上诉人（原审被告）窦某（豆荣娥），女，汉族，生于X年X月X日，住（略）。

委托代理人张晓乾，河南大为律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）马某甲，男，汉族，生于X年X月X日，住（略）。

委托代理人刘某某，女，汉族，生于X年X月X日，住（略）。

委托代理人马某乙，女，汉族，生于X年X月X日，住（略）。

上诉人窦某与被上诉人马某甲买卖合同纠纷一案，邓州市人民法院作出（2010）邓法民初字第X号民事判决，窦某不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人窦某及其委托代理人张晓乾、被上诉人马某甲峰的委托代理人刘某某及马某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：1998年，原告马某甲经人介绍从被告窦某处购买原中国建设银行南阳分行房地产开发公司的房屋一处，约定该房屋总价款x元。原告于1998年10月13日、1999年3月27日分两次支付x元房款给被告，被告于1999年8月22日给原告出具收款收据一份，并约定余款x元由被告给原告办理房权证后支付。但其后被告一直未给原告办理房权证。2008年9月18日南阳市四达科技有限公司在北京中盛拍卖行有限责任公司举行的第（略）期拍卖会上，通过公开竞价竟买到原由中国建设银行南阳分行房地产开发公司开发的位于邓州市X镇X路南侧的36套商品房，2008年10月28日，该公司将此房产转让给孙建航。2010年孙建航将原告之母刘某玉起诉，原告方知被告对该房屋并无代理权，且被告未将收受的买房款交给中国建设银行南阳分行房地产开发公司。被告承诺原告仍可按照合同约定价格x元购买房屋，但孙建航不予认可，并坚持要求原告按照房屋现值x元购买。2010年9月16日原告又与孙建航签订房屋买卖合同，并支付了购房款x元。现原告马某甲峰诉至本院要求被告窦某支付x元购房款的利息x元（自1999年8月23日至起诉之日），并赔偿原告购房差价x元。

原审法院认为：被告窦某在未取得中国建设银行南阳分行房地产开发公司授权的情况下，以自己的名义将原属中国建设银行南阳分行房地产开发公司的房屋卖给原告马某甲锋，收取原告买房款，且之后原中国建设银行南阳分行房地产开发公司并未追认被告的无权代理行为，使原告利益受到了损失。现原告要求被告补偿其购房差价款x元，理由正当，本院予以支持。被告窦某辩称原中国建设银行南阳分行房地产开发公司委托其出售房屋，且称孙建航承认其以前的出售行为，但被告既未在法律规定的举证期限内也未在自己承诺的举证期限内向法庭提交与此相关的证据，故其辩称理由，本院不予采信。因被告已返还原告购房款x元，且本院已支持原告要求被告补偿其购房差价款x元的请求，故原告要求被告支付其购房款利息的请求，本院不予支持。原审法院判决：被告窦某于本判决生效后五日内一次性支付原告马某甲峰购房差价款x元。案件受理费170元，由被告窦某负担。

窦某上诉称：上诉人卖房是受原中国建设银行南阳分行房地产开发公司委托，合同主体应是原中国建设银行南阳分行房地产开发公司；卖房时上诉人与被上诉人约定交清x元房款后才办理产权手续，被上诉人在支付x元后拒不支付剩余房款才是无法办理产权手续的原因，故上诉人不应承担责任。

被上诉人马某甲峰答辩：上诉人在受原中国建设银行南阳分行房地产开发公司委托售房过程中存在过错，双方约定办完产权手续后再付余款，被上诉人的损失应由上诉人承担。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：上诉人称其售房是受原中国建设银行南阳分行房地产开发公司委托，具有代理权，但无论是庭审中上诉人的自述，还是上诉人提交的证人证言，都证实原中国建设银行南阳分行房地产开发公司委托上诉人售房时明确要求房款x元一次性交清，而上诉人在向被上诉人售房时并未遵守这一要求，因此，上诉人的行为属超越代理权的行为。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”现上诉人不能提供有效证据证实其与被上诉人约定分期付款的行为得到了原中国建设银行南阳分行房地产开发公司的明确追认，该行为的后果应由上诉人自行承担。

关于双方约定的剩余房款交付时间。双方交易时采用口头约定的形式，现均不能提供充分的证据证实双方对剩余房款交付时间的约定内容。上诉人主张按照交易习惯，商品房销售都是先交齐房款再办理产权手续。对此，本院认为，在不动产的交易中，实际交付与办理产权手续作为体现不动产完全转移的两项必备条件，是紧密关联的，通常并不分割处理，而是在合同的约定中保持一致。交易双方如约定了先交齐房款再办理产权手续，则相应也不会约定先行交付房屋。本案中上诉人在收到x元房款后已将房屋实际交付被上诉人入住，应视为上诉人作出了向被上诉人转移不动产的意思表示，该意思表示当然包含了办理产权手续。据此，本院认定双方约定剩余房款的交付时间为产权手续办理完毕之后。

综上，被上诉人并无违约行为，上诉人超越代理权的行为给被上诉人造成损失，理应对被上诉人进行赔偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费170元，由上诉人窦某负担。

本判决为终审判决。

审判长许金坡

审判员王某跃

审判员李舸

二○一一年十一月二十九日

书记员尤扬