抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审原某、二审上诉人）：杨某甲，男，X年X月X日出生，汉族。
申诉人（一审原某、二审上诉人）：杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族。
以上二申诉人的委托代理人：崔某中，河南汇恒律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：崔某，男，X年X月X日出生，汉族。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：谢某，女，X年X月X日出生，汉族。
原某审第三人（二审被上诉人）：李鸿，男，回族，X年X月X日出生。
以上三人的委托代理人：张明堂，河南平允律师事务所律师。
原某审被告（二审被上诉人）：王某焕，女。
申诉人杨某甲、杨某乙因与被申诉人崔某、谢某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）漯民四终字第X号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于二○一一年七月二十八日作出豫检民抗字（2011）X号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于二○一一年九月二十日作出（2011）豫法民抗字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派漯河市人民检察院检察员张卫锋、张庆松出庭履行职责。申诉人杨某甲的委托代理人崔某中，申诉人杨某乙，被申诉人崔某的委托代理人张明堂，被申诉人谢某，原某审第三人李鸿及其委托代理张明堂到庭参加诉讼，申诉人杨某甲、被申诉人崔某、原某审第三人王某焕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
漯河市X区人民法院（2009）召民一初字第X号民事判决审理查明：2008年年初，杨某乙与崔某签订房屋转让协议一份，该协议载明：“甲方（售房方）代签，崔某，乙方（购房方）杨某乙，.....1、甲方愿意将人民路X路南50米处一套六楼三室一厅住房卖给乙方，房权证号为（略）号。2、此房转让价为人民币玖万柒仟元整。3、付款方式为二次付清，乙方先给甲方定金叁万玖仟元，先住房，剩余房款伍万捌仟元到2008年3月15日以前必须全部付给甲方，否则按违约处理。4、甲方违约，剩余房款不再要，前期付款退还乙方。5、如乙方违约，定金将不再退还，房子将由甲方收回。6、房权证由社区中介保管”。杨某乙及崔某在该转让协议上签字。协议签订后，杨某甲、杨某乙支付崔某房款x元，崔某便将房屋交付给杨某甲、杨某乙居住。2008年4月25日，杨某甲、杨某乙又支付崔某房款x元，并书写还款保证书一份。另查明，本案争议房屋原某王某焕所有，2008年5月7日过户给李鸿，崔某系受李鸿委托出卖该房。2008年4月30日杨某甲、杨某乙起诉至漯河市X区人民法院，请求判决撤销与崔某、谢某签订的房屋转让协议及保证书；请求判决崔某、谢某返还已付房款x元。
漯河市X区人民法院于2008年7月25日作出（2008）召民二初字第X号民事判决认为，被告崔某在代李鸿出卖人民路X路南50米一套六楼三室一厅住房过程中存在明显的欺诈行为。原某杨某乙与二被告签订房屋转让协议是2008年年初，而当时该房子的房主并非被告崔某所称的李鸿，直至二被告起诉，二原某有理由合理怀疑，能否取得该房的合法产权。虽然该房现在所有权登记为李鸿，但是从原、被告提供的证据来看，过户时间是2008年5月7日，因此，2008年年初，被告崔某与原某杨某乙签订房屋转让协议时根据没有权利代表当时的房主王某焕签订，也没有任何委托手续，所以可以认定被告崔某在当时存在重大欺诈行为，该房屋转让协议应予撤销，原某杨某乙所交房款应予返还。二原某对签订的二份保证书也应予撤销，x元房款也应返还。被告谢某作为中介人员没有认真核实买卖房人的身份存在重大过失，应承担连带还款责任。故判令：1、撤销原某杨某乙与被告崔某签订的房屋转让协议。2、撤销二原某与被告崔某签订的二份保证书。3、被告崔某于本判决生效后十日内返还原某杨某乙、杨某甲购房款人民币x元。4、如被告崔某不能履行，被告谢某承担连带还款责任。案件受理费1000元由被告崔某承担。
漯河市X区人民法院于2009年12月8日作出（2009）召民一初字第X号民事判决认为：1、第三人李鸿虽于2008年5月7日才办理了诉争房产的产权登记手续，但其在2007年8月7日将房款交付给原某主王某焕，并实际占有诉争房产。李鸿认可2008年元月初委托崔某将该房屋卖与原某杨某甲、杨某乙，并将房屋实际交付，原某杨某甲、杨某乙也于协议签订后搬入该房屋居住至今，综合以上情况，原某屋转让协议的目的实际已实现，原某以崔某存在欺诈为由要求撤销协议的请求，缺乏事实依据，不予支持。2、李鸿作为诉争房产的产权人，其委托崔某与原某签订的协议，系双方真实意思的表示，协议签订后，原某未按内容期限支付剩余房款，已构成违约，第三人要求解除合同及二原某支付违约金的请求，于法有据，但约定的违约金x元数额过高。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，其违约金按实际损失的30%计算。因实际损失无法确认，故违约金按合同标的30%计算为宜，违约金为x元（x×30%）。第三人李鸿要求杨某甲、杨某乙支付租金的请求，因缺乏证据支持，不予支持。故判令：1、解除第三人李鸿委托被告崔某与原某杨某乙与签订的房屋转让协议，原某杨某甲、杨某乙按协议约定承担违约金x元。2、原某杨某甲、杨某乙于判决生效后十日内将房屋腾空返还给第三人李鸿，第三人李鸿返还原某杨某甲、杨某乙房款x元。3、驳回二原某的其他诉讼请求。4、驳回第三人李鸿的其他请求，诉讼费1500元，由原某杨某甲、杨某乙承担1000元，第三人李鸿承担500元。
本院二审查明事实与一审查明事实一致，并于2010年8月13日作出（2010）漯民四终字第X号民事判决，该判决认为：1、被上诉人李鸿虽于2008年5月7日才办理了诉争房产的产权登记手续，但其在2007年8月7日已将房款交付给原某主王某焕，并实际占有诉争房产。李鸿认可2008年元月初委托崔某将该房屋卖给上诉人杨某甲、杨某乙，并将房屋实际交付，上诉人杨某甲、杨某乙也于协议签订后搬入该房屋居住至今。综合以上情况，原某屋转让协议的目的已实现，上诉人称崔某存在重大欺诈为由要求撤销协议的请求，缺乏事实依据，不予采信。2、李鸿作为诉争房产的产权人，其委托崔某与上诉人杨某甲、杨某乙签订的协议，系双方真实意思的表示。协议签订后，上诉人未按约定期限支付剩余房款，已构成违约，李鸿要求解除合同及二上诉人支付违约金的请求，于法有据。上诉人诉称“二审应当以该地段房屋租金作为实际损失的最理想参考依据计算”无证据予以支持，故原某法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，其违约金按实际损失的30%计算，（因实际损失无法确认，故违约金按合同标的30%计算，违约金为x元（x元×30%），）并无不当，应予以维持。上诉人诉称“一审超期审判”无证据支持，亦不予采信。上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。原某判决查明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故判令：驳回上诉，维持原某。
河南省人民检察院的抗诉理由：1、原某、二审判决认定案件的基本事实缺乏证据证明，①原某决认定李鸿在2008年元月初有权委托崔某卖房缺乏证据证明。②原某决认定杨某甲、杨某乙构成违约缺乏证据证明。在杨某甲、杨某乙得知该房产的所有权人是王某焕时，害怕被崔某、谢某欺诈，有理拒绝支付剩余房款，是行使正当的不安抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，并不构成违约。2、适用法律错误。《合同法》及其司法解释只是解释了什么是“过分高于造成的损失”，并未直接规定违约金应该按实际损失的30%的计算，更未规定违约金应该按合同标的30%计算，在本案中，判决按合同标的30%计算违约金，显然是适用法律错误。
本院再审查明事实与原某、二审查明事实一致。
本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第68条，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方当事人有下列情形之一的，可以中止履行……，（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其它情形…...。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第69条，当事人依照本法第六十八条中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，当事人之间于2008年初签订的房屋转让协议及4月25日签订的“保证”系双方当事人真实意思表示，亦不违背国家法律法规强制性规定，为有效合同，本院再审仍予以认定。杨某甲、杨某乙虽称该“协议”及“证明”系受崔某欺诈胁迫而订立，但并未提供确实充分的证据，对其该项诉请本院再审不予采信。双方当事人在房屋转让协议中明确约定了各自的权利、义务及相关责任：甲方的义务是应当将案涉房产“卖给乙方”，即甲方应当保证乙方顺利入住案涉房产并取得房产所有权；乙方的义务是按时足额缴纳购房款项。杨某甲、杨某乙在“房屋转让协议”签订缴纳了第一批房款后即入住案涉房产至2009年11月，崔某作为甲方（售房方）代理人已完全履行了合同义务，双方当事人就案涉“房屋转让协议”的主要内容已履行完毕。在合同履行期间案涉房产证显示的原某产所有权人虽然为王某焕之名，但李鸿已于2007年8月7日将全部房款支付给了原某主王某焕，其实际已取得了案涉房产的物权，是案涉房产的所有权人，其有权委托他人处置该房产。并且，杨某甲、杨某乙在原某、二审诉讼过程中均以“崔某、谢某存在欺诈、合同显失公平为由主张撤销合同”，并非是以其正当行使不安抗辩权而要求解除合同，现有证据亦不能证明杨某甲、杨某乙在行使不安抗辩权时履行了“及时通知对方”的义务，故，杨某甲、杨某乙系正当行使不安抗辩权的理由缺乏事实根据和法律依据，本院再审不予采纳。《中华人民共和国合同法》第114条，……。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原某和诚实信用原某予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。根据以上法律条文的精神，合同法及其司法解释规定了违约金不宜高于或低于多少，强调的是“适当”调整，人民法院在审理案件时应当根据案件具体情况综合判断。本案中，双方当事人在案涉“房屋转让协议”及“保证”中明确约定了违约金的支付方式和支付金额，原某、二审法院结合本案实际情况将违约金由双方约定的x元降低为合同标的额的30%（x），系原某法院依照法律规定和具体案情进行的衡量调整，并无不妥，再审不宜改动。综上，原某判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）漯民四终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李军
审判员张书臣
审判员刘光耀
二○一一年十二月十三日
书记员尚云飞
