上诉人（原审被告）米某，男。
被上诉人（原审原告）襄阳市X村民委员会(以下简称千弓村委会)。
法定代表人王某，千弓村委会主任。
委托代理人黎新全，襄阳市X镇法律服务所法律工作者。
上诉人米某因与被上诉人千弓村委会合同纠纷一案，不服原襄樊市X区人民法院〔2010〕襄城民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人米某，被上诉人千弓村委会的法定代表人王某、委托代理人黎新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2001年3月10日，千弓村委会与米某签订《售房协议》，约定：千弓村X村办公室门朝东四间两层楼房，含楼梯间大门，两间小屋，暂时楼梯属公用，地基东以康则林门前屋场为准，西以楼梯间墙皮为准，南以现在的围墙为准，北以王某刚门前屋场为准，总造价为x元。
协议签订后，米某于2001年3月21日向千弓村委会交清购
款x元，千弓村委会将房屋交给米某使用。后因千弓村委会欠米某借款没有偿还，米某便多次找千弓村X村委会房屋后的院子的土地使用权给自己。在没有召开村X村民代表会议讨论的情况下，2002年10月2日，米某经时任村党支部书记曹邦孝、主任王某照同意，与千弓村委会签订了一份《补房屋地基协议》，协议约定：千弓村委会原出售给米某房屋，村后院地基补偿给米某。因村X镇提留借款，从税费改革借款不给息以后，米某不同意，经村支书曹邦孝、主任王某照同意把会议室后院地基无偿给米某作为借款利息补偿。米某房屋门前朝东四间两层楼房以西，会议室后院一米某外地皮全部归米某所有，地基界线西以会议室墙为准，南以王某刚后院墙皮为准，总地亩一分一厘，东西10米某，南北13米某，后院地基包含在米某屋场内，总造价x元。时任千弓村党支部书记曹邦孝、主任王某照分别在《补房屋地基协议》上签名后，并加盖了千弓村委会公章。协议签订后，没有向千弓村X村民公示，至今也没有办理土地转让手续。后米某便个人投资在该土地上搭建了一个简易仓储开始使用。米某在使用该土地期间，千弓村委会没有提出异议。2010年8月31日，千弓村委会发出公告，内容是对村门朝北三间两层楼房及《补房屋地基协议》上涉及的土地使用权进行公开招标。2010年9月3日，米某持《补房屋地基协议》向千弓村委会主张《公告》上的土地是自己的。千弓村委会干部得知米某持有《补房屋地基协议》后，经向欧庙镇X镇经营管理指导站派员对欧庙镇X村委会2002年时任部分干部进行了询问，但未果。2010年10月，千弓村委会如期对公告上的房屋和土地进行招标，千弓村X组汪光辉以23万元的价格竞买成功。2010年11月17日，千弓村委会诉至法院，请求确认《补房屋地基协议》无效。
原审法院认为，千弓村X村民会议、村民代表会议的情况下，与米某签订《《补房屋地基协议》，将属于集体所有的土地无偿的给米某作为借款利息补偿使用，事实清楚。《中华人民共和国村X组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村X村民会议讨论决定方可办理。千弓村委会擅自签订《补房屋地基协议》的行为既违反法律规定，也损害了村X村委会在处分村集体土地给米某作为宅基地使用时，也没有经过人民政府的批准，故《补房屋地基协议》无效。米某在没有审查《补房屋地基协议》的内容没有经过村X村民代表会议讨论的情况下仍与千弓村委会签订协议，也有一定过错。依照《中华人民共和国村X组织法》第二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：欧庙镇X村委会和米某在2002年10月2日签订的《补房屋地基协议》无效。案件受理300元，双方各负担一半。
上诉人米某不服原审上述判决，向本院提起上诉称：对双方签定的《补房屋地基协议》的事实没有争议。但对原审法院的判决有如下异议：（一）《中华人民共和国物权法》第五十九条所列的应当经集体组织成员决定的事项中并没有涉及宅基地的内容，虽然《村X组织法》第十九条有宅基地的使用方案须经村民会议讨论决定的规定，但本条所指的使用方案是指整个集体组织内所有有关村民宅基地使用的统一的整体的方案，而非指某一户所言。（二）退一步讲，就算协议没有经过村民会议决定，但由于签定协议的一方代表是村党支部书记和主任，他们是行使职务行为，而上诉人没有必须的义务去审查他们的行为是否经过了村民会议决定，根据合同相对性原则，本协议应当有效。同时，本协议是约定原房屋买卖有关随附宅基地的使用问题，不是单独划分宅基地，所以也不必经村民会议决定。（三）本协议是约定原房屋买卖有关随附宅基地的使用问题，不是单独划分宅基地，根据“房随地走，地随房走”的法理，协议是有效的。请求二审法院：撤销一审判决；判令被上诉人和上诉人签订的《补房屋地基协议》有效。并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人千弓村委会答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。被上诉人千弓村委会个别领导，在未召开村X村民代表会议的情况下，擅自与上诉人米某签订了《补房屋地基协议》，将属于集体所有的土地无偿的给上诉人米某作为借款利息补偿使用，违背了《中华人民共和国村X组织法》第二十四条第八款、第九款规定，同时也违背了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定。（二）《补房屋地基协议》主体错误。协议代表甲方签字的曹邦孝系该村党支部书记，超越了职权范围，也未充分行使民主权利。代表甲方签字的王某照将要当庭作证，证明在该协议上签字时，自己已不是任千弓村X村委会换届落选，而是任一组组长职务。也就是说不是法人，不是法人也就没有资格代表甲方签字，即使签了字，根据法律相关规定，也是无效的，因此，该协议签订的主体错误，应认定为无效协议。（三）该协议的内容严重违反了《中华人民共和国合同法》关于公平原则的规定，协议中约定无偿将集体所有的土地(价值23万元)归上诉人所有，明显显示公平，严重侵害全体村民的合法权益。请求二审法院维持原判。
二审中，对原判认定事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护；违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国村X组织法》第二十四条虽规定涉及村X村民会议讨论决定方可办理，但该规定系约束农村X组织内部权利行使的管理性规范，并不影响村委会对外签订合同的效力。故对千弓村委会以《补房屋地基协议》系个别村X村委会、村民代表会的情况下签订的为由，主张协议无效的诉讼主张，本院不予支持。因千弓村委会欠米某款，用土地使用权抵偿利息，米某使用诉争土地并非无偿，千弓村委会诉称米某无偿使用集体所有的土地的理由，与事实不符，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销原襄樊市X区人民法院〔2010〕襄城民二初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人襄阳市X村民委员会的诉讼请求。
一审案件受理费300元，二审案件受理费80元，合计380元，由被上诉人襄阳市X村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长李晓红
审判员唐Ny
代理审判员赵某
二0一一年三月一日
书记员李金超
