原告：李XX，女，X年X月X日出生，汉族，住址沈阳市X区X路X号X，户籍地沈阳市X区X路x号x。

被告：辽宁XXX房地产开发有限公司，住所地沈阳市X区X街X号。

法定代表人：李X，职务董事长。

委托代理人：汪X，系辽宁XX律师事务所律师。

被告：吴XX，男，X年X月X日出生，汉族，住址沈阳市X区X路X号X。

委托代理人：顾XX，男，X年X月X日出生，汉族，住址沈阳市X区X路X巷X号。

第三人：郑XX，男，X年X月X日出生，汉族，住址沈阳市X区X街X号X。

原告李XX诉被告辽宁XXX房地产开发有限公司、被告吴XX、第三人郑XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月24日重新立案受理后，依法组成由审判员田志宏担任审判长并主审、代理审判员雷凯、代理审判员吴金凤参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX、被告辽宁XXX房地产开发有限公司委托代理人汪X、被告吴XX委托代理人顾XX、第三人郑XX到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论，现已审理终结。

原告李XX诉称:我与第三人郑XX系朋友关系，2006年4月13日，我交给郑XX5万元，委托其为我在辽宁XXX房地产开发有限公司购买房屋。2006年5月17日，我与郑XX一起去辽宁XXX房地产开发有限公司签订了合同即“XX雅居”内部认购书，约定原告购买被告辽宁XXX房地产开发有限公司开发的沈阳市X区X路X号X室房屋一处（原址为临河路X号），建筑面积78.09平方米，单价为3180元/平方米，房屋总价款248,326元。我又给付郑XX21万元，一共给了郑X26万元。2008年1月，郑XX将房屋钥匙给我，说购房手续可以后补，我一直没有办理该房的入住手续。请求法院确认我与被告辽宁XXX房地产开发有限公司签订的合同合法有效，判令被告辽宁XXX房地产开发有限公司履行合同义务并为我办理入住手续，本案诉讼费用由被告辽宁XXX房地产开发有限公司承担。

被告辽宁XXX房地产开发有限公司辩称：我公司没有与原告签订正式的商品房买卖合同，也没有收到原告的购房款。被告吴XX与第三人郑XX均不能代表我公司履行商品房买卖合同、收取购房款。吴XX系该商品房工程项目的施工方，由其全额垫付工程款，所有的房屋钥匙都由其保管。被告吴XX在2005年12月之前系我公司员工，之后吴XX从我公司辞职，当时我公司尚有部分盖完公章的空白的认购合同在吴XX手中，仅让其做市场调查，并未允许其对外签订合同。2008年1月，被告吴XX把诉争房屋钥匙给付原告。我公司发现原告在该房居住后，一直没有将该房出售给他人。鉴于原告已经实际在诉争房内居住，我公司可以在收到原告购房款的情况下为原告办理相关手续。

被告吴XX辩称：我的社会保险由被告辽宁XXX房地产开发有限公司一直缴纳到2009年5月份，从社会保险关系上看，我是被告辽宁XXX房地产开发有限公司的员工。当时由于工作需要，我写过辞职报告，但没有填写日期，被告辽宁XXX房地产开发有限公司提供的辞职报告上的日期不是我本人所写。我是该商品房工程的施工方，2005年被被告辽宁XXX房地产开发有限公司聘某总经理助理，全权负责该商品房工程的相关工作。第三人郑XX介绍原告李XX来购买商品房，当时郑XX先和被告XXX房地产开发有限公司老总史XX谈的，谈完之后史XX让我做的手续。当时该工程的二层以后的工程款都由我垫付，被告辽宁XXX房地产开发有限公司没钱给付欠我的工程款，就让我售楼，用售楼款抵付工程款，只要求我把楼房盖完就行。与原告签订的合同的公章都是被告辽宁XXX房地产开发有限公司盖的，合同的购房价格是经过史XX同意的。同意原告的诉讼请求。

第三人郑XX述称：我妻子与原告李XX是朋友，我和原告也认识。被告吴XX我早就认识。辽宁XXX房地产开发有限公司的这个工程是吴XX施工的，吴XX没有钱就向我借钱垫付工程款。盖楼的过程中，钢材款有三分之一是我垫付的。我妻子和我说原告要买房子，我就通过吴XX给原告内部认购了一套房子。被告吴XX一直在辽宁XXX房地产开发有限公司的售楼处工作到2007年年末，80%以上的房子都是由吴XX销售的，辽宁XXX房地产开发有限公司都给出具了手续。2006年4月，原告给了我5万元购房款，后来吴XX需要用钱，我就把这5万元给吴XX了，吴XX于2008年给我补了借条。与原告签订合同那天，原告给了我21万元，经吴XX同意，用这笔钱还工程款了，当时我和吴XX到被告辽宁XXX房地产开发有限公司处签订了内部认购书。后来吴XX给我打的收条总金额为24.9万元，该房钥匙也是吴XX给的。同意原告的诉讼请求。

经审理查明:2005年6月，被告吴XX受聘某被告辽宁XXX房地产开发有限公司，担任董事长助理一职。2006年5月17日，原告李XX与辽宁XX房地产开发有限公司（2006年9月更名为辽宁XXX房地产开发有限公司）签订《“XX雅居”内部认购书》一份，约定原告李XX购买被告辽宁XXX房地产开发有限公司开发的沈阳市X区X路X号X室房屋（原址为临河路X号），建筑面积78.09平方米，单价为3180元/平方米，房屋总价款248,326元。原告李XX于2006年4月13日给付第三人郑XX购房款5万元，原告李XX于2006年5月17日给付第三人郑XX购房款21万元，原告李XX并委托第三人郑XX将购房款交付被告辽宁XXX房地产开发有限公司。

第三人郑XX与被告吴XX系长期业务往来关系，被告吴XX尚系该商品房工程项目的施工方。被告吴XX在承包该商品房工程时曾找第三人郑XX为其垫付了部分工程款。被告吴XX认可第三人郑XX向其交付了李XX的购房款，被告吴XX于2008年4月26日给第三人郑XX出具了收条，内容为“收到XXX房地产开发公司工程款贰拾肆万玖仟元整，系外墙砖和其它材料款，本人同意给李XX开出房原，办理入住手续”。现原告李XX已经入住诉争房屋，并进行了装修。

2005年12月6日，被告吴XX向被告辽宁XXX房地产开发有限公司提出辞职。

2004年7月5日，被告辽宁XXX房地产开发有限公司与江苏省XX建筑安装有限公司辽宁分公司签订工程承包补充协议书一份，约定江苏省XX建筑安装有限公司辽宁分公司承包被告辽宁XXX房地产开发有限公司开发的XX大学家属公寓、综合楼，并由承包方垫付资金。2005年11月8日，李XX（江苏省XX建筑安装有限公司辽宁分公司负责人）与被告吴XX签订协议书一份，约定“关于在2003年4月份沈阳XX大厦二期工程高层建筑是李XX与吴XX共同出资垫付资金给甲方建筑的。关于2004年4月份XX大学学生公寓高层建筑是李XX与吴XX共同垫付资金给甲方建筑的（XX大学学生公寓是被告辽宁XXX房地产开发有限公司开发的）。双方确定二项工程结算后纯利润4-6分成，吴XX按税后收入40%，60%归李XX，各项费用和税金由李XX承担与吴XX无关，其中XX大厦二期工程竣工结算后吴XX应实得人民币600万元整，XX大学学生公寓吴XX实得人民币600万元整。因XX大厦二期工程竣工结算后，李XX因急需资金投入其它项目，占用了吴XX所得纯利润600万元整，经双方研究确定做出协议承诺，因XX大学学生公寓马上竣工结算，李XX同意由吴XX直接与辽宁XXX房地产开发有限公司决算，由辽宁XXX房地产开发有限公司首先直接支付吴XX应实得人民币1200万元整。”

上述事实，有2006年5月17日“XX雅居”内部认购书、郑XX收条、吴XX收条、聘某、委托书、吴XX任职决定、工程承包补充协议、协议书、吴XX辞职报告等证据及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为：原告李XX与被告辽宁XXX房地产开发有限公司签订的《“XX雅居”内部认购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。该《“XX雅居”内部认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应依法认定为商品房买卖合同。

被告吴XX于2005年6月受聘某被告辽宁XXX房地产开发有限公司，担任董事长助理一职，同年12月6日又向被告辽宁XXX房地产开发有限公司提出辞职，其辞职后仍继续销售被告辽宁XXX房地产开发有限公司的房屋。被告吴XX在被告辽宁XXX房地产开发有限公司开发的XX大学学生公寓项目的工程建设事宜上，既代表发包方辽宁XXX房地产开发有限公司，又是承包方，具有双重身份，其有权与被告辽宁XXX房地产开发有限公司进行工程款项结算。通过被告吴XX出具的收条内容可以看出，其代表被告辽宁XXX房地产开发有限公司收取了购房款，同时又作为承包工程方与被告辽宁XXX房地产开发有限公司进行了结算，用购房款冲抵了工程款。结合本案的客观实际情况，考虑吴XX的特殊身份，及在“XX雅居”内部认购书上盖有的被告辽宁XXX房地产开发有限公司的公章，以及原告李XX已经支付了购房款并进住诉争房屋的客观事实，应认定李XX与被告辽宁XXX房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，被告辽宁XXX房地产开发有限公司应为原告李XX办理入住手续。

关于被告辽宁XXX房地产开发有限公司提出的未收取原告李XX购房款的问题，因被告吴XX已出具收条，并同意为原告李XX办理入住手续，对此被告辽宁XXX房地产开发有限公司可在与被告吴XX进行工程款结算时一并处理，而不应以此为由拒绝为原告李XX办理入住手续。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告李XX与被告辽宁XXX房地产开发有限公司签订的《“XX雅居”内部认购书》有效；

二、被告辽宁XXX房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内为原告李XX办理沈阳市X区X路X号X房屋的入住手续；

三、驳某、被告及第三人其他诉讼请求。

案件受理费5025元，由被告辽宁XXX房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判长田志宏

代理审判员雷凯

代理审判员吴金凤

二0一0年九月一日

书记员周佳