原告：牟某甲，女，生于X年X月X日，汉族，居民，住（略）。

委托代理人（特别授权）：何某东，重庆渝万律师事务所律师。

原告：牟某乙，女，生于X年X月X日，汉族，学生，住（略）。

委托代理人（特别授权）：牟某甲（牟某乙之姐），女，生于X年X月X日，汉族，居民，住（略）。

委托代理人（特别授权）：董步光，重庆渝万律师事务所律师。

被告：曾某，女，生于X年X月X日，汉族，农民，住（略）。

委托代理人：戴天翔，重庆渝万律师事务所律师。

被告：秦某，男，生于X年X月X日，汉族，居民，住（略）。

委托代理人（特别授权）：付贵云，万州区武陵法律服务所法律工作者。

委托代理人：覃某某，男，生于X年X月X日，汉族，农民，住（略）。

第三人：牟某乙1，男，生于X年X月X日，汉族，居民，住万州区X区X乡X街。

原告牟某甲、牟某乙与被告曾某、秦某、第三人牟某乙1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月10日受理后，依法由审判员谭志国担任审判长，与人民陪审员邓国惠、吴春芳组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2011年6月24日公开开庭进行了审理。原告牟某甲的委托代理人何某东，原告牟某乙的委托代理人董步光，被告曾某及其委托代理人戴天翔，被告秦某及其委托代理人付贵云，第三人牟某乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告牟某甲、牟某乙诉称：我们是被告曾某与第三人牟某乙之女，曾某与牟某乙因感情不和于2006年1月17日协议离某，并对婚内共同财产作出了处理，其中，他们约定位于万州区X组的房屋一栋归曾某和我们共同居住所有。2008年2月13日，曾某未告知我们私自将该房屋以1万元的价款卖给其堂妹夫被告秦某。2011年1月，我们才知道卖房之事。该房屋为我们与曾某共同所有，曾某在未经我们同意的情况下独自出售该房及被告秦某明知该房可能涉及他人权利而购买，侵害了我们的合法权益。遂请求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并判令被告秦某返还房屋；诉讼费由二被告负担。

原告牟某甲、牟某乙为证明其所主张的事实，在举证期限内出示了下列证据材料：1、身某、户口页复印件；2、离某、离某协议书；3、房屋买卖协议书、村委会证明；4、民事判决书；5、照片、钥匙、宅基证。

被告曾某辩称：原告所述事实属实，我卖房给秦某未经二原告同意，二原告不知情。房屋买卖协议无效，要求秦某返还房屋。

被告秦某辩称：2007年农历10月，曾某收取我岳父曾某的定金4000元，同年冬月十三曾某病逝，腊月初八曾某的残某儿子曾某1（二级智力残某）搬入该房居住至今，因曾某1无民事行为能力，2008年2月13日我与曾某完善协议，交付余款6000元。该协议并无不合法，即便反悔协议，也只能是双方当事人，二原告无权主张该协议无效，因此，二原告的诉讼主体不适格。诉争房屋系第三人牟某乙与被告曾某的夫妻共同财产，离某后牟某乙已失去了对该房屋的所有权，二原告要取得该房的权利必须基于继承或受赠，但既无赠与的行为，也无受赠的事实，二原告无接受赠与的意思表示，财产权属未发生转移，也未实际占有该房。曾某全已搬进该房居住三年之久，现原告才提出其母的处分行为无效，已丧失二年的诉讼时效。即便二原告系该房屋的共有权人，我属于善意取得，依照法律的规定，二原告不得向我主张返还原物，只能向出让人曾某主张赔偿损失。故原告的诉讼请求不成立，请求予以驳回。

被告秦某为证明其所主张的事实，在举证期限内出示了下列证据材料：1、村委会证明、何某某等人的证明；2、房屋买卖协议书；3、残某、身某复印件；4、申请了证人曾某2、曾某3出庭作证。

第三人牟某乙1述称：原告所述事实和理由属实，我们当时的离某协议约定房产等什么都是孩子的，只允许曾某暂住。曾某卖房给秦某时我不知道，肯定二原告也不知道，买卖协议应无效。

经审理查明：原告牟某甲、牟某乙系姊妹，第三人牟某乙1与被告曾某系二原告之父母，被告曾某与被告秦某之妻系堂姊妹。1995年5月，第三人牟某乙1与被告曾某在燕山乡X组）修建砖混结构房屋一楼一底计8间、偏房3间。2006年1月17日，第三人牟某乙1与被告曾某协议离某，其离某协议的相关内容为：“1、房屋财产原燕山乡X镇街房壹栋（包括门面）合计两栋房屋归曾某及牟某甲、牟某乙茜共同居住所有，无单独卖房权利。如牟某甲、牟某甲不赡养就不继承财产，曾某可单独卖房。房屋内所有财产属曾某所有。2、孩子牟某甲、牟某乙茜由牟某乙抚养成人，成家后，共同赡养曾某”。协议达成后，双方办理了离某登记。2008年2月13日，被告曾某（甲方）与被告秦某（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定“②甲乙双方协议一致，甲方以壹万元卖给乙方，正房一楼一底八间、偏房三间，前至过路田，后至汪德权地坝坎，左至大路过水沟，右至汪某某地边。③附着物属秦某管理”。曾某、秦某及在场人汪某某在协议书上签名，并注明壹万元付清。协议签订后，该房屋由被告秦某的内弟曾某1（二级智力残某）居住至今。现二原告以被告曾某未经其同意擅自处分共有财产为由诉来本院，要求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并要求被告秦某返还房屋。

另查明，房屋买卖时，被告秦某已系城镇居民。诉讼中，被告秦某称该房系岳父曾某买来给其残某儿子曾某1居住的，在曾某去世后，自己只是帮忙完善了手续，补交了6000元房款。被告曾某对此有异议。

上述事实有原告牟某甲、牟某乙提供的身某、户口页复印件、离某、离某协议书、房屋买卖协议书、村委会证明、照片，被告秦某提供的村委会证明、房屋买卖协议书、残某、身某复印件，以及庭审调查中当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。

本院认为：对诉争房屋的买受人，被告秦某主张实际的买房人系曾某或曾某1，自己仅是协助完善了手续、补交了余款，被告曾某有异议；对此，被告秦某申请了证人曾某2出庭作证，原告牟某甲、牟某乙提供了《房屋买卖协议书》，该协议的乙方为被告秦某。根据证据的审查判断规则，书证的证明力一般要大于证人证言，因此，应当认定该房屋的买受人为被告秦某，至于被告秦某买房后交由谁居住，则属于被告秦某的权利处分范畴。因被告秦某购房时已属于城镇居民，而诉争房屋系在原某某组（现一组）的农村集体土地上所修建，被告秦某非某某组的集体经济组织成员，依法不得购买属于该集体经济组织土地上的房屋，且购房时也未通过民主议定程序经过该集体经济组织成员法定人数的同意，故被告秦某与被告曾某签订的房屋买卖协议应当认定无效。综上，二原告要求确认二被告所签订的《房屋买卖协议》无效的请求，本院予以支持；协议被确认无效后，因该协议而取得的财产应当予以返还，因此，二原告要求被告秦某返还房屋的请求，本院亦予以支持。被告秦某可另案起诉要求被告曾某返还购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告曾某与被告秦某于2008年2月13日所签订的《房屋买卖协议》无效。

二、被告秦某将购买的位于万州区X组）的正房一楼一底计八间、偏房三间返还被告曾某及原告牟某甲、牟某乙。

案件受理费80元，由被告曾某负担40元，被告秦某负担40元。受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审判长谭志国

人民陪审员邓国惠

人民陪审员吴春芳

二○一一年七月七日

书记员刘有金