原告高某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人谢建军，福建黎民友律师事务所律师。

被告冠宏星（福建）房地产开发有限公司，住所地宁德市X路X号冠宏星花苑内。

法定代表人吴某某，董事长。

委托代理人左平，福建格律律师事务所律师。

委托代理人黄某春，福建格律律师事务所律师。

原告高某某诉被告冠宏星（福建）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年8月10日及8月28日公开开庭进行了审理。原告高某某的委托代理人谢建军、被告的委托代理人黄某春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高某某诉称，原、被告于2005年5月11日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的位于宁德市X路X号的冠宏星花苑X幢X号房。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在规定的90天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告在2007年4月9日延期报备后，还怠于履行通知的义务，从而造成原告无法在规定时间内取得房产证书。同时被告直到2007年6月23日才开始为原告向国土资源局报备和申报土地登记发证，造成原告无法在规定时间内取得土地使用权证，从而构成违约。依据该合同第十五条：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的月息0.7%向买受人支付违约金”的规定，被告应向原告支付违约金。原告请求判令被告立即支付违约金8630.14元（从2007年1月13日起计算至2007年6月23日止）。2007年6月23日之后的违约金原告保留另行起诉的权利。

被告冠宏星（福建）房地产开发有限公司辨称，1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效期限。宁德市X路X号冠宏星花苑系被告开发的房地产项目，根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告已于2006年6月19日即完成了工程竣工验收，并如约交房。之后，被告将办理权属登记所需要的资料向宁德市建设局报备，宁德市建设局已于2007年3月30日收讫。就此，被告已完成《商品房买卖合同》约定的办理权属登记所需要的备案义务。根据我国《民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，原告在交房后90日如认为被告违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定即未将办理权属登记所需资料报登记机关备案，则原告即应知道其权利被侵害，原告请求支付违约金的请求权即开始计算诉讼时效，并且被告已于2007年3月30日完成了办理权属登记所需资料的报备义务。现原告于2009年4月8日向蕉城区人民法院提起民事诉讼，要求被告支付违约金，被告认为原告的诉讼请求已超过上述法律规定的诉讼时效期限，其诉讼请求不能得到支持。2、原告已办理产权证，未有实际损失，不应判决被告向原告支付违约金。被告于2007年3月30日将办理权属登记所需资料向宁德市建设局报备，并由宁德市建设局收讫，此后原告等已陆续及时办理了房屋产权证。因此，原告实际并未因办理产权证发生经济损失，本案如判决被告向原告支付违约金将对被告显失公平。综上，被告认为原告诉讼请求已超过诉讼时效期限，且原告已办理房屋产权证，未发生实际经济损失，因此，应驳回原告的诉讼请求。3、根据双方商品房合同约定的内容，被告只有办理权属备案的义务，并没有为原告办证的义务，办证时间由原告决定。原告已经在2009年4月1日领到房产证。4、合同第十五条约定的权属登记仅是指房屋产权证的权属登记备案，并非包括土地证的登记备案。2007年6月23日并不是被告向土地部门登记备案的时间。5、原告变更的诉讼请求仍超过诉讼时效。原告于2009年7月22日向法院提出变更诉讼请求，将违约金的计算时间由2006年11月1日起计算至2007年4月10日止变更为从2007年1月13日起计算至2007年6月23日。原告提出计算至2007年6月23日，应在2009年6月23日之前提出。

经审理查明，原、被告于2005年5月11日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的位于宁德市X路X号的冠宏星花苑X幢X号房。合同签订后，原告依约履行了义务，缴纳购房款x元，被告也按照合同的约定于2006年7月31日交付了房屋。合同第十五条关于产权的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的月息0.7%向买受人支付违约金”。原告于2009年4月1日取得房产证。原、被告对上述事实无争议，本院予以确认。

原告高某某于2009年4月8日起诉请求判令被告立即支付违约金8630.14元，2009年5月7日明确违约金自2006年11月1日起计算至2007年4月10日止。2009年7月22日，原告变更诉讼请求，要求判令被告立即支付违约金8630.14元（从2007年1月13日起计算至2007年6月23日止）。

本案争议的焦点问题是：一、被告向权属登记机关办理备案的时间，备案后被告应否履行告知义务，原告何时知道被告已经办理备案。二、原告的请求是否超过诉讼时效。围绕上述争议焦点问题，本院予以查明，分析并认定如下：

一、关于被告向权属登记机关办理备案的时间，备案后被告应否履行告知义务，原告何时知道被告已经办理备案的问题。

原告认为，被告向房屋权属登记机关办理产权备案的时间是2007年4月13日，向土地使用权登记机关办理备案的时间是2007年6月23日；由于被告逾期备案，被告应当履行告知的义务。其提供下列证据予以证明：1、福建东侨经济开发区房地产管理局档案查询结果告知单，证明本案涉及的房屋（8至X幢）产权报备时间是在2007年4月13日。2、宁德市国土资源局福建东侨经济开发区分局的证明，证实办理土地证需要登记备案。3、宁德市国土资源局福建东侨经济开发区分局[2009]第X号函，证明被告于2007年6月23日才进行土地报备并开始首批为冠红星B区商品房用户申请办理土地登记发证。

被告质证认为，对原告出示的证据1的真实性没有异议，但对其证明的内容有异议。被告已经于2007年3月30日向房管局登记备案了。对原告出示的证据2的内容有异议，宁德市国土资源局福建东侨经济开发区分局[2009]第X号函已经写明2007年6月23日不是被告商品房土地变更登记备案时间，[2009]X号函也已经撤销了原告的证明。合同并未约定被告有报备土地证及告知的义务，而实际上被告有将备案情况电话通知和贴通知在小区告知原告。产权证备案后，被告就立即去土地局备案。其出示下列证据予以反驳：1、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明本案所涉工程项目的竣工验收备案文件由被告向宁德市建设局报备，宁德市建设局已于2007年3月30日收讫，被告已完成商品房买卖合同约定的办理权属登记所需资料的备案义务。2、被告申请本院调取的2007年4月28日宁德市国土局东侨经济开发区分局宗地实地勘丈图表，证明被告申请报备时间早于2007年4月28日。

原告对被告出示的反驳证据质证认为，对证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议。竣工验收备案表与向产权登记机关的初始登记报备是两码事。竣工验收备案表是向宁德市建设局报备的，而合同约定产权备案应向房地产管理部门报备。对证据2的真实性没有异议。该证据只是宗地实地勘丈图表，没有房管部门的盖章确认，只能证明被告是2007年4月28日申请丈量，不能证明被告报备的时间，与本案没有关联性，不能证明被告的主张。被告没有将备案时间电话通知或贴公告通知原告，原告直至起诉时才知道被告办理备案的时间。

本院认为，原告出示的福建东侨经济开发区房地产管理局档案查询结果告知单符合证据的合法性、客观性、关联性，予以采信，该证据证明冠宏星花苑8至X幢房屋产权初始预登记收件日期为2007年4月9日，审批时间为2007年4月13日。因此，被告办理房屋产权登记备案的时间确认为2007年4月9日。被告出示的福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表虽具有合法性、客观性，但不具有关联性，该证据仅证明工程竣工验收备案，而不能证明被告办理房屋产权预登记备案的时间。本院对被告出示的上述反驳证据不予采信。宁德市国土资源局福建东侨经济开发区分局[2009]第X号函已对该局2009年5月12日出具的证明予以更正，因此，该局于2009年5月12日出具的证明不具有证明力，该局[2009]第X号函也仅证明被告于2007年6月23日首批向该局申请办理冠宏星B区商品房土地登记发证。宁德市国土局东侨经济开发区分局宗地实地勘丈图表与本案没有关联性，本院不予采信，该证据仅证明相关单位对该宗地实地勘丈的时间，不能证明被告办理土地证分证预登记备案的时间。原告没有证据证明现有法律、法规有强制房地产开发商办理预售房屋土地证分证预登记备案的规定，因此，在原告没有证据证明被告有怠于履行协助办理土地证分证登记义务的情况下，被告是否办理土地证分证预登记备案，与其是否承担合同第十五条第二项约定的违约金没有因果关系。被告认为已通过电话通知或贴公告的形式将房屋产权预登记备案的时间告知原告，但其没有证据证明，且原告予以否认，本院对被告的主张不予采信。原、被告签订的合同对当事人是否应承担通知义务虽没有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告将办理房屋产权预登记备案的时间告知原告是合同法定的附随义务，被告必须切实予以履行，否则，被告应承担违约责任。本院依职权向福建东侨经济开发区房地产管理局调取了高某某申办宁德市X路X号冠宏星花苑12#502房产登记的证明，该证明证实高某某申办房产登记的时间为2007年4月27日。原告对该证明的真实性、关联性没有异议，被告对该证明的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。在被告没有证据证明原告在2007年4月27日之前已经知道其已办理房产预登记备案的情况下，本院推定原告申办房产登记的时间2007年4月27日即为其知道被告已经办理房产预登记备案的时间。因此，原告主张其在起诉时才知道被告办理备案的时间，没有事实依据，本院不予采信。

二、关于原告的请求是否超过诉讼时效的问题。

原告认为，其起诉时针对被告的违约金债权只有一个，且数额已确定，原告针对该债权中的部分债权于2009年4月8日提起诉讼，根据最高某民法院关于诉讼时效的若干规定，诉讼时效中断的效力及于全部债权。因此，其变更后的诉讼请求并没有超过诉讼时效。

被告认为，其已于2007年3月30日前向房地产管理局登记备案，原告的诉请超过了两年的诉讼时效。原告于2009年4月8日起诉要求被告支付2007年4月10日前的违约金，即使按2007年4月9日才登记备案，2007年4月10日前的违约金也只有两天不超过诉讼时效。原告于2009年7月22日提出变更后的诉讼请求同样超过了诉讼时效。

本院认为，被告未履行将办理房屋权属预登记备案的时间告知原告的义务，其违约的期间应计算至原告知道被告办理房屋权属预登记备案的时间即2007年4月27日。根据双方签订的合同约定，违约金应从2006年10月30日计至2007年4月27日，按已付房价款的月息0.7%计算。违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告于2009年4月8日起诉，其对2007年1月13日至2007年4月7日违约金的请求已经超过二年的诉讼时效。最高某民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。”原告起诉时，被告应承担的违约金数额已经确定。原告于2009年4月8日对部分违约金提起诉讼主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余违约金债权。因此，原告于2009年7月22日要求被告承担2007年4月8日至2007年4月27日期间的违约金请求没有超过二年的诉讼时效。

综上事实，本院认为，当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务；应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告高某某与被告冠宏星（福建）房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。根据商品房买卖合同第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的月息0.7%向买受人支付违约金。”被告逾期办理房屋所有权登记备案手续，且未履行告知义务，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告应向原告支付2007年4月8日至2007年4月27日期间逾期备案违约金1079元（x元×0.7％÷30天×20天）。原告主张2007年4月7日之前的违约金，该诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，最高某民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，判决如下：

一、被告冠宏星（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日向原告高某某支付违约金1079元。

二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告高某某负担30元，被告冠宏星（福建）房地产开发有限公司负担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。

审判长谢允添

审判员林炜

人民陪审员丁希容

二00九年十月十五日

书记员陈庄

附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

最高某民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。