辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：沈阳××物业有限公司

法定代表人：金××，系该公司总经理。

委托代理人：刘××，男

被上诉人（原审被告）：王××，女

委托代理人：何××

上诉人沈阳××物业有限公司（以下简称“××物业”）因与被上诉人王××物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院作出的（2010）沈和民二初字第X号民事判决书，依法向本院提起上诉，本院于2011年3月23日受理后，依法组成由审判员陈兴田审判长并主审，审判员王志福、才玉莹参加评议的合议庭对本案进行了审理。现该案已审理终结。

原审法院经审理查明，2002年5月30日沈阳市X区房产局作出关于同意成立××花某住宅小区业主委员会的批复，2008年8月4日给予了备案。2003年10月1日辽宁××物业管理有限公司（以下简称××物业）与××花某业主委员会签订了物业管理委托合同，约定由××物业对××花某小区进行物业管理，期限一年，物业管理服务费每平方米0.8元，其他收费每人每月12元，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天10元缴纳滞纳金。后双方续签至2006年9月31日。2006年10月1日××物业（甲方）与原告（乙方）签订移交协议书，约定甲方将××花某小区从2006年10月10日移交给乙方管理，甲方管理期间业主所清欠的物业服务费，由乙方负责催缴。园区内的债权债务一并移交乙方处理。2006年9月18日××花某业主委员会会议纪要记载，园区有业主400户，304票同意与沈阳××物业有限公司签约，经委员讨论同意签约一年。2006年9月18日××花某业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业管理委托合同，约定甲方将××花某小区委托乙方进入物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花某、建筑小品等的养护与管理，绿化完成率98%;公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，二十四小时巡逻维护园区秩序。委托管理期限一年，住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取，车库使用费按建筑面积每月每平方米0.8元收取，电梯运行费每人每月12元。逾期不缴纳的，从逾期之日起每天按管理费的0.3%缴纳滞纳金。公用绿地的养护费用由物业公司承担。双方还约定了其他条款。后双方逐年续签至2010年12月31日。××物业进行物业管理期间，园区存在树木、绿地缺失，监控设备未正常运行，车辆停放无秩序等问题。辽宁省物价局为××物业下发的SYJ-06-AX号收费许可证载明物业管理收费标准每月每平方米0.8元，电梯运行服务费每月每人12元，有效期至2009年6月。王××系沈阳市X区X路X号××花某小区X号楼X房屋业主，房屋建筑面积为206.736平方米，车库建筑面积为28.556平方米。王××从2003年10月1日至今未交纳物业费。2009年11月27日，王××向××物业发出通知，称于2009年11年24日收到××物业贴在门上的二次催缴通知单，并对××物业服务存在的问题及物业费的交纳进行了说明。

××物业于2010年6月22日诉至一审法院，请求：1、判令王××支付拖欠的2003年10月1日至2010年3月31日的房屋物业费x元；2、判令王××支付拖欠的2003年10月1日至2010年3月31日的电梯费2808元；3、判令王××支付拖欠的2003年10月1日至2010年3月31日的车库物业费1782元；4、判令王××支付上述物业服务费的滞纳金x元；5、承担本案诉讼费用。

原审法院认为，××物业与沈阳市X区××花某业主委员会签订的物业管理委托合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，××物业与王××已经形成了物业服务合同关系。××物业为王××提供了物业服务，王××亦接受了××物业提供的物业服务，所以王××也应按时履行给付物业费的义务。王××提出了××物业诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，从王××向××物业发出的通知来看，王××承认于2009年11月24日收到了××物业“二次催缴通知单”，但××物业未能提供其他证据证明在此之前进行过连续催缴等发生法律意义上诉讼时效中断的情形，故只能认定××物业在2009年11月24日向王××主张了权利，诉讼时效在此时中断。另物业管理委托合同中约定了以月为单位计算物业费，故××物业诉请2003年10月1日至2007年11月24日期间的物业费已超过诉讼时效，2007年11月25日至2010年3月31日期间的物业费，应依法予以保护。王××应给付××物业电梯费1,015.2元（12元/每人每月/人×28.2个月）；物业管理服务费5,308.14元（0.8元/平方米每月×235.29平方米×28.2个月），但鉴于××物业进行物业管理期间，园区存在树木、绿地缺失，监控设备未正常运行，车辆停放无秩序等问题，应视为××物业在履行物业服务合同期间存在瑕疵，故对××物业要求王××给付其物业管理费的诉讼请求，不予全额支持，应适当减少，以收取4,246.51元为宜。对××物业要求王××给付滞纳金的诉讼请求，因其服务存在瑕疵，故不予支持。关于王××提出的××物业主张2003年至2006年物业费没有事实和法律依据的问题，因××物业与××物业的移交，××花某业主委员会已经知晓并与××物业签订了物业管理委托合同，应视为对该权利义务转移的认可，故对该答辩意见不予采纳；关于王××提出的房屋质量问题，因不属于合同约定的××物业服务管理内容，故对该答辩意见不予采纳；王××提出的××物业占用规划地下车库问题，因与本案不属同一法律关系，故对该答辩意见亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王××在本判决发生法律效力后十日内给付沈阳××物业有限公司2007年11月25日至2010年3月31日期间的物业管理服务费4,246.51元；二、王××在本判决发生法律效力后十日内给付沈阳××物业有限公司2007年11月25日至2010年3月31日期间的电梯运行费1,015.2元；三、驳回沈阳××物业有限公司其他诉讼请求。如果王××未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费l,750元（××物业已预交），由王××负担50元，由××物业负担l,700元。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

上述事实，有××物业向法庭提供的批复（复印件）、备案回执（复印件）、备案通知书（复印件）、收费许可证、物业管理委托合同、移交协议书、业主委员会会议纪要、通知，王××向法庭提供的照片、规划许可证（复印件）、图纸（复印件）等证据材料及庭审笔录等证据在卷佐证，经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，。

宣判后，××物业不服向本院提起上诉，请求：1、撤销（2010）和民二初字第X号民事判决书；2、要求被上诉人给付拖欠的2003年10月1日至2010年3月31日的物业费12,900元，电梯费2,808元、车库物业费1,782元；3、要求被上诉人支付上诉物业服务费的滞纳金；4、诉讼费1750元由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人按照合同约定尽到了服务责任。2006年10月1日××花某业主委员会（甲方）与上诉人（乙方）签订了物业管理委托合同，约定甲方将××花某小屋委托乙方进行物业管理。委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花某、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，二十四小时巡逻维护园区秩序。依据物业服务合同，××物业已履行了对小区进行服务的义务，在该小区的绝大多数业主也按照合同规定支付了物业费。二、上诉人起诉诉讼时效未超过诉讼时效期间。1、上诉人一直向被上诉人主张催收物业费，在07年9月30日已向被上诉人发过通知单，有业主委员会证据、催缴单为证；2、被上诉人经常出国，上诉人无法与其进行沟通，只能将缴费通知单粘贴于门上；3、××物业与上诉人的移交，××花某业主委员会已经知晓并与上诉人签订了物业管理委托合同，应视为对该权利义务的转移的认可。

被上诉人王××辩称，一审判决认定的事实清楚，作出的判决结果是公平公正的，上诉人的这两项上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。理由：一、关于上诉人服务存在瑕疵的问题：1、没有物业管理用房，违规在园区建房；2、没有监控录像，一审时上诉人也承认了；3、园区绿地被损毁，其中有七棵树被物业挪到另一个园区栽种；4、物业费收费不平等；5、原物经常有被偷盗的业主；6、物业管理收费许可证没有年检，属于非法收费。二、关于诉讼时效的问题。09年10月24日才向我主张这个权利，按照诉讼时效的规范其他的时间超过两年诉讼时效的期间，我方不同意给付。

本院认为，××物业与××花某业主委员会前签订的物业委托管理合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间已形成了物业服务合同关系。××物业为王××提供了物业服务，王××亦接受了××物业提供的物业服务，所以王××应向××物业缴纳物业费。关于上诉人提出其提供的物业服务符合物业服务合同中约定的质量标准，并无瑕疵的主张，本院认为，经一审庭审质证的证据、证人证言，能够证明上诉人在物业服务过程中，确实存在园区绿化覆盖不达标、监控设备不能正常运行、车辆停放无序、安保人员配备不齐等与物业服务合同中约定的服务质量不相符的瑕疵，上诉人并未提供证据证明上述瑕疵问题不存在或其已将上述瑕疵问题解决，只一味强调上述瑕疵是历史遗留问题，并不能免去上诉人作为物业服务公司应尽的义务。关于上诉人提出起诉诉讼请求未超过诉讼时效期间的主张，根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人对该主张负有举证责任，而上诉人并未向法庭提供能够有效证明其向被上诉人主张权利而发生法律意义上诉讼时效中断情形的证据，虽有证人证言，但在庭审中，证人并未出庭作证，根据法律规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，因此上诉人的该项主张本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1750元，由上诉人沈阳××物业服务有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长陈兴田

审判员才玉莹

审判员王志福

二Ｏ一一年四月十八日

书记员那萌萌

本判决所依据的相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原审判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。