辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民再终字第X号
上诉人（原审被告）：徐某，女，X年X月X日出生，汉族，系个体，住址：沈阳市X区X街四段八里X号。
委托代理人：张某乙，女，X年X月X日出生，汉族，系辽宁尧盛律师事务所律师，住址：沈阳市X区X路X号X栋X。
被上诉人（原审原告）：于某，男，X年X月X日出生，汉族，系退休教师，住址：沈阳市X区X街X-X-X号。
被上诉人（原审原告）：邵某，女，X年X月X日出生，汉族，系退休教师，住（略），系于某之妻。
以上共同委托代理人：刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，住址：沈阳市X区X路X-X号322。
上诉人徐某与被上诉人于某、邵某房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市X区人民法院于2006年2月26日作出（2006）沈铁西民二房初字第X号民事判决。判决发生法律效力后，沈阳市X区人民法院经该院审判委员会讨论决定于2009年5月8日作出（2009）沈铁西民再字第X号民事裁定，对本案进行再审，并于2009年11月9日作出（2009）沈铁西民再字第X号民事判决。宣判后，徐某不服，向本院提起上诉。本院以原审法院再审判决未对原审判决的效力作出处分等事由，于2010年3月15日作出[2010]沈民再终字第X号民事裁定，撤销沈阳市X区人民法院（2009）沈铁西民再字第X号民事判决，将本案发回原审法院重审。沈阳市X区人民法院于2010年12月13日作出（2010）沈铁西民再字第X号民事判决。宣判后，徐某仍不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成由审判员孙悦担任审判长、审判员韩鹏、代理审判员孙玉龙参加的合议庭，于2011年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人徐某的委托代理人张某乙、被上诉人于某到庭参加诉讼。被上诉人邵某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
2005年12月8日于某、邵某诉至沈阳市X区人民法院称，在2003年的年末，于某、邵某想出卖自己的房屋，因年龄问题，身体又不太好，没有能力办理此事，于某便委托徐某全权为于某、邵某办理房屋更名手续，并于2003年12月11日到铁西区公证处办理了公证，委托期限为一年（2003年12月11日至2004年12月11日）。嗣后，在2004年12月9日，徐某在于某、邵某不知情的情况下，以自己的名义到房产局办理房屋买卖合同，并将于某、邵某的房屋更到自己的名下，徐某的行为严重侵犯了委托人的合法权益，并超越了委托人的授权范围。故请求：1、依法判令房屋买卖合同无效。2、案件受理费由徐某负担。
徐某辩称，于某、邵某所述不属实，于某、邵某当时急需用钱，以这种方式等房交会的时候可以优惠，在这个前提下，于某、邵某做了这个协议，于某、邵某如果没卖房子谈不上办房证，于某、邵某与徐某没有任何亲属关系，作为于某、邵某能委托徐某办理房屋更名手续，前提是于某、邵某已将房子卖给了徐某，委托公证以后办理了房产更名手续，将房子更到徐某名下，这种行为是受法律保护的。该房屋办理了手续已经一年多了，在这期间于某、邵某是知道的，徐某多次要求于某、邵某腾房，在于某、邵某起诉徐某之前，徐某还亲自到于某、邵某家要求腾房并且给付房租的情况下，于某、邵某为了拖延这个时间不尊重事实的情况下才起诉至法院。请求法院驳回于某、邵某的诉讼请求。
一审法院查明，于某、邵某系夫妻关系，2003年12月11日于某、邵某委托徐某办理了于某、邵某所有的、座落于某阳市X区X路X-X号451（建筑面积102.79平方米）房屋的更名过户手续，委托期限一年（2003年12月11日至2004年12月11日止），并经沈阳市X区公证处公证。2004年12月9日，徐某未经于某、邵某授权以于某、邵某的名义与徐某本人签订了房地产买卖合同。并于某年12月24日将争议房屋更至自己名下，现于某、邵某以要求法院判令房屋买卖合同无效为由诉至法院。
一审法院认为，于某、邵某与徐某的委托合同只约定了由徐某代为于某、邵某办理更名过户手续，并未约定由徐某代为于某、邵某进行房屋买卖，因此徐某代于某、邵某签订的房屋买卖合同属于某权代理行为，应由代理人即徐某承担责任，因此于某、邵某要求法院判令该房屋买卖合同无效的主张，法院予以支持。关于某某所述争议房屋是于某、邵某卖给徐某的抗辩理由，因没有法律依据，也没有向法庭举证，故法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条的规定，判决：一、徐某与以于某、邵某的名义签订的房屋买卖合同无效；二、驳回于某、邵某、徐某其它诉讼请求。案件受理费5,630元，由徐某负担（于某、邵某已预交，由徐某直付给于某、邵某）。
一审再审于某、邵某诉称内容与一审起诉意见一致，另增诉争房屋变更为于某、邵某名下、更名过户所发生的一切费用由徐某承担的诉讼请求。
一审再审徐某辩称，沈阳市X区人民法院（2006）沈铁西民二房初字第X号民事判决书“徐某以于某、邵某的名义签订的房屋买卖合同无效”的认定是错误的。1、徐某以于某、邵某的名义签订的房屋买卖合同是合法有效的。徐某已于2003年12月11日将20.8万元的购房款交付给于某、邵某。2、徐某以于某、邵某的名义与自己签订的《房地产买卖合同》行为是合法有效的。于某、邵某已通过公证的方式委托徐某办理涉案房屋更名过户手续。在委托书中并未明确指定徐某必须将房屋的手续办理在谁的名下。徐某接受于某、邵某的委托后，徐某在《公证书》的委托期限内将房屋所有权转移（更名）为其他人或者徐某自己名下均属于某某在履行被授权的权利范围之内，即法律与委托书并未禁止徐某将房屋更名在徐某自己的名下。故请求驳回于某、邵某的诉讼请求。
一审法院再审查明的事实与一审法院初审查明的事实一致。
一审法院再审认为，于某、邵某委托并授权徐某办理其所有权房屋更名过户手续并无不当，但并没有委托或授权徐某对该房屋进行买卖，徐某在于某、邵某不知情的情况下，擅自以于某、邵某名义与本人签订房屋买卖合同显然不当，其实施的民事行为无效。故一审判决徐某与以于某、邵某的名义签订的房屋买卖合同无效，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。该案经该院审判委员会讨论决定，作出（2010）沈铁西民再字第X号民事判决，对该院（2006）沈铁西民二房初字第X号民事判决予以维持。
徐某不服该判决向本院提起上诉称，一审法院判决“徐某以于某、邵某的名义签订的房屋买卖合同无效”的认定是错误的。理由：1、徐某已于2003年12月11日将20.8万元的购房款交付给了于某、邵某。首先，于某、邵某在起诉状中已自认——“在2003年年末想出卖自己的房屋”。徐某与于某、邵某之间已达成口头的房屋买卖协议。该协议达成后，徐某开始筹集资金，且于2003年12月11日筹集了6.3万元后，于某日在姐姐徐某玲处借款14.5万元,合计20.8万元并于2005年12月11日交付给于某、邵某。于某、邵某在收到购房款20.8万元的当天与徐某一同前往公证处办理了涉案的两份公证书并将涉案房屋的《房证》、《契证》及其《身份证》交付给了徐某。在该两份公证书中，于某、邵某已委托徐某办理涉案房屋的更名手续。在2004年12月9日，徐某以于某、邵某的名义与自己签订了《房地产买卖合同》，签订该合同与办理更名的全部过程经房产行政主管部门审核均合格、合法。另外，由于某某法律意识淡薄及麻痹大意，同时也是对于某、邵某的信任，在购房款交付给于某、邵某后未让其二人出具收条等凭证，但结合上述陈述和证据，已形成了一个完整的证据链条，根据正常的交易惯例与经验法则，足以证明徐某已将20.8万元的购房款交付给于某、邵某。2、徐某以于某、邵某的名义与自己签订的《房地产买卖合同》行为是合法有效的，徐某将涉案房屋更名至自己名下的前提是——于某、邵某已将涉案房屋出卖给了徐某，所以于某、邵某才与徐某一同前往房产管理部门办理的房产档案查询手续，于某、邵某才将涉案房屋的《房证》、《契证》及其《身份证》交付给徐某的，于某、邵某才为徐某办理了公证手续。同时，《公证书》中已授权徐某办理涉案房屋更名手续，但并也没有指定徐某必须将涉案房屋更名至谁的名下，为此，徐某将涉案房屋的手续更名至自己名下，不存在“超越代理权限”的情形。
于某二审辩称，买卖是在前的，更名过户是在后的，于某仅公证委托徐某进行房屋更名，并未委托徐某进行房屋的买卖，徐某签订的房屋买卖合同是无效的。
本院二审对一审法院再审查明的事实予以确认。
本院认为，买卖法律行为能够引起不动产的物权变动（更名），买卖是原因性行为，属债法范畴，更名是结果性事实，属物权法范畴，两者分属不同性质的法域，债法的买卖在先，物权法的物权变动（更名）于某，两者系引起与被引起的因果、递进关系，债法的买卖引领物权法的物权变动（更名）且具有不可逆转性，即非为具有更名的授权就必然的具有买卖的权限和资格，更名的被授权人不可突破、逾越不动产所有权人的授权权限和债法、物权法的法域界限代为不动产所有权人进行不动产买卖交易的债法行为。另，不动产所有权人可以自己或授权他人分别进行买卖和更名，亦可以自己或授权他人一同整体办理。于某别授权场合，两者各司其职、各负其责，互不具有干涉、代为对方办理买卖或更名的权限和资格；又因买卖、更名的授权系原权利、本权的派生权限和资格，在不动产所有权人未授权他人买卖的情况下，不动产的出卖处分权为所有权人所专有，故更名的被授权人逾越权限、代为所有权人而进行的不动产买卖行为更为法律所不允。
本案于某、邵某确有将争议房屋出卖处分的意思表示，但始终否认授权委托徐某出卖争议房屋，且徐某亦未提供充分、有效的证据证明于某、邵某已授权委托其出卖争议房屋。徐某出卖争议房屋的依据是当事人双方于2003年12月11日经沈阳市X区公证处公证的《委托书》，该委托书的内容为：“我现全权委托代理人办理房屋更名手续…”从该委托书的授权内容来看，亦未能得出徐某具有将争议房屋出卖处分的权限和资格。徐某的权限和资格仅限于某理争议房屋的更名手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定:行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认…本案徐某未经于某、邵某的同意于某托书有效期届满的前二日，即2004年12月9日擅自出卖争议房屋于某己的行为，超出了该委托书的授权范围，系属无权、越权的自己代理行为（行为人、相对人均为徐某），且事后未征得于某、邵某的追认，故该争议房屋的买卖合同当属无效，原审法院再审判决并无不当。
综上，上诉人徐某的上诉请求及事实理由，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第一项、第一百五十七条、第一百八十六条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持沈阳市X区人民法院（2010）沈铁西民再字第X号民事判决。
二审案件受理费5,630元，由上诉人徐某承担（原二审已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长孙悦
审判员韩鹏
代理审判员孙玉龙
二○一一年五月二十四日
书记员吴洋
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百五十七条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百八十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
