原告（反诉被告）：谭X，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，现住址沈阳市X区X路X号X幢，身份证号：（略）XXXX。
原告（反诉被告）：赵某乙，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，现住（略），身份证号：（略）XXXX。
二原告委托代理人：张XX，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，现住址沈阳市X区X路X号X门。
被告（反诉原告）：辽宁XX房地产开发有限公司，住所地沈阳市X区X路X号。
法定代表人：吴XX，系单位经理。
委托代理人：田XX，男，X年X月X日出生，汉族，系公司员工，现住址沈阳市X区X路X号。
委托代理人：郭XX，男，X年X月X日出生，汉族，系公司员工，现住址沈阳市X区X路X号。
原告谭XX、赵某乙与被告沈阳XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年9月20日受理后，依法由审判员王维利担任审判长并主审，与代理审判员单立、人民陪审员郭某组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭X及二原告的委托代理人张XX、被告XX公司委托代理人田XX、郭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭X、赵某乙诉称:2009年5月22日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，原告购买了由被告开发建造的位于沈阳市X区X路X号X幢X室商品房一套，建筑面积为93.97平方米，总价款为349,944.28元。该合同约定被告于2009年9月30日前交付房屋，如被告逾期交房，被告按总房款的日万分之一给付原告违约金。合同签订后，原告支付了房屋价款，但原告于2009年12月29日才收到被告交付的房屋，逾期交房89天。故原告要求被告给付逾期交房的违约金3115元及利息，诉讼费用由被告承担。
被告XX公司答辩并反诉称：原告与被告是于2009年5月26日签订的商品房买卖合同及补充协议。按照合同约定，被告是应当于2009年9月30日交付原告房屋，但是被告没有按时交房，原告对此也应承担相应的责任。按照合同第六条第三款“合同签订之日交纳定金壹万元，首付款玖万玖仟玖佰肆拾肆元贰角捌分于3日内付清，余款贰拾肆万办理贷款，并于15日内到账”和合同补充协议第七条“买受人办理房屋交付手续前，必须付清全部房款，如买受人未付清全部房款，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续”的约定，原告必须在2009年6月14日前将房屋全款付到被告账户。但是，原告付清全款的时间是2009年8月14日，逾期付款78天。所以，被告交付房屋的时间也应从其全款到账之日顺延78天至2009年12月18日。同时，根据合同第七条关于买受人逾期付款不超过30日的，买受人按日向出卖人支付万分之三的违约金，超过30日的，原告应当按日向被告支付万分之五违约金的约定，原告应当支付被告逾期付款违约金7920元。况且，原告诉称是2009年12月29日进住的，与事实不符。实际上，原告是于2009年11月2日领取了《入住通知书》，《入住通知书》已告知原告于同年11月9日11时办理入住手续。根据合同补充协议第七条第三款“如买受人未按《入住通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续的，自《入住通知书》规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期交付房屋，自房屋交付之日起商品房的物业管理费、采某、水电、煤气等费用以及商品房的有关风险责任随之转移给买受人承担的”约定，原告入住的时间应当确定为2009年11月9日。综上，原告违约在先，根据《合同法》履行同一合同各自承担相应责任和债务抵销原则，法院应当依法驳回原告诉讼请求，判令原告支付被告逾期付款的违约金7920元，承担本案的诉讼费用及实现债权的费用。
反诉被告谭X、赵某乙针对反诉原告的反诉答辩称：反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同除了反诉被告的签名是反诉被告书写的以外，其他部分都是反诉原告书写的，所以反诉原告所说的签订合同的日期不真实。为反诉被告办理房屋按揭贷款的中介公司沈阳XX房产置业有限公司和提供房屋按揭贷款的中国银行沈阳大东支行均是反诉原告指定的合作单位，何时办理房屋按揭贷款，按揭贷款何时到达反诉原告的账户，反诉被告无法掌控，所以反诉原告所称的逾期付款的问题，反诉被告不存在过错。况且，反诉被告最早知道被告要交房的时间是2009年11月1日，但原告收房时小区的人行道未铺设，楼门没有可视对讲机，用的也是临时电，虽签了《入住通知书》，但不给新房的钥匙，该房现在也未达到商品房验收合格的唯一标准，即取得《建筑工程竣工验收备案表》，不具备法律意义上的“交付”；另外，反诉原告在明知道房屋贷款在15日之内根本办不下来的情况下，却欺骗反诉被告签订此条款，属欺诈行为，故请求法院驳回其的反诉请求。
经审理查明:2009年5月22日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的沈铁路X号（XX•XX小区）X幢X室商品房一套，建筑面积为93.97平方米，总价款为349,944.28元。合同第六条约定：合同签订之日交纳定金1万元整，首付款99,944.28元于3日内付清，余款24万元办理贷款，于15日内到账；第七条约定：买受人如逾期付款的期间在30日之内，买受人应向出卖人支付逾期付款期间应付款项日万分之三的违约金，如逾期付款期间超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人同意合同继续履行的，买受人应向出卖人支付逾期付款期间应付款项日万分之五的违约金；第八条约定：出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交付房屋的期间不超过90日的，出卖人应向买受人支付逾期交房期间已付房款日万分之一的违约金，如逾期交房期间超过90日，买受人有权解除合同，买受人同意合同继续履行的，出卖人应向买受人支付逾期交房期间已付房款日万分之一点二的违约金；合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起的30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。在签订商品房买卖合同时，双方又签订一份《商品房买卖合同》补充协议。该协议第二条约定：买受人采某贷款方式支付房款的，买受人应在自本合同签订之日起5日内向金融机构申请贷款并提交金融机构要求的与贷款有关的全部资料及证件，并在出卖人的协助下按政府规定向有关部门交纳房屋的契税及房屋公共维修基金，在出卖人指定的银行办理贷款手续；若因买受人原因导致贷款银行不能在本合同约定时间内放款到出卖人的账号，即视为买受人逾期付款，买受人要承担逾期的违约责任。并按每日所欠房款总额的万分之五承担逾期付款违约金交给出卖人；逾期超过45天仍未能取得贷款的，出卖人有权通知解除合同。第七条约定：买受人办理房屋交付手续前，必须付清全部房款，否则，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续。在商品房达到交付使用条件后，买受人应于一周内办理入住手续（即以《入住通知书》规定的日期为准），并缴纳各项入住费用。如买受人未按《入住通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续的，自房屋交付之日起商品房的物业管理费、采某、水费、煤气费等相关费用以及商品房的有关风险责任随之转移给买受人承担。
合同签订后，原告交付了房屋首付款。2009年6月9日，被告到房产部门办理了该商品房买卖合同备案登记。而后，原告委托由被告指定的沈阳XX房产置业有限公司在中国银行沈阳大东支行（被告指定的银行）办理了房屋按揭贷款。2009年8月14日，中国银行沈阳大东支行将原告所贷款项转到被告账户。2009年10月30日，原告所购商品房所在楼宇经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位和作为建设单位的被告验收合格，并出具房屋建筑工程竣工验收报告。2009年11月2日，被告通知原告于同月9日办理入住。但原告以所购商品房未取得《建筑工程竣工验收备案表》，未达到房屋交付标准为由拒绝接受房屋。同年12月29日，原告交纳了物业费等入住费用，办理了入住。
被告在开发XX•XX小区时与中国银行沈阳大东支行签订借款协议中约定，被告全部商业银行按揭贷款业务应在中国银行沈阳大东支行办理。另据沈阳XX房产置业有限公司工作人员证实，该公司、相关银行和客户（指购房人）均是按照被告通知的时间在该小区X区商品房的买受人办理商业按揭贷款的事宜的。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、物业费收据、首付款发票、部分业主书面声明，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、借款借据回单、房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程质量检查报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书、房屋建筑工程竣工验收报告，原告委托法院调取的借款合同及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：本案中，双方争议的主要焦点是：1、如原告按被告的入住通知载明的时间接受房屋，此时该商品房是否符合合同约定的交付条件，该商品房交付的时间如何确定；2、原告是否存在逾期付款的违约行为。
关于原告按被告的入住通知载明的时间接受房屋，此时该商品房是否符合合同约定的交付条件，该商品房交付的时间如何确定的问题。根据商品房买卖合同约定，作为出卖人的被告应当在2009年9月30日前向原告交付符合“该商品房经验收合格”条件的房屋。原告提出被告通知2009年11月9日交房时小区的人行道未铺设，楼门没有可视对讲机，用的也是临时电，虽通知入住，但不给新房的钥匙，该房现在也未达到商品房验收合格的唯一标准，即取得《建筑工程竣工验收备案表》，不具备法律意义上的“交付”。并提供部分业主的书面声明和物业公司向业主出具的情况说明证实被告此时交付的房屋不符合交付条件。但是，从被告提供的2009年10月30日由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位和建设单位出具的房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程质量检查报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书、房屋建筑工程竣工验收报告来看，被告在向原告交付房屋时该房屋已符合合同约定的交付条件。原告所说的《建筑工程竣工验收备案表》并不是合同约定的该商品房交付的必要条件。另原告提出按被告通知时间接收房屋时被告未给其房屋钥匙的问题，因原告对此未提供相应的证据予以证明，本院对此不予采某。故应认定被告在2009年11月9日向原告交付的房屋符合合同约定的交付条件。根据合同约定，被告的交房时间亦应按双方认可的被告通知原告办理入住的时间确定，即2009年11月9日。
关于原告是否存在逾期付款的违约行为的问题。被告反诉称原告未按合同第六条的约定在合同签订后15日内将房屋贷款转到被告账户，被告交房的时间应当依法顺延，原告应当向被告支付逾期付款违约金。本案中，虽然原告没有在约定的期限内付清购房余款，但其申请的房屋按揭贷款是在双方约定的交房时间之前，即2009年8月14日转到被告账户。依据合同补充协议第七条“买受人办理房屋交付手续前，必须付清全部房款，否则，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续”的约定，被告就应按合同约定的时间交付房屋，故被告主张交房时间应相应向后顺延，本院不予支持。根据合同的第二十四条“商品房预售的，自合同生效之日起的30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案”的约定和中国银行业监督管理委员会印发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十九条第二款“商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记”的规定，说明原告预申请房屋按揭贷款的前提是其与被告的商品房买卖合同应在房产部门办理备案登记。也就是说，被告在未办理商品房买卖合同备案登记的情况下，商业银行是不能为原告办理房屋按揭贷款的。事实上，被告于2009年6月9日办理了商品房买卖合同备案登记时就已超过了合同约定的付款期间，故被告要求原告在约定的期限内将房屋按揭贷款转到被告账户是不客观的。另外，根据查明的事实，为原告办理按揭贷款的中介机构和银行均是被告指定，何时办理按揭贷款手续也是由被告确定，也就是说，被告在为原告办理银行贷款的过程中起主导作用。并且，被告也未能提供证据证明原告在办理房屋按揭贷款的过程中存在迟延办理的相关证据。综上，虽然原告申请的房屋按揭贷款到达被告的账户已超过约定的期限，但也不能认定原告对此存在过错，即不能认定原告存在逾期付款的违约行为。
根据上述分析认定，按照合同约定，被告应于2009年9月30日将符合合同约定的商品房交付给原告，但被告交房的时间为同年的11月9日，逾期交房40天，依法应按合同约定承担违约责任，即按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。但原告要求被告支付违约金的利息，无法律依据，本院不予支持。因原告原告逾期付款行为并不构成违约，故被告反诉原告给付逾期付款违约金等诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告辽宁XX房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告谭X、赵某乙逾期交房违约金1399.78元（x.28元X40日X0.0001）；
二、驳回反诉原告辽宁XX房地产开发有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告谭X、赵某乙其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费50元，反诉费25元，均由被告辽宁XX房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长王维利
代理审判员单立
人民陪审员郭某
二0一0年十二月二十七日
书记员孙玲
