湖南省衡阳市X区人民法院

民事判决书

（2011）雁民一初字第X号

原告周某，女，47岁。

委托代理人侯俊能，湖南八方律师事务所律师。

被告衡阳永大房地产开发有限公司，住所地衡阳市X区X路X号。

法定代表人谭某，该公司总经理。

委托代理人莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。

委托代理人范志明，湖南莫彬彬律师事务所律师。

原告周某因与被告衡阳永大房地产开发有限公司（以下简称永大公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2010年12月22日向本院起诉。被告永大公司在举证期限内向本院提出反诉，本院决定两诉合并审理，依法组成由审判员邹琦担任审判长、审判员段水源、人民陪审员刘义荣参加的合议庭于2011年9月1日公开开庭进行审理。原告委托代理人侯俊能，被告委托代理人莫彬彬、范志明到庭参加诉讼。被告永大公司于2011年9月28日向本院提出撤回反诉请求，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。

原告周某诉称：周某与永大公司于2004年9月18日签订一份购房合同，购买由永大公司开发的坐落在衡阳市X区的住房一套。周某依合同的约定向永大公司支付了足额的购房款及水电初装费2000元，取得了房屋所有权证。然而周某入住至今，家里用电得不到正常的保障，永大公司未依约定为周某办理好电表进户安装手续，也没有为周某办理好该房屋的国有土地使用权证，且永大公司在为周某代为办理房产证时，多收取了周某的费用。2010年9月13日，周某接到衡阳市X区用电问题处置工作领导小组的通知，要求周某补交用电初装费3850元。综上所述，永大公司严重违反购房约定，请求依法判令永大公司承担电表安装到户新增费用2700元；判令永大公司向衡阳市国有土地资源局补交所欠的土地出让金，并办理国有土地使用权证；判令永大公司返还多收取为周某办理房屋产权手续的费用2300元；承担本案诉讼费用。

被告永大公司辩称：一、根据合同约定电表安装到户费用应由周某承担；二、永大公司可以为周某办理房屋国有土地使用权证，永大公司未能及时缴纳土地出让金是由于市政府因建设向蒸路占用永大公司金玛园小区的开发用地，政府承诺可抵扣永大公司应缴纳的相关某费未兑现所致，且需要周某提供协助；三、周某所谓永大公司多收取了办理房屋产权手续费用没有事实依据，并且起诉已超过诉讼时效，应不予支持；四、周某提供的《湖南省新建商品房交易价格行为规某》和《国家计委、财政部关某全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格【2001】X号）两个文件，对于本案不适用；五、永大公司与周某之间建立的是商品房买卖民事合同关某，而缴纳土地出让金是永大公司与政府之间的行政法律关某，不能通过民事诉讼解决；六、周某诉请永大公司缴纳土地出让费用，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规某的原告主体资格，应依法驳回周某诉讼请求。

在本院指定的举证期限内，原告周某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1、《衡阳市商品房购销合同》，以证明周某与永大公司签订购房合同，永大公司没有按约定履行合同义务；

2、周某交纳水、电初装费的收据，以证明周某于2005年6月20日交纳2000元水电初装费；

3、衡阳市稳定办于2010年9月13日作出的关某协调解决金玛园小区居民用电问题的会议纪要，以证明金玛园小区住户应按3850元每户交纳电表安装费，永大公司要求周某在原交纳水电安装费的基础上再交纳2700元的电表安装费应由永大公司承担；

4、会议纪要，证明目的同证据3；

5、通知，以证明金玛园项目部所属住户接到雁峰区金玛园用电问题协调处置工作领导小组于2010年9月13日的通知，该小区的国有土地使用证可以办理，同时证明直至2010年9月13日，永大公司因未及时安装电表开户费用每户达3850元。

被告永大公司为支持其答辩意见，在举证期限内向本院提交了以下证据：

1、《衡阳市商品房购销合同》，以证明周某的合同是与项目部签订的，而不是与永大公司签订；合同对水电初装开户办理时限没有约定；永大公司只是负责代办水、电初装开户，费用由周某承担；

2、通知，以证明按照当时电业局收取的电表初装开户费，各住户交纳的费用不够，金玛园项目部及时通知各住户补交费用，未及时办理手续的责任不在永大公司；

3、关某协调解决金玛园小区居民用电问题的会议纪要，以证明电表初装开户费3850元/户的标准是由衡阳市X组织与电业局协商确定的；

4、工程施工合同，以证明2011年春节前，永大公司垫资已经把电表安装到户；

5、住户所欠电表初装开户费明细表，以证明周某欠交电表初装开户费的事实；

6、收款凭证，以证明2006—2007年，永大公司金玛园项目部收取房屋产权证办证费用开出收据给各住户时，各住户未提出异议，周某主张多收取办房屋产权证办证费的要求已超过2年诉讼时效；

7、2005年1月10日衡阳市政务服务中心《关某金玛园建设项目优先办理报建手续协调会议纪要》；

8、衡府阅（2007）X号专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关某题的会议纪要；

9、衡阳市审计局《关某向蒸路占用市永大房地产开发公司开发用地的审计报告》；

10、衡阳市国土资源局历史遗留协议出让补办手续会签报批单；

11、衡阳市国土资源局收费审批表及相关某费收据。

7、8、9、10、11项证据，用以共同证明永大公司已积极为各住户办理国有土地使用证，未办理的原因是衡阳市政府尚欠永大公司款项，责任不在永大公司。永大公司已经缴纳了有关某费（含土地出让金）。

为查明案件事实，本院在诉讼期间依职权调取了以下证据：

1、永大公司与衡阳市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，以证明永大公司以出让方式取得雁峰区X路X号土地使用权；

2、2005年4月27日永大公司向衡阳市国有土地资源局作出的承诺书，以证明永大公司欠土地出让金285.6197万元；

3、永大公司申请土地登记表，以证明永大公司申请了土地登记；

4、契税完税证，以证明永大公司只交纳了契税，未交纳土地出让金；

5、审计报告，以证明2005年6月17日，永大公司以出让方式取得土地使用权。

经庭审质证，永大公司对周某提供的证据1的真实性、关某、合法性均有异议，认为合同上既没有永大公司法定代表人的签字也没有永大公司的公章，合同上签的是金玛园项目部，而永大公司没有这个项目部，故该份协议不是永大公司与周某所签订；水、电表分户费用不应由永大公司承担，合同中只明确写了代办，费用是由周某承担的，因此不能起到其证明的目的，合同对办理国有土地使用证只是代办的义务；对证据2，永大公司认为2000元的费用收取是项目部收取的而非永大公司，这也只是项目部预收的水、电表初装费用，实际发生的初装费用应以自来水公司及电力局的正式发票所核定的数额为准；对证据3、4、5的真实性均无异议，上述证据可以证实水、电表的安装项目部只是代办，实际发生的费用应由周某交纳。

周某对永大公司提供的证据1，认为合同明确约定了交房时间是在2004年12月31日前，因此，水电的初装是有约定时间的，至于水电初装开户费，应根据2005年4月12日前的水电初装开户费用的标准由周某承担；对证据2，周某从未看到此份通知，而且依据购房合同，水、电初装费用已于2005年4月12日前交付了，不存在2007年还要补交的问题；对证据3，根据（1996）X号《关某取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理通知》中已有明确规某水、电初装费用计算在商品房的价格内，而不应当由住户另行支付水电初装费用，同时证明水、电初装费用是由开发商承担，周某不应承担该费用；证据4没有原件，此合同的公章是金玛园项目部，它与永大公司的说法相矛盾；证据5的真实性没有异议，但是对合法性与关某有异议；证据6，永大公司在开具票据时，周某不知该交多少钱，因永大公司要求补交费用，周某才向法院提起诉讼的；对证据7的真实性没有异议，但是其证明目的与本案无关某；对证据8的真实性、合法性不提出异议，但对其证明目的及关某有异议，该报告的时间为2007年7月18日，而周某购买的商品房在此之前，应以当时购买的时间为基准；对证据9，该证据与本案没有关某；对证据10、11的真实性无异议，对其证明目的及关某有异议。

对本院调取的证据，周某没有异议。永大公司对证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关某。

本院经审查后认为，周某提供的证据1，可以作为认定本案事实的依据；证据2，可以认定周某预交水、电表初装费的事实；证据3，可以认定周某的电表安装费用需3850元每户的事实；证据4，可以证明雁峰区委对电表安装问题进行了协调，由永大公司积极配合电业部门做好居民分户装表工作；证据5，可以证明用电初装费经政府部门协调为3850元每户。

永大公司提供的证据1可以作为认定本案事实的依据；证据2，因无其他证据佐证住户知晓该通知情况，故对该证据不予认定；证据3，可以认定电表初装价格标准的事实；证据4可证实电表已经安装入户的事实；证据5，可以认定永大公司代为垫付电表初装费的事实；证据6，可以证明周某已交纳房屋产权办证费用的事实；证据7、8，可以认定永大公司未及时缴纳规某是得到政府部门的许可；证据9，可以认定永大公司未及时缴纳土地规某的客观事实；证据10，可以认定永大公司对缴纳土地规某是政府允许按历史遗留问题进行处理的事实；证据11，可以证实永大公司缴纳了部分土地规某及契税的事实。

本院调取的证据可以认定永大公司取得了金玛园土地使用权但未全额缴纳土地出让金的事实。

根据周某、永大公司提供的证据及其陈述，本院经审理查明：2002年3月22日，永大公司与衡阳市天撑玛钢有限公司（原玛钢件厂）签订联合开发合同，共同开发建设衡阳市X区。2004年3月22日，永大公司将金玛园B栋工程以包工包料的方式发包给王芳军，所建房屋由王芳军以永大公司金玛园项目部的名义自行出售，所售资金充抵该楼的全部工程款和资金利息。2004年9月18日，周某与永大公司金玛园项目部签订一份《衡阳市商品房购销合同》，购买由永大公司开发坐落于衡阳市X区X路X号金玛园小区C栋X号建筑面积78.27平方米住房一套。合同约定，2004年12月31日，由永大公司交付该房屋，同时合同附件约定，由项目部代为办理水电入户，房屋产权及国有土地使用权证，所需费用由周某承担。合同签订后，周某于2005年4月12日向项目部交纳水电初装费2000元，其中水表安装费850元（水表已安装入户）。因原玛钢件厂陈欠电费及利息十几万元未付，电业局一直不给办理用电申报手续，因而永大公司未给周某办理正规某表初装入户手续，而是采取从工地上私接电线临时供电。2009年小区因欠交电费被城南供电局拉闸断电，引起住户强烈不满。2010年8月9日晚上，因临时供电线路超负荷引起火灾停电，矛盾再次激发。经衡阳市X区政府协调，天撑玛钢件有限公司一次性在付清陈欠电费4万元的基础上，由永大公司申报了用电手续，经电力部门设计预算每户电表初装费为4780元。2010年9月13日，由衡阳市稳定办协调，就金玛园小区用电问题确定统一初装电表费3850元/户。除去周某已缴纳电表安装费1150元，永大公司为周某实际垫付了电表安装费2700元，周某的电表于2011年2月份安装入户。周某认为拖延安装电表造成安装费用上涨系永大公司责任，故诉请该费用应由永大公司承担。

另查明：为开发“金玛园”小区，2004年12月8日，永大公司与衡阳市国有土地资源局签订《国有土地使用权出让合同》，要求取得坐落于衡阳市X区X路X号（金玛园小区）的土地使用权。合同约定永大公司应缴纳土地出让金为（略）元，因永大公司资金紧张，2005年4月27日，永大公司向衡阳市国土资源局作出承诺，对欠交的土地出让金在2005年8月底前交清，到期未交，收回国有土地使用证。2005年5月31日，永大公司缴纳土地契税x元，2005年6月14日，永大公司向衡阳市人民政府申请土地登记。2005年6月17日，永大公司取得该宗土地使用权，面积为x.6平方米，为出让用地。2004年6月9日，衡阳市发展计划委员会批准永大公司建设向蒸路，该路穿过“金玛园”小区占用了永大公司开发用地。根据衡府阅（2007）X号《专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关某题的会议纪要》记载：市政务中心、规某、建工局和非税局可根据市审计局的审计意见，对永大房地产开发公司一期工程所欠规某予以清算。由市非税局报政府常务会议研究审定后，能抵扣的抵扣，实行多退少补的办法，余额部分用于二期工程规某和公司其它相关某费。不能抵扣的由公司负责缴清，有关某能部门可先行办理相关某续。政府对占用的永大公司的土地问题至今未作处理。永大公司以此为由拖欠国有土地出让金至今，致使金玛园住户的国有土地使用权证迟迟得不到办理，故周某请求判定永大公司缴纳土地出让金并为其办理国有土地使用权证。

本院认为：周某与金玛园项目部在平等自愿的基础上签订商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违背法律法规某止性规某，应合法有效。永大公司对其设立金玛园项目部是明知的，金玛园项目部不是独立承担民事责任的主体，其行为产生的法律后果，应由永大公司承担。永大公司辩称金玛园项目部与永大公司没有隶属关某，周某起诉主体不适格，而永大公司同时在提供的证据中均体现永大公司参与该项目的相关某宜并反诉周某返还代为垫付电表安装费，其陈述与主张自相矛盾，故对其抗辩本院不予采信。周某主张永大公司承担电表安装到户新增费用2700元，根据合同约定水、电表初装费用由周某承担，而永大公司只是代为办理，且对水电表初装双方并未约定具体的时间，虽然永大公司在房屋交付后较长时间内未为周某安装电表，客观上造成了费用的增加，但由于周某未能提供当时安装电表的收费标准，对增加多少费用应承担举证不能的法律后果，故周某诉请永大公司承担安装电表新增费用的请求本院不予支持。周某要求永大公司为其办理国有土地使用权证并交纳土地出让金，永大公司抗辩未能及时缴纳出让金是因为政府建设向蒸路占用永大公司金玛园小区的开发用地，政府承诺给予补偿或抵扣永大公司应缴纳的相关某费未兑现所致。本院认为永大公司未能交清土地出让金与周某土地使用权证无法办理虽然存在一定的因果关某，但永大公司与政府间的纷争应属行政法律关某，应由政府国土行政部门向永大公司主张权利，不应由周某在民事诉讼中一并提出申请，且根据衡府阅（2007）X号《专题研究永大房地产开发公司参与企业改制有关某题的会议纪要》，可以证实永大公司与政府的经济结算尚无结果，永大公司经抵扣后尚欠土地出让金金额不确定，故对周某的该项诉请本院亦不予支持。至于周某要求永大公司退还多收取的房屋所有权证办证费用，因周某未能提供房屋相关某门的具体收费标准，无法确认永大公司是否多收取该部分费用，永大公司辩称周某该项主张已超过诉讼时效的意见，本院予以采信，故对周某的该项请求本院同样不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第二条、第七十六条之规某，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回原告周某的诉讼请求。

本案受理费200元，财产保全费122元，合计人民币322元，由原告周某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长邹琦

审判员段水源

人民陪审员刘义荣

二0一一年九月二十九日

代理书记员李媛

校对人：李媛