辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）XXX
被上诉人（原审原告、反诉被告）XXX
上诉人XXX因与被上诉人XXX物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2010]皇民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员赵某静担任审判长（主审），与代理审判员孙卓，周海鹏组成合议庭，审理了本案，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院查明，XXX系业主，房屋建筑面积为113.62平方米。2007年4月18日，该园区业主委员会与XXX签订一份物业管理委托合同。双方约定，将XXX花园B区住宅与商业网点委托于XXX实行物业管理。委托管理期限为三年。自2007年4月3日起至2010年4月2日止。住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。合同签订后，XXX依据该合同面向全体业主提供了物业服务。但XXX从2007年4月3日至2010年4月2日未向原告交纳物业服务费。双方就此问题多次协商未果，XXX遂于2010年8月31日诉至原审法院。
另查，2006年3月28日，XXX花园B区业主委员会与东北大学物业管理有限公司签订一份《物业管理委托合同》。约定委托管理期限为三年。自2006年4月3日起至2009年4月3日止。住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。合同签订后，东北大学物业管理有限公司从2006年4月起至2007年4月止为XXX花园B区提供了一年的物业管理服务。
2007年3月22日，沈阳汇佳物业管理有限公司通过招投标方式中标，并与沈阳市X区业主委员会签订了物业管理合同一份。合同约定汇佳物业公司为XXX花园B区提供为期三年的服务，按建筑面积每月平方米0.8元收取物业管理服务费。合同同时约定汇佳公司应根据标书要求尽快办理为XXX花园B区成立单独法人物业公司。2007年4月10日应此义务，XXX公司成立。XXX花园B区业主委员会与汇佳公司的原合同终止。
2007年7月13日，沈阳市X区业主委员会（甲方）、东北大学物业管理有限公司（乙方）、XXX（丙方）签订了债权转让协议一份。该协议约定，乙方将业主未交纳物业管理费债权转让给甲方，但由于甲方系一群众组织，其行为在法律上受到制约，因此甲方指定由丙方受领乙方转让的债权，由丙方负责对业主所拖欠物业管理费的收取。本次债权转让无需向乙方支付任何费用。本协议签署后，在乙方提供物业管理服务期间与欠费业主之间的纠纷，由甲方和丙方负责解决，与乙方无关。
再查，2008年3月17日，XXX花园B区业主委员会做出关于物业服务收费标准调整的通知，将物业服务收费标准调整为1元/平方米·月。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。XXX与XXX花园B区业主委员会所签订的《物业管理委托合同》，符合《物业管理条例》的相关规定，合法有效，对全体业主具有约束力。物业公司与包括XXX在内的业主均应按合同约定履行义务。现原告作为物业公司已履行了合同约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利，故原审法院对XXX要求XXX支付拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。
关于物业服务费的数额。按照物业管理委托合同的约定，按建筑面积每月平方米0.8元收取，根据业主代表大会的文件，从2008年3月20日起，物业费恢复到每平方米1元。故具体数额为：0.8元×113.62平方米×12月+113.62平方米×1元×24月=3816元。但在庭审过程中，通过XXX的当庭反驳某证据来看，均能证明XXX在为XXX提供服务管理过程中，存在服务不善的问题，即对园区内的公共设施维护不善；对楼内消防、照明设施管理、维护不善；对车辆停放管理不善等问题。因此，XXX在履行合同过程中存在一定的违约行为，故原审法院对XXX要求XXX给付全额物业费的诉讼请求酌情予以支持。
关于XXX所主张的滞纳金问题，虽双方在协议中有约定，但因XXX的物业服务不能达到合同约定的质量标准，故原审法院对XXX的该项诉讼请求不予支持。
关于XXX要求XXX赔偿其权益、财产被侵害受到的损失8083元的诉讼请求，虽XXX向法庭提供了相应的证据，但从该证据来看并不足以证明XXX的主张，故原审法院对XXX的该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告XXX于本判决生效之日起十日内一次性给付原告XXX从2007年4月3日起至2010年4月2日止的物业服务费人民币3816元的90%，即3434元；被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳某、被告其他诉讼请求。三、驳某反诉原告的诉讼请求。案件受理费50元、反诉费25元，由被告XXX承担。
宣判后，上诉人不服一审判决，提出上诉，请求撤销皇姑法院（2010）皇民二初字第X号民事判决，驳某被上诉人的诉讼请求；支持上诉人一审的反诉请求。理由为：原审认定事实及适用法律错误，对未经质证的证据作为定案依据，程序违法。原审判决已将无效合同认定为有效合同。被上诉人不是物业服务合同的缔约主体，无权向上诉人收取物业费。一审判决驳某上诉人的反诉请求，实属错误。被上诉人物业管理企业资质属三级资质，只能承揽20万平方米以下的住宅物业服务，而上诉人所住园区住宅与非住宅达x平方米。被上诉人没有能力承揽沈阳市X区的物业服务，给上诉人造成的损失必须给予赔偿。本案存在时效问题。上诉人与被上诉人间因无合法的合同关系，只能构成无因管理。
被上诉人答某辩称,关于上诉人所说未经质证的证据，应该是指物业管理合同，此证据在一审庭审中已经质证；关于无效合同，合同案件与本案的物业案件是两个法律关系，应另诉；关于反诉请求，物业公司不存在赔偿损失的问题，所以一审应该驳；关于时效问题，我们一审时已经提供证据了，且法律有规定，可以延长举证期限；物业合同本身合法有效。原判正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人系沈阳市X区业主，沈阳市X区业主委员会与被上诉人之间签订的《物业管理委托合同》，是双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对上诉人具有约束力。上诉人作为国际花园B区业主，实际享受了上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定交纳物业服务费。拖欠物业费，造成此纠纷，应对此纠纷负责。上诉人上诉主张，原审认定事实及适用法律错误，对未经质证的证据作为定案依据，程序违法。原审判决已将无效合同认定为有效合同一节，经查，原审庭审时，对双方当事人提供的证据组织质证与认证，认定合同有效并无不当，程序合法。上诉人此项主张因证据不足，本院不予支持；上诉人另一上诉，即被上诉人不是物业服务合同的缔约主体，无权向上诉人收取物业费一节，经查，上诉人一、二审时均承认其居住在国际花园B区X区由被上诉人提供物业服务，其与被上诉人之间形成事实上的物业管理关系，被上诉人收取物业费合法，故上诉人上诉主张，因无法律依据，本院不予支持。上诉人再一上诉主张，即被上诉人没有能力承揽沈阳市X区的物业服务，给上诉人造成的损失必须给予赔偿，本案存在时效问题等，经审查，原审对时效问题已进行审理，此案没有超过诉讼时效，上诉人无证据证明其存在损失问题，故上诉人此项主张亦因证据不足，本院不予支持。原审考虑到被上诉人在履行物业管理委托合同中存在一定的违约行为，在上诉人应交纳物业费全额范围内酌情予以减少，并无不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳某上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长赵某静
代理审判员孙卓
代理审判员周海鹏
二0一一年五月五日
书记员华荻
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳某上诉，维持原判决。
