上诉人（原审原告）阳某，女，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人言xx，湖南xx律师事务所律师。

上诉人（原审原告）张某，女，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人言xx，湖南xx律师事务所律师。

上诉人（原审原告）张某，男，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人言xx，湖南xx律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）胡xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，农民，住浏阳某X组。

委托代理人罗xx，湖南xx律师事务所律师。

上诉人阳某、张某、张某因与被上诉人胡xx合同纠纷一案，不服湖南省浏阳某人民法院（以下简称原审法院）（2011）浏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：阳某与原普迹乡X村民张某坤结婚后生育了张某和张某。阳某、张某、张某原均系浏阳某X村民。1978年，阳某及其丈夫张某（1992年去世）在拆除旧屋的地基上建土木结构房屋一栋（位于浏阳某X村x队x坡，现属浏阳某X组范围）。1993年，阳某、张某、张某均将户口均迁入株洲市X区，转为非农户口。2001年3月29日，张某与胡xx签订了房屋出售协议，将上述房屋一栋共八间出售给胡xx，约定购房价款为2500元，房屋自协议签订之日起产权归乙方所有。签订协议后，胡xx支付了2100元，尚有400元购房款直到2008年未付。2008年2月17日，张某（甲方）认为胡xx未付清房款，原来的房屋买卖合同没有生效，于是又与胡xx(乙方)签订了一份房屋转让协议。该协议内容：甲方将位于浏阳某X镇竹山队庙山坡房屋一栋以有偿的方式转让给乙方；甲方转让房屋位于浏阳某X镇竹山队庙山坡共计八间，转让财产为宅基地以上物件和房屋使用权，维修权；转让期限为协议签字之日起，至本房屋不能使用居住止；转让金额为贰仟伍佰元整，在协议签订时一次性付清；甲方仍保留本房屋宅基地所有权；如甲方今后有意将宅基地所有权进行出售或转让时，同等条件下乙方拥有优先权；如该宗地基遇政府征收等情况，甲方具有该宗地基的处置权，乙方只有该地以上物件的处置权。签订协议时，张某也在场，见证人刘官付、周明权在协议上签字；阳某于协议签订后知道转让该房屋之事，也未向胡xx提出异议。签订房屋转让协议时，张某要求胡xx在原房屋出售协议基础上再支付1800元（含原欠房款400元）房屋转让款，胡xx即时付清。

另查明，胡xx原为浏阳某X村西安片新华组村民，2011年5月下旬，应当地村组土地开发要求，胡xx将受让的阳某、张某、张某房屋拆除。2011年5月30日，阳某、张某、张某遂起诉。2011年7月4日，胡xx将其户口迁至浏阳某X组。

阳某、张某、张某的诉讼请求是：确认张某与胡xx签订的房屋转让协议无效，房屋所有权归阳某、张某、张某所有；本案诉讼费由胡xx承担。

原审法院认为：张某与胡xx于2008年2月17日签订的房屋转让协议中关于集体土地上附着房屋及其他财物的有偿转让的约定内容系双方真实意思表示，合法有效；理由是：一、阳某、张某、张某与胡xx均符合签订房屋转让协议的主体资格，均具有相应的民事行为能力。二、张某、阳某虽然未在转让协议上签字，但张某签订协议时在场，阳某事后知情，而且阳某与张某系母子，张某与张某是胞姐弟，胡xx有理由相信张某系代理其母亲和姐姐行使对房屋的处理权，因此，张某转让该房屋的行为构成表见代理；张某和阳某也当场认可或事后默认张某其转让行为；阳某、张某提出张某系个人擅自处理其所有房屋与事实不符，以此推论土地附着房屋及其他财物转让无效理由不能成立。三、双方签订房屋及其他财物转让协议内容时没有以欺诈、胁迫的手段损害国家利益，或者恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等行为；胡xx受让该房屋及地上其他财物是善意的，而且该房屋转让协议原、被告双方已实际履行。四、该房屋转让协议内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定。阳某、张某、张某虽然在签订协议之前已经转为非农户口，但不影响阳某、张某、张某对其私有房屋财产依法行使转让权。胡xx在受让该房屋时虽然不是竹山组的村民，但胡xx受让的是该房屋，我国法律、法规没有禁止向本集体经济组织以外的农村居民出售房屋的规定。因此，阳某、张某、张某认为双方均不具有竹山组集体经济组织成员资格，签订的房屋转让协议违反我国《土地管理法》规定的理由也不能成立。同时，阳某、张某、张某与胡xx之间签订的前述房屋转让协议中涉及房屋宅基地的处理不属本院管辖范围，但不影响土地上附着房屋及其他财物的转让处理及价款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条，第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第96条之规定，判决如下：驳回阳某、张某、张某要求确认张某与胡xx签订的房屋转让协议无效，房屋所有权归阳某、张某、张某所有的诉讼请求。本案受理费800元，减半收取400元，由阳某、张某、张某共同负担。

阳某、张某、张某不服原审判决，上诉称：胡xx不符合签订房屋转让协议的主体资格，胡xx在签订合同之时不是该集体经济组织成员；从双方签订的《房屋转让协议》来看，张某只是将房屋交与胡xx使用居住至该房屋不能居住为止，而保留房屋宅基地以及房屋征收、权属纠纷处置等所有权利，从协议的内容可以看出，张某的真实意思不是出卖房屋，而是转让房屋使用权；原审法院判决认定“本案涉及合同有效”，与“驳回房屋所有权归阳某、张某、张某所有”的判决自相矛盾。综上，请求依法撤销原审判决，予以改判。

被上诉人胡xx答辩称：《房屋转让协议》并没有违反法律禁止性规定，协议有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：张某与胡xx签订《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，张某虽在签订协议之前已经转为非农户口，但不影响对其私有房屋财产依法行使转让的权利。该房屋原共同所有人张某、阳某虽然未在转让协议上签字，但张某签订协议时在场，阳某事后知情，而且阳某与张某系母子，张某与张某是胞姐弟，胡xx有理由相信张某系代理其母亲和姐姐行使对房屋的处理权。阳某、张某、张某上诉称胡xx在签订协议时不是竹山组的村民，也不具备受让该房屋的资格，因胡xx的户口现已迁至浏阳某X组，已经是该村X组织的成员，因此，胡xx受让该房屋的行为实际已被浏阳某X组认可，故对阳某、张某、张某上诉认为双方均不具有竹山组集体经济组织成员资格，签订的房屋转让协议无效的理由不予支持。本案中，因胡xx将其受让的房屋已经拆除，房屋实际已不存在，对阳某、张某、张某要求确认该房屋所有权归三人所有的诉求不予支持。综上，对阳某、张某、张某的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费800元，由阳某、张某、张某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈长庚

代理审判员杨霞

代理审判员罗希

二○一一年十二月七日

书记员詹毅

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；

（二）原判决适用法律错误，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。