上诉人（一审被告）柳州丰泽房地产开发有限公司

法定代表人许某。

委托代理人唐某某。

委托代理人徐某。

被上诉人（一审原告）邹某。

委托代理人韦某某。

委托代理人彭某。

上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司因与被上诉人邹某商品房买卖合同纠纷一案，不服柳州市X区人民法院（2010）城中民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司的委托代理人唐某某、徐某、被上诉人邹某的委托代理人韦某某、彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2009年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于柳州市X路X号“中环大厦”第X层X号商品房一套，房屋总价为x元。合同还约定，被告应于2009年3月31日前将“买受人已付清全部房款，该商品房的给水、排某、供水、供电可以正常使用”并符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定：逾期交房按日向买受人支付已交付房款万分之三违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告于2010年3月2日才将房屋交付原告。为此，原告以被告逾期交房构成违约为由诉至法院酿成诉讼。

一审法院审理认为，双方于2009年1月14日所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，各方当事人应按合同约定履行相应义务。合同签订后，原告已按约定期限向被告支付了购房款，但被告未能按合同约定即2009年3月31日前交付房屋给原告，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。原告对此诉请合法有据，该院予以支持。双方于合同中约定，出现雨天的情况可将交房期限延长。但原告出示的证据仅能证明2008年11月30日前的天气情况，本案原、被告所签订的合同时间为2009年1月14日，故被告的证据无法证实合同签订后的天气状况，对此辩称不予采信。被告辩称，原告诉请违约金过高，应当比照同地段房屋租金的通常价格计算。该院认为，双方在合同中约定一方违约后应当承担违约金，合同对于双方都存在约束条款，违约金的原、被告双方都是按照每日万分之三计算，且被告在另案起诉业主违约承担违约金时也是按照万分之三计算，按照公平原则原告照此标准计算违约金并无不当，且本案违约金并未过分高于所造成的损失，故被告的辩称不予采信。被告还辩称，其已经以登报或者张贴通知的方式发出交付房屋的通知，应当以公告时间为交付日期。对此该院认为，合同约定被告应当在交付房屋时书面通知买受人办理交付手续，在无法通知买受人的情况下可以采取公告的形式通知，但本案被告不能证明其已经书面通知原告办理交接手续，被告对此辩称该院不予采信。因此，被告应支付违约金为：x×万分之三×336天=x元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告柳州丰泽房地产开发有限公司支付原告邹某逾期交房违约金x元。案件受理费480元（原告已预交），由被告柳州丰泽房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司不服一审判决上诉称：原审法院对违约金认定错误，从而导致适用法律错误。在原审庭审过程中，上诉人已明确提出购房合同约定的违约金过高，假使上诉人构成违约，应按有关法律规定给予降低。但原审法院认为：“双方在合同中约定一方违约后应当承担违约金，合同对于双方都存在约束条款，违约金原、被双方都是按照万分之三计算，且被告(上诉人)在另案起诉业主违约承担违约金时也是按照每日万分之三计算，按照公平原则原告(被上诉人)照此标准计算违约金并无不当，且本案违约金并未过分高于所造成损失……”，上诉人认为原审法院对违约金的认定存在以下几个方面的错误：一是原审法院认为违约金并未过分高于所造成的损失是不正确的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，迟延交房造成的损失按是房屋的租金计算。上诉人提供的《房地产市场租金估价报告》说明，被上诉人购买的房屋租金估价为26元／月／平方米，被上诉人的日损失为45.78元(52.82平方米(含公摊面积)×26元／30日)。如按购房合同约定的违约金计算，上诉人每日要承担80.99元(x元×0.0003)，已远远超过实际损失的百分之三十。依《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，据此，购房合同约定的违约金已远远高于被上诉人所受到的损失；二是上诉人另案起诉其他业主逾期付款违约与本案无可比性。上诉人因业主逾期支付购房款而起诉是上诉人的权利，上诉人在本案中依照法律的规定请求降低违约金也是上诉人的权利，另案中其他业主也有权请求法院依法降低其违约金，不能因为其他业主在另案中未主张降低违约金的权利而以公平为由剥夺上诉人在本案当中的合法权利。原审法院认定违约金并未过高与法律规定相悖。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，作出公正判决。

被上诉人邹某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人对一审查明的事实没有提出异议，在二审期间也没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。

综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高，是否应当降低

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是针对双方没有约定的情形而规定的确定违约金数额或者损失赔偿额的参照标准。本案双方当事人在合同中已经约定了违约金数额的计算方法，并不属于该条款的适用情形。其次，上诉人提供的《房地产市场租金估价报告》是其自行委托作出，未经被上诉人认可，其证据效力不足，一审法院不予认定并无不当。对延期交房给被上诉人造成的实际损失，上诉人并不能提供有效证据证明，其以约定的违约金超过造成的损失30%为由请求减少的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费480元（上诉人已预交），由上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长熊立群

审判员吴媚媚

代理审判员覃毅磊

二○一一年十二月十六日

本件与原本核对无异

代书记员张婕