇XX向被告XX公司支付购房款x元。

一审原告傅XX诉称，2009年3月26日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的鼎盛山水楼盘四号楼X层X号商品房一套，原告按约将现金、转帐支票、现金支票作为购房款全额支付给被告，被告开具了全款付清的购房款发票，承诺在支票全部到帐后将发票原件给原告。但在合同约定的交房期限前，房产价格飞涨，被告一房两卖且不通知原告接房。被告的行为严重损害了原告的合法权益，诉请法院：1、依法确认原告与被告于2009年3月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告全面履行；2、判令被告按照合同约定及时交房，并支付延期交房违约金5188.48元，及因延期交房给原告造成的经济损失9000元（从2009年9月30日起至实际交房之日每月租金900元计算）；3、诉讼费由被告负担。

一审被告重庆XX房地产开发有限公司辩称，双方签订商品房买卖合同真实、合法有效，但被告仅收到部分购房款，还没有出具收据和发票，被告享有后履行抗辩权，不应承担实际交房的义务、迟延交房的违约责任和本案诉讼费。

一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据合同约定，原告傅XX负有在2009年3月26日前一次性向被告XX公司付清购房款x元的义务，被告XX公司负有于2009年9月30日前向原告交付所购房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由此可见，在原告傅XX付清购房款前被告XX公司享有后履行抗辩权，故对原告傅XX诉请被告XX公司履行交房义务、承担逾期交房违约金、赔偿经济损失的请求，本院不予支持。关于原告傅XX认为其出具的承诺书协商变更了双方约定的付款方式，在向被告XX公司交付足额的转帐支票和现金支票后购房款已全部付清的问题，本院认为，承诺书系原告单方出具的，被告XX公司并未明确作出同意的意思表示，无法证明被告已同意，故对该项主张本院不予支持。根据《中华人民共和国票据法》第八十四条的规定，“支票必须记载下列事项：（一）表明‘支票’的字样；（二）无条件支付的委托；（三）确定的金额；（四）付款人的名称；（五）出票日期；（六）出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的，支票无效。”故原告向被告交付的现金支票系无效支票，且原告无证据证明购房款已全额支付被告，故对原告的该项主张本院亦不予支持。关于以蹇XX的名义支付给被告XX公司购房款x元转为原告傅XX购房款的问题，本院认为，因蹇XX不是本案当事人，其未对该笔款项的转移作出说明，故对原告的主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告傅XX与被告重庆XX房地产开发有限公司于2009年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。二、驳回原告傅XX的其他诉讼请求。案件受理费155元（原告已预交），减半收取77.5元，由原告负担。

上诉人傅XX不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决第（二）项，依法改判。主要事实和理由：1、原判没有认定傅XX已全面履行合同义务和XX公司的违约行为错误。（1）傅XX已支付全部购房款，原判以傅汝X支付房款的现金支票未填写出票日期和收款人为由，认定该支票无效错误，该认定违背《中华人民共和国票据法》的相关规定。（2）XX公司具有将部分支票不兑现，不通知傅XX协助支票进行的违约行为。（3）XX公司收取了傅XX支付房款的支票，并将部分支票兑现，是傅XX改变付款方式的实际认可，原判关于承诺书系原告单方出具的，被告XX公司并未明确作出同意的意思表示，无法证明被告已同意的认定错误。2、原判适用法律错误。（1）本案是合同纠纷，应当适用合同法的相关规定。票据支付过程中产生的纠纷，属于另一法律关系，XX公司应当另案起诉，XX公司不能因票据纠纷而拒绝履行合同义务。（2）XX公司没有履行合同合同附随义务，应当承担房款未入账的责任，不能享有后履行抗辩权。（3）原判没有保护交易、促成交易不当。

被上诉人XX公司辩称：合同约定先付款后交房，傅XX没有履行付款义务，XX公司有权不交房。傅XX交付支票的行为不能认定为履行了付款义务，傅XX所交支票的银行账户的余额不足以支付房款，原判认定傅XX未付房款正确。

二审审理查明：2009年3月27日，XX公司的财务人员陈XX在傅XX等人出具的承诺书上签注收到承诺书中所列支票。承诺书中所列现金支票12张为重庆银行现金支票，付款银行名称为重庆银行天星桥支行，支票的出票人是重庆市XXX房地产经纪有限公司，付款银行出具的支票户明细载明，2009年3月28日至10月1日期间，仅4月28日帐户余额为6万余元，其余时间余额均小于5万元。

2010年11月6日，傅XX收到XX公司解除《商品房买卖合同》通知书。12月1日，傅XX将房款21.5万元存入重庆市X区公证处提存。

认定上述事实的依据有：经一审开庭质证的《承诺书》、现金支票、支票户明细及二审中傅XX提交的（2010）渝沙证字第x号公证书、（2010）渝沙证字第x号提存书、《关于告知XX公司向沙坪坝区公证处提取傅XX购房提存款的函》和傅汝X、XX公司的陈述等。

二审审理查明的其余事实与一审审理查明的事实相同，本院对上述一审审理查明的事实予以确认。

本院认为：XX公司与傅XX签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务，享受权利。合同约定，傅XX应在2009年3月26日前一次性向XX公司付清购房款x元，XX公司在2009年9月30日前向傅XX交付所购房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，在傅XX付清购房款前XX公司享有后履行抗辩权。傅XX等人出具承诺书协商变更双方约定的付款时间及付款方式，在XX公司财务人员收取傅XX的付款支票，并兑付部分支票后，可以视为XX公司同意傅XX变更双方约定的房款付款方式为支票付款，付款时间可以延后，但不能据此认为傅XX与XX公司之间达成了变更原合同约定的先付款后交房的补充约定。

依照《中华人民共和国票据法》第八十四条的规定，支票未记载出票日期的，支票无效。傅XX向XX公司交付的现金支票没有记载出票日期，系无效支票，傅XX应当承担无效支票的责任。傅XX等人出具的承诺书载明，现金支票12张，现金兑现时间为三房交房时全部兑现。但至合同约定的交房日，傅XX向XX公司交付的现金支票帐户余额不足，该支票系空头支票，傅XX应当承担空头支票的责任。傅XX关于现金支票因银行存款不足不能兑付，属于票据支付过程中产生的纠纷，属于另一法律关系，XX公司应当另案起诉，XX公司不能因票据纠纷而拒绝履行合同义务的上诉理由不能成立，其关于交付支票即为支付房款的上诉理由没有法律依据。傅XX没有证据证明购房款已全额支付XX公司，原判对傅XX请求交房的主张不予支持正确。XX公司没有违约行为，傅XX请求判令XX公司承担违约责任没有事实依据。一审判决后，傅XX收到XX公司解除《商品房买卖合同》通知书，傅XX将房款存入重庆市X区公证处提存的行为，不能认定为傅XX是履行了合同义务。

原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人傅XX的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不予主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费155元，由傅XX负担。

本判决为终审判决。

审判长许小波

审判员赖生友

代理审判员邓山

二○一一年六月六日

书记员程译莹