原告赵某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。公民身份号码（略）X。
委托代理人侯某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-9.公民身份号码（略）。
被告曾某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X号。公民身份号码（略）。
委托代理人潘某某，某某事务所律师。
被告某某有限公司，住所地重庆市X区杨家坪西郊路X号1、X幢负X层X号。组织机构代码（略）-8。
法定代表人徐某，经理。
委托代理人应某某，某某律师事务所律师。
原告赵某乙与被告曾某，某某有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2010年6月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵某乙及其委托代理人侯某某，被告曾某及其委托代理人潘某某，被告某某公司的委托代理人应某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵某乙诉称，原告与二被告于2009年9月22日签订了《房屋转让协议》约定曾某将其名下位于九龙坡区滩子口101路田野综合大楼A幢X-X号房屋转让给原告，某某公司作为中介方促成该交易，原告按约向曾某支付了定金两万元，向某某公司支付了中介费5810元，但是曾某现在已经将涉案房屋过户转让给了他人，形成了违约，某某公司没有按照约定留存曾某房屋的有效证件导致曾某轻易完成该房屋的过户转让，应当对曾某的违约行为承担连带责任。现原告起诉来院，要求判令：一、曾某退还原告已经支付的购房定金x元；二、曾某赔偿原告损失x元（涉案房屋的鉴定价格x元扣某合同价格x元）；三、某某公司对上述诉讼请求承担连带责任；四、曾某和某某公司承担本案的所有诉讼费用。
被告曾某辩称，一、赵某乙自始至终仅支付了两万元定金，并未支付首付款，双方的合同实体处于未履行状态，双方的矛盾纠纷只能按照定金法则进行处理；二、曾某在合同签订后已经履行了义务，协助中介公司到银行为赵某乙办理了房屋按揭手续，但由于赵某乙一直没有履行支付首付款的义务，因此应当是赵某乙首先违约。
被告某某公司辩称，在双方签订合同的过程中，某某公司负责居间，某某公司多次告知原告其所买卖房屋的权属状况，已经尽到了告知义务，且在双方签订合同以后，某某公司一直在努力履行合同，所以某某公司不应当承担连带责任。
经审理查明，2009年9月22日，曾某与赵某乙签订《房屋转让协议》，该协议第一条：甲方（曾某）自愿将本协议第二条所列房屋出售给乙方（赵某乙），乙方在完全了解该房屋的基本情况后自愿购买。第二条：房屋坐落于九龙坡区滩子口101路田野综合大楼A幢X-2，该房为清水房，成交价格为x元。第五条，1、乙方于2009年9月22日即签订本协议书当日支付定金人民币x元，将该房屋过户时自动转为第一部分购房款；2、甲方同意乙方以按揭付款方式购房，2009年9月22日支付人民币9000元。3、乙方须于签订协议书后到房交所过户当日交付人民币x元给甲方作为第二部分房款。4、第三部分房款人民币x元整，由乙方贷款银行直接打入甲方账户……6、乙方委托经纪方向银行申请个人二手房按揭贷款，支付房价扣某第五条1、2、5项的房款余额。并须于2009年9月26日之前备齐个人按揭贷款所需相关资料及费用交予经纪方……乙方按约定交清全款或首付款后，甲乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋过户的全部材料交丙方（某某公司）保管……9、甲方在签署本协议书及收到定金时，须将有效产权文件，包括：房屋产权证、房地产预售契约、购房合同、购房发票、房款收据等原件留存在丙方。七、违约责任：1、如因甲方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为甲方违约，甲方须双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方违约人民币成交价的10%。八、1、甲乙双方均清楚该物业在银行按揭状态，未出证状态下，甲方承诺该房屋之前按揭贷款自行解押，甲方并承诺自行到开发商催证，如产生费用甲方自行负责，双方同意并认同在此状态下签署本协议；2、乙方为按揭，有自备首付款人民币x元，如因银行政策原因或个人信用原因导致不能满足贷款，可自行补足首付款；3、甲乙双方完全配合丙方办理该房屋相关过户、按揭等手续，如因一方造成延误或违约责任由违约方负全责；4、甲方承诺需在2009年11月30日之前将上述房屋产权证从开发商处领取，并办理按揭手续。
当日，曾某向赵某乙支付购房定金9000元。2009年11月12日，曾某收到赵某乙购房定金x元，并承诺于2009年11月17日到原贷款银行还款解除抵押。
2009年11月24日，曾某偿还了涉案房屋的全部按揭贷款本息。
2010年3月23日，重庆市国土资源和房屋管理局出具了涉案房屋的房地产权证书。
2010年5月4日，曾某将涉案房屋转让给他人并到相关部门办理了存量房买卖手续。
2010年5月27日，赵某乙到重庆市X区人民法院申请诉前财产保全，要求冻结曾某银行存款x元或者查封扣某其等值财产，重庆市X区人民法院于当日裁定：冻结被申请人曾某银行存款x元，或查封、扣某、其等值财产。但由于涉案房屋已经被转让给他人，该裁定书并未实际执行，赵某乙亦于此时知道曾某已经将涉案房屋转让给了他人。
在庭审中，某某公司申请证人青某某出庭作证，证人青某某是某某公司的员工，其证实：在某某公司催促下，曾某带产权证协助某某公司办理了涉案房屋的抵押合同后，就从某某公司另一名员工青某某手中把产权证书抢走了，青某某等曾某来办理过户手续，而曾某一直拒绝配合办理房屋过户。青某某本人仅参与了持购房合同原件到地产公司换取房地产权证书环节，其他环节是听青某某说的。对于青某某的证言，曾某认为，由于该协议和按揭手续均不是证人青某某经手的，所以对证人证言的真实性与合法性均不予认可。
在庭审中，曾某提出在出售该房屋之前曾某通知过赵某乙，催促其及时缴付款项。赵某乙提出曾某从来没有向其表达过解除合同的意思。
对于支付款项的时间，赵某乙认为，虽然曾某多次催促赵某乙支付x元首付款，但是按照合同的约定，赵某乙应当在合同过户当日支付x元作为第二部分款项。曾某认为，由于赵某乙仅支付了x元定金，始终没有支付首付款，因此，银行不可能发放按揭贷款，这才是双方合同没有履行的原因，曾某三番五次催款而不得，于是在合理期限内解除合同并另行出售房屋并不违约。
对于涉案房屋的价值，2011年6月12日，重庆铂码房地产土地资产评估有限公司（以下简称铂码公司）出具房地产估价报告，鉴定涉案房屋2011年6月10日的价值为x元；2011年9月21日，铂码公司又出具了房地产估价报告，鉴定涉案房屋2010年8月2日的价值为x元。
以上事实，有房屋转让协议，收款证明，注销抵押合同申请，中信银行个人消费贷款通知书，房地产权证书，民事裁定书，两份房地产评估报告,证人青某某的证言及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，赵某乙与曾某、某某公司所签订的房屋转让协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定，履行自己的义务。
对于付款方式，双方争议的焦点在于协议第五条第三款所约定的7万元第二笔房款和协议第八条第二款所约定的x元补足首付款的理解问题。本院理解认为，第八条第二款所约定的x元补足首付款是指在双方按照第五条第三款的约定履行了各自的义务以后，若遇在按揭贷款环节发生政策变更或者个人信贷原因导致的赵某乙不能全额获得x元贷款的情况下，赵某乙有必要再向曾某支付x元现金，即仅向银行贷款x元的付款方式，购买涉案房屋。因此，无论赵某乙能否获得x元的全额银行贷款，双方均需按照协议第五条第三款的约定履行各自的义务。
对于购房协议的第五条第三款，其所赋予的义务是双向的。赵某乙的付款时间是根据曾某的过户时间来确定的，因此曾某应当按照约定到房交所办理过户手续，赵某乙应当在曾某办理过户手续的当日向曾某支付x元款项作为第二笔购房款。
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，赵某乙多次提出要求曾某办理房屋过户手续的行为即是按照该条文的规定行使先履行抗辩权的行为。曾某在2010年3月23日，即房地产权证书办理以后，应当主动联系赵某乙，并主动到相关部门办理房屋过户手续，若在曾某协助办证后，赵某乙未在当日履行付款义务，曾某亦可以追究赵某乙逾期付款的违约责任。
本案中，在曾某获得房地产权证书以后，到2010年5月4日将涉案房屋出售给其他人以前，均未与赵某乙联系主动办理涉案房屋的转让手续，属于违约行为，应当承担相应的法律责任。
合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故本案赵某乙诉求返还定金x元符合法律规定，本院予以支持。
合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于本案因曾某违约行为给赵某乙造成的损失的额度，应当以曾某履行该合同后，赵某乙可以从该合同中获得的利益为限。
合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案曾某于2010年5月4日出售该房屋后，赵某乙于2010年5月27日到九龙坡区法院诉讼时发现涉案房屋已经被出售，此时开始，赵某乙应当采取适当的措施防止损失的扩大，即如果赵某乙已经准备了x元购房款，则其应当将该笔投资用作他用，避免因继续等待导致损失的扩大。赵某乙于2010年6月13日向本案提起诉讼，在审理过程中，对涉案房屋2010年8月2日的价值进行鉴定，属于在合理期限内防止损失的扩大，因此，本院对赵某乙所主张的损失额度和计算方法予以支持。
关于赵某乙诉求因某某公司未尽到对购房材料的保管义务，因此应当对前述购房损失承担连带责任。因庭审中已经查明，主要违约责任在于曾某，与某某公司无关，且青某某的证言已经证实，某某公司为协助曾某换取房地产权证书必须持合同到地产公司换取，因此，某某公司对此不应当承当连带责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、曾某于本判决生效之日起三日内向赵某乙返还购房定金x元；
二、曾某于本判决生效之日起三日内向赵某乙支付因违约行为给赵某乙造成的损失共计x元；
三、驳回曾某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4889.5元，鉴定费2800元，共计7689.5元由曾某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判长陈学军
代理审判员王庆
代理审判员李伟伟
二O一一年十二月十六日
书记员陈花
