上诉人（原审被告）李某乙，女，出生年月（略），汉族，自由职业者，住址（略）。

被上诉人（原审原告）李某丙，女，出生年月（略），汉族，无业，住址（略）。

被上诉人（原审被告）王某丁，女，出生年月（略），汉族，无业，住址（略）。

被上诉人（原审被告）北京思源创新房地产经纪有限公司，住所地北京市X区路X号。

法定代表人尉某，总经理。

委某代理人刘全波，男，出生年月（略），汉族，北京思源创新房地产经纪有限公司职员，住址（略）。

上诉人李某乙因与被上诉人李某丙、王某丁、北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源公司）居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月14日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官李某、郑亚军参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李某丙在一审中起诉称：李某丙与李某乙系母女关系。2011年5月30日，李某乙以李某丙的名义通过思源公司居间与王某丁签订了北京市存量房屋买卖合同（以下简称合同）及补充协议，约定由李某丙购买王某丁所有的位于北京市X区X#地块南区X栋X号房屋（以下简称涉案房屋）。李某丙一直在外地工作，从未授权李某乙购买房屋，也不同意购买涉案房屋，王某丁、思源公司明知李某乙没有李某丙的授权仍与李某乙签署合同及补充协议，存在过错。李某乙、王某丁、思源公司就此而签订的居间服务合同（以下简称居间合同）及代办贷款及权属转移登记服务合同（以下简称服务合同）属于无效合同。故起诉要求确认李某乙、王某丁、思源公司之间签订的居间合同及服务合同无效，王某丁、李某乙、思源公司承担诉讼费。

王某丁在一审中答辩称：合同效力由法院确定。本案是李某丙明显的违约行为，李某丙与李某乙系母女关系，李某乙签订合同时持有李某丙的委某与身份证，符合表见代理的行为。作为售房人王某丁对李某乙持有的委某只能做形式审查，不可能进行实质审查。王某丁在签约过程中并无过错。李某乙在合同签订后代李某丙支付了x元定金，合同也已实际履行。

李某乙在一审中答辩称：李某乙在购房之前与签订合同过程中并未告知李某丙购买涉案房屋的事情，直到合同签订后的当晚才电话告诉了李某丙。合同及补充协议上李某丙的签字都是李某乙所签。签订合同时李某乙没有给王某丁提供委某，委某是合同签订并给付x元定金后补签的，其内容是思源公司起草的，委某上李某丙的签名也是李某乙所签。

思源公司在一审中答辩称：2011年5月30日，李某乙向思源公司出示了李某丙的委某，在思源公司的居间服务下，李某乙代李某丙与王某丁签订了合同及附件，购买涉案房屋。李某乙代李某丙与王某丁、思源公司签订了居间合同及服务合同，居间服务费x元，李某乙给付了其中的x元。李某乙与李某丙系母女关系，且李某乙在签订合同及补充协议前向思源公司出示了委某，思源公司完全有理由相信李某乙有代理权，而思源公司并没有义务辨识委某的真伪。思源公司认为合同及补充协议、居间合同、服务合同均属有效，故不同意李某丙的诉讼请求。

一审法院审理查明：李某丙与李某乙系母女关系。2011年5月30日，李某乙在未经李某丙授权的情形下，以李某丙的名义通过思源公司居间与王某丁签订了合同及补充协议，约定：由李某丙购买王某丁所有的涉案房屋，房价款（略）元；李某丙在签订合同的同时支付定金x元，网签次日再支付首付款（略）元。合同及补充协议上李某丙的签字均是李某乙所签。同日，李某乙以李某丙的名义与王某丁、思源公司分别签订居间合同、服务合同，约定：李某丙应付居间服务费x元；王某丁、李某丙委某思源公司代办涉案房屋的按揭贷款、权属转移登记手续。居间合同、服务合同上李某丙的签名均是李某乙所签。同日，李某乙给付王某丁购房定金x元，李某乙以李某丙的名义给付思源公司服务费x元。同日，李某乙向王某丁、思源公司出具了1份委某，该委某的主要内容为：李某丙因不能亲自到场，特委某李某乙签署购买涉案房屋的合同（合同编号x-（略））。委某上委某人李某丙的签名是李某乙所签。2011年6月4日，李某丙向王某丁发出合同无效通知函，主要内容为：从未授权李某乙签署合同，也不同意购买涉案房屋。一审庭审中，李某丙称于2011年6月4日向思源公司发出无效通知函，思源公司称未收到该通知函。此后，合同及补充协议未再依约继续履行。

一审法院判决认定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李某乙未取得李某丙之代理权而以李某丙名义与王某丁签订合同及补充协议、与思源公司签订居间合同及服务合同，李某丙事后亦未追认，上述合同及协议对李某丙不发生效力，应由李某乙承担相应民事责任。王某丁作为涉案房屋的出售人、思源公司作为居间服务方，基于李某乙与李某丙之间的身份关系及李某乙出具的委某而与其签订合同及补充协议，在此过程中没有过错。李某丙关于居间合同、服务合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决：李某乙以李某丙名义与王某丁、北京思源创新房地产经纪有限公司于2011年5月30日签订的居间服务合同及代办贷款及权属转移登记服务合同无效。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

李某乙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：李某乙对于一审判决认定王某丁、思源公司在涉案房屋买卖过程中没有过错的认定不服。一、一审判决查明签约当日李某乙向王某丁、思源公司出具了1份委某，但没有说明委某的产生方式和来源，致使合同无效的责任认定错误。2011年5月30日，李某乙和王某丁准备签署涉案房屋买卖的相关合同时，李某乙并未持有李某丙的授权委某，《北京市存量房屋买卖合同》的签约当事人信息是王某丁书写的，王某丁在写到购房人李某丙的名字及身份证信息时，向思源公司提出异议，思源公司答复母亲代女儿签字没有问题。签约时，李某乙在思源公司的授意下，直接在协议签字处写了“李某丙”。协议签完后，李某乙、王某丁和思源公司的经纪人一并到银行打款，然后李某乙回到思源公司取签约的相关协议，此时，思源公司的经纪人拿出1份他们已经写好委某内容的委某，让李某乙签字，并告知李某乙该委某是他们向公司报材料预审用的。李某乙基于对思源公司的信任，按照经纪人的要求，在委某上签了自己的名字和李某丙的名字，委某让思源公司收走。委某的内容能够看出是经纪人书写，然后由李某乙代为签字。王某丁在与李某乙签署合同时，明知李某乙没有李某丙的授权，仍与李某乙签署相关协议，王某丁亦存在一定过错。思源公司作为专业房屋买卖中介机构，在居间签署房屋买卖合同之前，明知李某乙没有李某丙的授权而不具备签约能力，但其为谋取利益、取得佣金，仍然唆使李某乙直接以李某丙的名义签署相关文件，并在签约之后，让李某乙在经纪人写好内容的授权书上代替李某丙签字授权，严重违反忠实居间原则，损害买卖双方利益，不应要求居间费，还应对买卖双方的损失承担赔偿责任。二、一审判决认定王某丁和思源公司在签约过程中没有过错没有法律依据。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》规定：“房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委某人利益的，不得要求委某人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委某人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。”根据上述规定，思源公司在居间李某乙和王某丁签订合同之前，应当尽到对当事人的订约能力积极调查并向当事人据实报告的义务。但从本案事实看，思源公司显然违反忠实居间义务，在居间签约中存在重大过错。李某乙请求二审法院依法查明签约的事实经过，并对各方当事人造成合同无效后果的责任做出客观的认定，由李某丙、王某丁、思源公司承担本案全部诉讼费用。

李某丙、王某丁、思源公司均服从一审法院判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

以上事实，有合同及补充协议、委某、付款凭证、收条、服务费确认书、收据、通知函及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。李某乙未取得李某丙授权而以李某丙名义与王某丁签订合同及补充协议、与思源公司签订居间合同及服务合同，李某丙事后亦未追认，上述合同及协议对李某丙不发生效力，应由李某乙承担相应民事责任。李某丙关于居间合同、服务合同无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。王某丁作为涉案房屋的出售人基于李某乙与李某丙之间的身份关系及李某乙出具的委某而与其签订合同及补充协议，不存在过错。思源公司作为居间服务方没有严格审查买房人的身份情况，其居间行为存在瑕疵，对居间合同、服务合同无效亦应承担相应民事责任。综上，一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由李某乙负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费七十元，由李某乙负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长孙田辉

代理审判员郑亚军

代理审判员李某

二○一一年十二月一日

书记员吴京