广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
（2010）秀民初字第X号
原告：毛某。
委托代理人：孙某某。
被告：唐某。
委托代理人：马某某。
委托代理人：张某乙。
第三人：李某丙。
第三人：李某丁。
第三人：吴某。
三位第三人委托代理人：诸葛勇。
原告毛某与被告唐某、第三人李某丙、李某丁、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员阳瑜独任审理。被告唐某于2010年11月15日提出管辖异议申请，本院于2010年11月15日作出（2010）秀民初字第X号民事裁定，驳回被告唐某提出的管辖异议。被告唐某不服裁定，提起上诉。桂林市中级人民法院于2011年1月17日作出（2011）桂市民立终字第X号民事裁定，驳回被告上诉，维持原裁定，并于2011年1月24日将案卷退回本院。本院于2011年2月17日依法转入普通程序审理。本院依被告唐某的申请，依法追加李某丙、李某丁、吴某作为第三人参加本案诉讼，并依法组成合议庭于2011年5月30日公某开庭进行了审理。原告毛某及其委托代理人孙某某，被告唐某及其委托代理人马某某、张某乙，第三人李某丙及其与第三人李某丁、吴某的共同委托代理人诸葛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛某诉称：原告于2010年2月23日与被告协商将被告承租经营的解放东路X号门某两间（面积为183）转让给原告。门某转让费为x元。双方于当日签订《门某转让协议》，被告在协议中承诺在15日内以原告名义与房东签订承租合同，租期不能低于4年，保证两门某是一个房东，并要求原告2010年4月11日必须进场，如有隐瞒事实欺瞒原告，被告自原告发现后三日内双倍返还原告交付的转让费并赔偿损失。原告经被告联系与吴某签订了一份《房屋租赁合同》。合同签订后原告按照经营需要筹备装修，并购置所需物品，正当原告准备进场，房东就给原告下了通知，告知原告要租的两个门某的房东是李某丙、李某丁，并不是吴某，房东没有授权给吴某签合同，所以房东将门某收回。为此，原告多次找被告协商要求退还转让费，但被告予以拒绝，故原告诉至法院，请求判令：1、请求被告支付双倍门某转让费x元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实提交如下证据：1、收条，以证明被告收到原告门某转让费x元；2、原、被告签订的《门某转让协议》，以证明原、被告双方的权利义务关系；3、原告与吴某签订的《房屋租赁合同》，以证明该合同是未经授权的无效合同；4、2010年4月12日的通知，以证明原告与吴某签订的租赁合同是没有经过房东授权的，房东将门某收回；5、李某丙的房屋所有权证、李某丁的房屋所有权证，以证明原告租赁的两空门某系两个房东，吴某并不是房东。
被告唐某辩称：一、原告称经被告联系与吴某签订了《房屋租赁合同》与事实不符。原、被告开始协商转租门某时，就已讲明门某的房东就是李某丙一个人，同时还拿出了被告与第三人李某丙签订的房屋租赁合同及李某丙的房产权证书的复印件给原告看过。2010年4月1日签订租赁合同时，被告为原告介绍了房东李某丙，李某丙介绍吴某系老板娘，但并未说明门某还有第二个房东李某丁。二、原告自身有过错，应承担相应的责任。原告明知吴某不是房东还继续与其签订租赁合同，在第三人要求解除租赁合同时，原告应依法据理力争维护自己的合法权益，更应该通知被告出面协调处理解决，但原告却自行与第三人解除了合同。原告的上述行为均证明原告自身有过错。三、被告在门某的转租过程中没有过错，不应承担责任。被告承租的只是解放东路X号门某，并未承租解放东路X号，也从不知道还有除李某丙之外的第二个房东存在。若转租的门某有李某丁的部分门某，也是第三人蓄意隐瞒的结果。被告征得李某丙同意才与原告签订转租合同，2010年4月1日被告配合原告办理了与李某丙签订新的门某租赁合同，同时又与李某丙办理完毕原承租门某合同终止协议的相关手续。被告已经履行了自己的义务，被告没有任何的过错。四、原、被告之间的纠纷完全是因第三人违约造成的，应由第三人承担责任。在被告之前承租解放东路X号门某的承租人均不知道该门某还有除李某丙之外的第二个房东。原告与第三人签订租赁合同当天，李某丙本人也介绍吴某系老板娘，他们两人均在合同上签名。吴某的行为应当属于表见代理行为。三位第三人是为了谋利更大的利益才恶意串通解除与原告签订的门某租赁合同，原告的损失应由三位第三人承担。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告对其辩解提交如下证据：1、被告与李某丙签订的房屋租赁合同复印件，以证明被告与李某丙的租赁关系及李某丙系唯一房东；2、合同终止协议书，以证明被告与李某丙解除了房屋租赁关系；3、原告与李某丙签订的房屋租赁合同，以证明原告与李某丙建立了新的租赁关系；4、房屋所有权证，以证明房屋的所有权人为李某丙1人；5、石XX与李某丙签订的房屋租赁合同，以证明李某丙以一个房东的身份与他人签订租赁合同；6、桂林晚报广告，以证明李某丙为谋取利益已将门某租赁给黛富妮家纺；7、证人莫XX证言、证人石XX证言，以证明他们承租本案讼争的门某时只与李某丙一人签合同；8、证人陆XX证言，以证明原告与第三人签订房屋租赁合同时的情况。
第三人李某丙、李某丁、吴某陈述称：本案讼争的门某产权人是两人即李某丙、李某丁。正是因为李某丁不同意出租才收回门某。解除合同是原告与第三人的事，第三人在本案中不应承担任何责任。
三第三人对其陈述提交如下证据：1、李某丙、李某丁的土地使用权证及房屋所有权证，以证明租赁的门某有两个产权人；2、户口簿，以证明李某丁和吴某的夫妻关系。
经过庭审质证，被告及第三人对原告提交的1、3、5的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提交的证据2真实性无异议，三第三人对原告提交的证据4真实性无异议。三第三人对原告提交的证据2认为其不知情，与第三人无关。被告对原告提交的证据4认为其不知情，真实性无法确认。本院认为证据2系原、被告之间签订的门某转让协议，被告对该协议的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。证据4系第三人发给原告的通知，第三人对该通知的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告及三第三人对被告提交的证据2、3、4、6的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告认为证据1系复印件不予认可，证据5其不知情，证据7与原告无关，证据7中的石XX和证据8的证人与被告有利害关系，其证词不予认可。三第三人对证据1、5、7、8的真实性无异议。本院认为，证据1、5均系第三人与承租人签订的租赁合同，三第三人对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据7、8中的证人石XX、陆映旺虽与被告有利害关系，但他们的陈述三第三人予以认可，且与第三人所签订的租赁合同相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认。原、被告对三第三人提供的证据的真实性予以认可，本院对三第三人提供的上述证据的真实性予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：座落于桂林市X区X路X号（现X号）X栋X层门某（建筑面积173.28平方米）属于第三人李某丙所有。桂林市X区X路X号（原X号X栋）X层门某（建筑面积111.24平方米）属于第三人李某丁所有。第三人吴某系第三人李某丁的妻子。
2008年2月29日，第三人李某丙作为甲方，被告唐某作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将解放东路X号综合大楼一楼门某租赁给乙方作经营场地，时间从2008年3月1日起至2010年12月30日止，该房屋用途为床上用品。乙方所装修的固定设施，合同期满后，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。乙方每月向甲方交纳租金为x元，乙方交押金人民币x元。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，均按本合同规定应交纳年度租金的50%作为违约金。租赁期间，乙方不得将其承租房屋转让他人，若未经甲方同意，擅自将出租房转让他人，经查实后，甲方有权终止合同，收回房屋及不退该房屋押金，同时甲方有权按本合同第四条另行追究乙方责任。租赁期满后，本合同即自动终止，本合同甲方按第二条收取的租金，仅为其应收租金的一部分，另一部分作为租赁房屋装修费用的投入，因此乙方认可在租赁期满后，其所装修的固定设施如：吊顶、门某、墙裙、自来水管、照明等所需实际投入已折旧完毕，该装修的固定设施所有权已归甲方所有等等。合同履行过程中，被告一直是将租金存入李某丙的银行帐户内。
2010年2月23日，被告唐某作为甲方，原告毛某作为乙方签订《门某转让协议》一份，约定，现有甲方经营的解放东路X号富安娜床上用品专卖店门某二间，面积183左右，因甲方业务扩展另开新址，现决定出让此专卖店空门某。上述两空门某转让款为x元。签订本协议后当日内乙方付于甲方x元定金，15个工作日内甲方以乙方名义与上述两门某房东签订承租合同，且租期不能低于4年，签订协议当日乙方付于甲方x元，剩余x元待甲方实际交付上述两门某于乙方后当日内付清。甲方需在2010年4月1日前将上述两门某交付于乙方，结清相关经营费用。甲方需在本协议签订后15个工作日内以乙方名义与上述门某房东签订门某承租合同，且租期不能低于4年，所需费用甲方承担，如有违约，甲方需在当日内退还x元定金于乙方。甲方承诺上述两门某是一个房东，现承租费为x元，如隐瞒事实欺骗乙方，甲方需在乙方发现后三日内双倍返还乙方已付的转让费并赔偿损失。该协议签订后，原告于2010年3月15日向被告支付转让费x元，2010年3月23日支付转让费x元。2010年4月1日，第三人吴某作为甲方，原告毛某作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将解放东路X号综合大楼一楼门某租赁给乙方作经营场地，时间从2010年4月1日起至2015年3月31日止。该合同用途为美容美发，每月租金x元，合同的其余内容与被告唐某和第三人李某丙签订的租赁合同基本一致。第三人李某丙在该合同的尾部列明租金应存入的银行帐户及户名。签订该合同时，原告毛某、被告唐某、第三人吴某、李某丙均在场。第三人李某丙介绍吴某系老板娘，并让吴某与原告签订租赁合同。签订该合同时，第三人未出示出租门某的房屋所有权证。合同签订后，原告并未交付押金及租金，亦未收到该租赁门某的钥匙。另当日，第三人李某丙作为甲方与被告唐某作为乙方签订合同终止协议书，约定，双方于2008年2月29日签订的《房屋租赁合同》经协商一致同意于2010年4月1日起终止合同的履行。甲方同意退给乙方原交的押金x元，自乙方收取甲方支付的上述款项后，甲、乙双方就合同纠纷问题已处理完毕。甲乙双方再无任何债权债务关系（说明，2010年4月1日前关于解放东路X号及解放东路X号的一层门某的任何债权债务由乙方个人承担，与甲方无任何关系等）。2010年4月12日，三第三人向原告发出通知，告知2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》中的租赁场所，实际上涉及到二个独立产权人，其中临街铺面产权人为李某丙，后面场地产权人为李某丁（吴某是其配偶）。现李某丁和李某丙提出异议，他们认为，该租赁场所以上经营的瀚浩酒店，因房屋原因，门某无停车位，影响经营效益。因此，等至原租赁户不再租赁或租赁期满，即要对该租赁场所进行改造（与瀚浩房地产公某合作进行开发建设），不会再重新签订租赁合同；此外，吴某未被授权，无权独立签订《房屋租赁合同》等等。此后，三第三人向原告支付赔偿款，双方未再履行房屋租赁合同。2010年4月20日，被告退还原告门某转让费5000元。
另查明，被告唐某之前该门某的承租户，均系与第三人李某丙个人签订租赁合同，并将租金存入李某丙的个人帐户中。
本院认为：本案争议的焦点有：一、被告是否存在隐瞒原告有两个房东的事实；2、被告是否应当返还原告支付的转让费，应返还多少转让费。
一、关于被告是否存在隐瞒原告有两个房东的事实的问题。从被告与第三人李某丙签订的租赁合同及被告之前的承租户与第三人李某丙签订的租赁合同来看，均系李某丙以个人名义签订，房屋的租金亦是向李某丙个人支付。李某丙在签订合同时从未向被告等人出示过第三人李某丁的房屋所有权证，亦未出示过李某丁授权其签订租赁合同的委托书等相关材料。另从原、被告签订的门某转让协议来看，被告是按李某丙房屋所有权证中载明的产权面积来写明其转让门某的面积，且被告在该协议中承诺两门某系一个房东，如隐瞒事实，需双倍返还原告已付的转让费。若被告明知有两个房东，还与原告约定上述条款，显然不符合常理。在原告与第三人吴某签订合同时，第三人李某丙介绍吴某系老板娘，但并未说明两人的关系，亦未出示李某丁的房屋所有权证，且向原告称与其签合同也是一样的，原、被告均有理由相信吴某系李某丙的配偶，而由原告直接与吴某签订租赁合同。故被告并未故意隐瞒原告该门某归两个房东所有的事实。原告认为被告明知吴某不是房东，还放任原告与吴某签订合同存在过错。本院认为因签订合同时，被告当场已告知原告李某丙系房东，系是因为李某丙说与吴某签合同也是一样的，原告即与吴某签订了合同。合同的订立系合同当事人双方自愿的行为，被告在此过程中已尽了自己义务，故原告的上述主张，本院不予支持。
二、关于被告是否应当返还原告支付的转让费及应返还多少转让费的问题。原、被告双方签订的门某转让协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。根据双方合同的约定，被告承诺两门某是一个房东，如隐瞒事实需双倍返还原告已支付的转让费。因被告不存在故意隐瞒原告门某系两个房东的事实，故原告要求双倍返还转让费的主张，本院不予支持。收取门某转让费已成为门某转租活动中的交易习惯商业惯例。确定门某转让费的数额，一般考虑以下几个因素：1、有形资产的费用，即原告承租人在门某内进行装修、添附的固定物所包含的价值。这些固定物、添附物已经固着于门某，原承租人无法将其投资收回，只能从转让的后手中获得一些补偿。2、无形资产的费用，即该门某的地理位置、客流量及经过原承租人的经营，积累的人脉基础等，这些都是一种无形的商业价值。3、租赁期限。原承租人提前退回承租门某，受让人才能取得在商铺中从事商业活动的权利。原承租人在原租赁期限内应获得一部分的经营预期利益。从上述转让费的三个组成因素来看，第1点有形资产的费用，不应原告支付，因为原告承租该门某用于美容美发，原来装修其不一定适用且在被告与第三人的合同中亦约定，租金中包含了第三人对房屋装修的投入，合同期满，装修无偿归第三人所有。第3项，被告的租赁期限已所剩不多仅为8个月，其预期利益也不高。原告应支付的也就是第2项及第3项。被告虽已按双方的门某转让协议约定促成原告与第三人吴某签订协议，但原告最终并未取得该门某的租赁使用权。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用的原则”。根据此规定及综合考虑上述因素，被告收取原告的x元转让费过高，酌情应返还原告x元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
被告唐某返还原告毛某转让费人民币x元。
本案案件受理费4300元（原告已预交），由原告负担2795元，被告负担1505元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4300元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：（略），开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长阳瑜
人民陪审员罗健民
人民陪审员陈青云
二○一一年六月二十一日
书记员韦素素
