上诉人（原审被告）田某，男。

委托代理人田某、郑某某，河南怡和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘某，男。

委托代理人邓钟楷，河南博音律师事务所律师。

上诉人田某与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2010）宛民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田某及其委托代理人田某，被上诉人刘某及其委托代理人邓钟楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，原、被告于2006年12月26日签订了“营业房租赁合同”租期2007年元月1日至2012年12月31日止，年租金x元。在本租期内被告可以转租本房租赁权或转租本房，并可获得收益。2007年3月7日被告将所租原告房屋部分转租给仵琼，并签订了“房屋租赁合同”并且约定租期60个月自2007年3月24日至2012年3月24日止，年租金x元。2008年4月29日被告以租赁原告的部分房屋与李琼签订了“营业房租赁合同”转租给李琼，该合同租期暂定四年自2008年5月9日至2012年5月8日止，年租金x元。租金数额在2009年5月8日后按年增长5％租金支付。李琼在确定租赁后先付定金x元，合同签订时交付租金x元，剩下x元，在2008年6月底前付清，后续期租金需提前一个月一次性支付。仵琼向被告交了2008年3月24日至2009年3月24日的年租金x元，李琼向被告交了2008年5月9日至2009年5月8日的年租金x元。2008年7月15日被告在营业房租赁合同下注明关于租赁事宜的相关费用双方已办理清楚。2008年7月15日原、被告分别在转租给仵琼和李琼的租赁合同下约定“2008年3月24日以后的租金由新房东收取”和“2008年5月8日后的租金由新房东收取”同日原被告签订了“关于租赁房合同转交房东的约定：一、仵中林……”。原告以甲方签名，被告以乙方签名。2008年9月17日原告将被告租赁原告的房屋卖给了丁世政并交付使用，丁世政委托他儿子丁恒江办理。因承租人李琼、仵琼已将房租交给了被告。所以拒绝向新房东交房租，新房东要解除买房合同，原告无奈支付给新房东x元房租。现原告请求被告支付给原告x元。

原审认为，原、被告签订的营业房租赁合同及双方在此合同履行过程中的约定均属自愿达成的，不违背国家有关法律规定，合法有效。被告与李琼、仵琼所签的租赁合同亦合法有效。原告2008年9月17日将被告租原告的房屋卖给并交付了新房东。2008年9月17日以后新房东与李琼、仵琼发生租赁关系。按原、被告约定仵琼的年租金2008年3月24日以后有新房东收取。李琼的租金2008年5月8日以后也有新房东收取，但被告未向新房东支付预收李琼、仵琼的房租，导致原告向新房东支付x元房租。按照原、被告的约定被告应当向新房东退还预收李琼、仵琼的房租。新房东应从买房之日(2008年9月17日)以后收取房租，被告预收李琼2008年9月17日至2009年5月8日的房租为x元÷365日×233日=x元。被告预收仵琼2008年9月17日至2009年3月24日的房租为x元÷365日×195日=x元，合计房租为x元。现原告已向新房东支付x元房租，请求被告支付x元房租，被告辩称预收李琼、仵琼的房租不退未提供相应证据，如有纠纷，可另案处理。原告请求理由正当，应予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：限本判决生效后十日内田某付给刘某x元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元由被告负担。

田某上诉称：1、原判决上诉人退还租赁费缺乏事实依据和合同依据，其一是认定两承租人仵琼从2008年3月24日、李琼从2008年5月8日以后的房租由新房东收取系适用证据错误，该证据有明显的改动痕迹，其二是与双方2008年7月15日所签订的“关于租赁房屋合同转交房东的约定”的事实相矛盾。同时上诉人租赁在先，被上诉人与他人买卖房屋在后，刘某与丁世政于2009年9月17日正式签订房屋买卖协议，房屋所有权才发生转移，丁世政才享有所有权的受益权。刘某与丁世政如何约定对田某不具有约束力。2、上诉人收取租赁有依据，一是合同约定允许转租并可获得利益，二是收取租赁费的时间发生在2008年7月15日与刘某签订”关于租赁房合同转交房东的约定“之前，三是按合同约定收取租赁费，四是2008年7月15日与刘某签订的合同约定，合同转交后继续有效，五是双方均签有字，六是双方在移交时进行过多次的协商，并有证人证明多次协商后达成补偿协议。请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人在二审中对其上诉状中第一条程序问题及第二条该案超过诉讼时效问题不再主张，放弃该两部分上诉理由。

刘某答辩称：上诉人称协议上日期有改动痕迹，但并没有证据证明是谁改动，该协议是上诉人转交给被上诉人的，被上诉人收到时即有改动的痕迹。租赁合同中有收费的收据，双方之间收取的房租已经结清，上诉人多收的房租应退还，请求维持原审判决。

根据双方的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：上诉人田某是否应向被上诉人刘某退回8万元，双方对争议焦点均无异议。

上诉人在二审中提交卧龙区法院（2010）宛龙民商三初字第328-X号民事判决，以证实该8万元不应退；提交算帐清单，用以证明原来37万多元中有3万元是借款，还有十几万租金未收，间接证明要求返还8万元无依据。

被上诉人质某，第一份证据系借款纠纷，但上诉人在那一案中不事实求是，不承认是租赁费纠纷而现在本案中又主张是租赁费，且欠条与本案无关联；算帐清单无双方的签名和认可，也与本案无关联性，不能证明上诉人的观点。

本院认为，上诉人提交的第一份证据因系生效的法律文书，其案由为民间借贷，上诉人所主张的是借款纠纷，不能证实该8万元不应退还；其算帐清单系单方行为，无双方的签字和认可，被上诉人也提出异议，故上诉人提交的两组证据不能作为证明其主张的有效证据采信。

二审查明的事实与原审一致。

本院认为，关于上诉人是否应当退还被上诉人8万元问题，因上诉人与被上诉人之间为房屋租赁未到期而中止履行原合同，双方之间应当退还的租赁费用已经结算完毕，被上诉人刘某于2008年9月17日将该房卖于新房主丁世政，新房主丁世政理应从买房之日享有对该房屋的出租和收取房租的权利。但由于原转租人即本案的上诉人田某将承租人仵琼、李琼二人的房租已预收，上诉人应在该房转交丁世政之后将预收的房租退回承租人或新房东，但上诉人并未退还已预收的房租，且被上诉人刘某已将该部分8万元房租支付给丁世政，故上诉人田某应将该款退还给被上诉人刘某。从原审卷中执行和解协议可以看出，丁世政取得该房屋的日期为2008年9月17日，上诉人称丁世政系2009年9月17日取得与事实不符。其次，从上诉人与被上诉人在与二承租人仵琼、李琼所签订营业房租赁合同中所约定由新房东收取租金的时间来看，上诉人也不应再占有该部分预收取的租金。虽然上诉人提出该日期有改动的痕迹，但该两份合同系上诉人交于被上诉人，上诉人并无证据证明该改动痕迹系被上诉人所为，其诉称被系被上诉人改动缺乏证据支持。其三。从上诉人与被上诉人2008年7月15日所签订的“关于租赁房合同转交房东的约定“中并没有显示上诉人已预收的房租不退，三份合同转交给刘某后并不失去效力，直到新合同产生后老合同终止。在刘某与买房人办理完相关买卖手续后，三份合同各方当事人与买房人办理完交接转移手续，买房人与承租人可按原合同继续执行，也可在遵重原合同内容的基础上重新签订合同。这份约定是对原房主，新房主及承租人的约定，其实质某是为了保证承租人的合法承租权利，而并非上诉人可继续享有占有该房屋租赁费用的权利。故上诉人上诉称已收取的预收租赁费用不予退回的理由既与事实不符，也于法无据。在被上诉人垫付给丁世政应收取的租赁费用之后，上诉人田某理应将该8万元支付给被上诉人刘某。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元由上诉人田某负担。

本判决为终审判决。

审判长宋池涛

审判员许照高

审判员王某

二0一一年十一月十八日

书记员高璐