上诉人（原审被告）：洛阳XX有限公司。

被上诉人（原审原告）：洛阳XX开发公司。

上诉人洛阳XX有限公司(以下简称XX公司)与被上诉人洛阳XX开发公司(以下简称XXX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市X区人民法院（2011）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理某，依法组成合议庭，于2011年10月17日公开开庭审理某本案。上诉人XX公司的委托代理某阚世宏、张云超，被上诉人XXX公司的委托代理某王XX、曾XX到庭参加诉讼,本案现已审理某结。

原审法院审理某明：2008年12月23日，XXX公司(甲方)与上海南站广场商业管理某限公司(乙方，简称南站公司)签订一份《关于洛阳华厦“富雅东方”商业房产租赁合同》(简称《租赁合同》)，该合同共约定了二十二条，内容包括租赁物、租赁期限、租赁标准、租金支付、进场条件、乙方对合同的概括转让、违约责任等，其中主要约定的内容有：“在本合同签定后，乙方在项目所在地设立新的公司(以下简称“百货公司”)，并以“银泰”为商号进行经营，本合同项下乙方所有的权利和义务全部转让给百货公司。”“本合同项下之租赁物位于洛阳市X区，甲方愿意将拥有土地使用权和房产权的坐落在中州路X路交叉口东南角的建筑面积约3万平方米(地下壹层及地上五层)的房产出租给乙方(以下简称租赁物业)，开设百货公司、超市及其他商业配套项目使用，其附属室外广场(中州路X路广场)提供给乙方免费使用。”“本合同项下之租赁期限自租赁期起算日起至第2O个计租年结束日止。本合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。”“双方约定自商场开业之日起，乙方按2.5条款向甲方支付租金。双方约定力争商场开业日期在2O09年10月份。”“承租物业的租金计算方式如下：乙方(百货部分)税后营业额净统计口径(去除营业税收和促销让利后)的5.5％；超市税后营业额净统计口径(去除营业税后和促销让利后)的3％。”“履约保证金：双方约定本合同履约保证金为人民币30O万元，本合同签订后5个工作日内乙方向甲方支付该保证金。甲方收到履约保证金后伍个工作日内，应开具履约保证金收据。”“租赁期间，甲方投资形成的新增资产的所有权属于甲方；乙方投资形成的新增资产，包括装饰装修、设施设备等的所有权属于乙方。但双方另有约定的除外。”“乙方可以根据合同的约定将本合同项下的乙方的全部的权利义务概括转让给乙方的关联公司。但是，乙方应当事先通知甲方并就概括转让与甲方签订三方合同。上述乙方的关联公司是指：与乙方或乙方股东受同一最终母体控股的公司；或与乙方或乙方股东被同一最终母体参股公司；或接受乙方的商标或商号所有权人或授权许可使用权人授予该商标或商号许可使用权的公司；或以提供经营管理某询服务等形式与上述公司进行合作的公司。”

2008年12月31日XXX公司与南站公司签订一份《补充合同》主要约定：1．关于租赁合同中履约保证金事宜，XXX公司同意由南站公司向其支付100万元，待租赁合同中双方约定的新的百货公司在洛阳西工区注册完毕后，该10O万元由XXX公司退还给南站公司，新注册的百货公司另向XXX公司支付300万元作为租赁合同的履约保证金；2．在现场技术条件允许的前提下，XXX公司尽力为南站公司再增加一部从X楼到X楼的垂直客用电梯。2009年6月3日，XXX公司、南站公司、洛阳新银泰购物中心有限公司(简称新银泰公司)共同签订《房产租赁合同变更协议》，约定南站公司把在2008年12月23日XXX公司与南站公司签订的租赁合同中的所有权利义务全部转让给新银泰公司。在上述三份合同履行过程中，XXX公司与新银泰公司(之后变更为XX公司)因租金收取，工程款垫付等产生纠纷，双方无法达成一致，XX公司于2010年11月以赔偿消防工程款及其他工程款（略）.79元为由起诉至洛阳市中级人民法院，此案正在审理某。2011年1月5日，浙江银泰百货有限公司向XXX公司委托的河南成昊律师事务所复函，就该所调查的有关“银泰”商号问题进行回复：1、我集团应为“银泰”注册商标所有人。新银泰公司(即贵所《律师函》中所指“洛阳新银泰购物中心有限公司，)及／或上海南站广场商业管理某限公司从未就以“新银泰”商号经营取得我集团正式授权。2、“新银泰”与“银泰”没有关联关系。3、目前，新银泰公司或上海南站广场商业管理某限公司与我集团或集团内任何企业均无任何关联。新银泰公司或上海南站广场商业管理某限公司如有侵犯我集团或集团内企业权利的行为，我集团保留追究其违法责任的权利。

2011年3月2日XXX公司向XX公司送达《解除租赁合同通知书》主要内容为：XX公司在履行租赁合同中根本性违约，致使XXX公司合同目的不能实现。根据2008年12月23日的《租赁合同》约定，租金的收取是以XX公司税后营业额净统计口径(去除营业税收和促销让利后)的比例来收取，“银泰”作为百货企业的知名商号，上市公司，XX公司以该商号经营是业绩的重要保证，是根本义务，也是计取租金的基础，但合同签订后，XX公司未履行自己的根本义务先使用疑似的“新银泰”为商号，经营情况下滑后，变更为XX公司，直接导致经营状况恶化，使XXX公司的立约目的无法实现。鉴于此，通知XX公司现解除2008年12月23日的《租赁合同》、2008年12月31日《补充合同》、2009年6月3日《房产租赁合同变更协议》，双方租赁关系在通知发出后即刻终止，从2011年3月3日起3日内，请XX公司商户全部撤离商场。2011年5月6日XXX公司诉至本院要求确认租赁合同解除并判令被告XX公司腾退房屋。2011年5月23日，XX公司诉至本院，请求判令XXX公司发出的解除合同通知无效，双方继续履行合同。

另查明：1、新银泰公司成立于2009年4月21日，是由南站公司与上海森高贸易有限公司等共同出资成立的有限责任公司，2010年3月2日名称变更为XX公司，股份结构经变更后南站公司最终持有89％的股份。2、《租赁合同》签订时，南站公司法定代表人周XX在合同上签字，银泰百货有限公司拥有南站公司51％的股权。周XX任银泰百货有限公司总裁。3、“银泰”为注册商标，有效期至2019年10月27日，权利人为三江控股有限公司，该公司为银泰百货公司的全资股东。4、XX公司经营的“新银泰”商场一楼尚在营业，其余楼层未经营。5、XX公司承租富雅东方商业大厦之后，对其经营的场地进行了装修。

原审法院认为：XXX公司与南站公司订立的《租赁合同》意思表示真实，权利义务约定明确、具体，内容不违反法律法规某止性规某，应认定为有效合同。双方在订立合同中明确约定了概括性转让条款，即南站公司将全部合同权利和义务转让给其设立的新银泰公司(即XX公司)。为此，XXX公司、南站公司、新银泰公司以变更协议方式确定了新银泰公司承租方的合同地位，《租赁合同》对新银泰公司具有约束力。新银泰公司的权利义务直接来源于该合同约定，无须协商，无须另行约定合同内容，故不属于转租。《租赁合同》关于南站公司设立新的公司并以“银泰”为商号进行经营的约定清晰明确，不存在争议。以“银泰”商号经营是南站公司、新银泰公司的合同义务，不是意向约定，XX公司对此所作的“转租的意向约定”的理某，本院不予采信。诚信履行、全面履行合同义务是我国合同法关于合同履行的基本原则。任何一方不履行合同义务即构成违约。XX公司在设立时就没有使用“银泰”商号，之后变更也未使用“银泰”商号，截止诉讼时仍没有取得“银泰”商标、商号的使用权。南站公司设立的新银泰公司使用的商号为“新银泰”而非“银泰”，两者虽然相似，但具有本质区别。“银泰”为注册商标，其专用权受商标法律法规某护，将他人注册商标或相近似的文字登记为企业名称的字号，引起相关公众对商标注册人与企业名称所有人的误认或误解，在工商行政法规某被视为不正当竞争的行为，对此，XXX公司与南站公司应该有充分认识，且在《租赁合同》关于关联公司约定中有明确表述。因此，在新银泰公司变更为XX公司之前，如果XXX公司认为基于南站公司签约人所具有的特殊身份，信赖其可以利用控股关系或行政高管身份取得“银泰”商标专用权人许可使用“银泰”商号是可以理某的，相应陈述可以采信。新银泰公司变更为XX公司后，商场店牌、广告招贴仍沿用“新银泰”字样，但作为依法变更登记并经对外公示的XX公司名称与“银泰”毫无关联。无论这种变更的理某和情形是否合法，是否具有免责情节，根据诚实信用原则和法律规某，XX公司负有通知义务，应及时将变更名称的原因、理某、后果告知相对人，以使双方有机会协商或变更合同内容。根据本案双方提供的证据可以证实，XX公司未履行通知义务。XXX公司虽明知新银泰公司名称的变更，但真正了解XX公司不能使用“银泰”商号的时间是在2011年1月。以上事实证明，XX公司未全面履行上述合同义务，已构成违约。承担违约责任的方式可由合同相对方选择：即违约方支付违约金、继续履行、赔偿损失、解除合同。就本案而言，XXX公司选择了解除合同。尽管双方在合同中未约定不履行上述义务所应承担的违约责任，但合同法关于一方解除合同的条件有明确规某，判断合同是否具备解除条件，应根据公平原则，结合案件实际情况综合考虑：首先，使用“银泰”商号的约定，处于《租赁合同》条款之上的总则或序言部分，对各条款具有总领和限制作用，是租赁经营商场的前提，如果“银泰”商号对合同没有意义，双方没有必要将这样的约定写入合同文本，况且，合同第15条中关于关联公司概念的陈述，已涉及商标或商号，说明双方对使用“银泰”商号并约定成合同义务，是具有法律意义的行为。第二，“银泰”商号至少是影响双方订立合同的重要因素之一，同时也是双方约定租金支付方式的依据之一，不能履行义务对XXX公司有重大影响，从公平原则出发，应允许XXX公司提出变更或解除合同条款。第三，XX公司未使用“银泰”商号进行经营，违约性质应属履行不能。XX公司在未取得“银泰”商标专用权人的许可使用情况下，靠自身能力无法履行该义务，XXX公司订立合同时的商业期待客观上已落空。第四，XXX公司对XX公司信任度的减损，以及部分合同目的无法实现是其解除合同的主要理某，其实质是因XX公司的违约行为，放弃了部分变更合同的权利，不愿再与XX公司合作。综合上述因素，原审法院认为XX公司的违约行为虽在合同条款中不能找到明显的约定证明为根本违约，但该违约行为足以影响XXX公司签订合同的目的，双方相互信赖，相互合作，充分协商继续履行合同的基础已经丧失，如不解除合同，对合同相对方是不公平的，因此，按照诚信原则、公平原则应认定XXX公司解除合同的条件符合法律规某。诉讼中，XX公司提出XXX公司曾以合作经营、投入资金等方式解决商场经营困难的问题，而XXX公司单方毁约，造成商场经营状况恶化。经审查，XXX公司在履行合同中确有与XX公司合作的意向，但双方最终未形成合同，因此，关于这项主张，不予采信。XXX公司提出的有关XX公司经营不善、租金收取困难是解除合同的原因之一，从商业风险、双方有无过错等方面综合考虑，在本案中不宜也无必要作出认定。综上，XX公司因违反合同约定，致使XXX公司不能实现合同目的，XXX公司提出的解除合同通知符合合同法的规某，应确认有效，双方《租赁合同》于2011年3月2日已经解除。XX公司继续占有使用租赁场地已无合同依据，场地应予腾出退还。双方因装修、垫付工程款形成的纠纷，可另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四款、第一百零七条之规某，经本院审判委员会研究决定，判决：一、确认原告洛阳XX开发公司于2011年3月2日发出的《解除租赁合同通知书》生效。原告洛阳XX开发公司与被告洛阳XX有限公司之间的《租赁合同》、《补充合同》、《房产租赁合同变更协议》已经解除，因租赁合同形成的权利义务终止。二、被告洛阳XX有限公司于本判决生效后三十日内，将位于中州路X路交叉口东南角的建筑面积约3万平方米（地下壹层及地上五层）的房产交付给原告洛阳XX开发公司。本案受理某10O元，由原、被告各半承担（被告承担的费用已由原告垫付的，待执行时由被告一并向原告清结）。

上诉人洛阳XX有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，1、请求二审法院依法撤销洛阳市X区人民法院(2011)西民初字第X号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求二审法院判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理某：

第一、一审法院认定事实错误。1、一审法院判决在另查明表述“银泰百货有限公司拥有南站公司51％的股权”的事实是错误的。银泰百货有限公司从来没有拥有南站公司51％的股权，一审也没有任何证据支持，因此一审法院这个事实认定是没有任何依据的，是错误的。在一审法院这个错误认定基础上，从而错误的认定银泰公司与上诉人公司之间存在关联关系导致认定错误。2、一审法院认定“XXX公司真正了解XX公司不能使用“银泰”商号的时间是2011年1月，XX公司未履行已构成违约”是错误的。2008年12月23日，上海南站公司与被上诉人XXX公司订立“租赁合同”时，曾意向约定使用“银泰”商号，但是这时被上诉人XXX公司是知道南站公司没有“银泰”商号使用权的，只是希望南站公司以后获得授权使用“银泰”商号，并且上诉人公司也一直没有使用“银泰”商号，这点被上诉人XXX公司在上诉人2010年元月10日开业时就清楚了，而且没有提出异议。因此，不存在到2011年1月才知道上诉人不能使用“银泰”商号的事实。

第二、一审法院认定上诉人不使用“银泰”商号会严重影响被上诉人XXX公司签订合同目的结论是错误的。一审法院的理某一：因在合同总则部分约定，就是具有法律意义的行为，就会影响签订合同目的。我们认可他有法律意义，但是这个意义是不是根本性意义，是不是足以影响签订合同目的，是不是可以导致合同解除，从合同中根本显示不出来。因此，己在总则部分书写就认定是影响签订合同目的条款而可以解除的理某是没有法律依据的。一审法院的理某二：“银泰”商号是影响租金约定方式的重要原因，反之，不用“银泰”商号就不会使用扣点方式支付租金。这点说明法官根本不了解目前大型商场的租金支付模式，现在大型商场大部分以上都是采用这种租金支付方式，根本与使用什么商号没有必然联系。一审法院的理某三：上诉人没有使用“银泰”商号使被上诉人XXX公司商业期待落空。而实际上上诉人开业从来没有使用“银泰”商号XXX公司是清楚的，并且还参与上诉人开业及营业中收取租金达一年多，说明认可这种运营。说到商业期待也只是收益问题，怎能说没有使用“银泰”商号就使其商业期待落空呢。一审法院的理某四：被上诉人XXX公司因对上诉人信任减损及部分合同目的不能实现而有权提出解除合同。这点就更没有法律依据了，解除合同的法律要件是合同约定或不能实现合同根本目的，没有其他理某。不能仅以不信任合同一方或有些要求没有实现为由而主张解除权。综上，双方虽然在《租赁合同》中意向约定使用“银泰”商号进行经营，但是并没有对这个约定作出任何约束性条款，也没有约定如若上诉人不使用“银泰”商号被上诉人就可以解除合同的法律后果。因此，说明合同约定的“银泰”商号只是初步确定的商号，而不是《租赁合同》中必须固定不变的商号。一审法院认定上诉人不使用“银泰”商号会严重影响XXX公司签订合同目的结论是错误的。

第三、被上诉人XXX公司是明确同意上诉人使用“新银泰购物中心”商号的，现在反悔是明显违背商业诚信的行为。在上诉人开业之前，就关于变更“银泰”商号改为使用“新银泰购物中心”商号经营一事与被上诉人XXX公司协商，被上诉人XXX公司是明确同意过上诉人使用“新银泰购物中心”商号经营的，由此，在2010年1月10日开业时，被上诉人XXX公司还参加剪彩给予认可，后在一年多来没有提出任何异议。根据《合同法》第七十七条规某“当事人协商一致，可以变更合同。”如果说“银泰”商号是双方约定上诉人必须使用的商号，那么，上诉人曾与被上诉人XXX公司协商一致变更为“新银泰购物中心，商号是对合同约定的变更，所谓约定使用“银泰”商号已不复存在。现在，被上诉人XXX公司又提出上诉人不使用“银泰”商号是违约行为是不诚信的。同时不承认已认可的同意上诉人使用“新银泰购物中心”商号又是明显违背合同约定的行为。

第四、一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(二)合同解除；”，而这个条款是约定解除或协商解除，本案根本不存在这种情况，因此适用这个条款解除合同明显错误。一审法院适用《合同法》第九十四条“(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”而本案中，上诉人不欠租金，XXX公司合同目的一直在实现，因此适用这个条款解除合同明显错误。一审法院适用《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，这个条款就没有关于解除合同权利和责任的规某。因此，适用这个条款解除合同明显错误。第五、上诉人在履行合同中没有违约之处，请求人民法院改判被上诉人XXX公司2011年3月2日发出的《解除租赁合同通知书》无效。根据双方曾经达成的上诉人可以使用“新银泰购物中心，商号的约定，上诉人一直在使用“新银泰购物中心”商号至今，没有任何违约之处，被上诉人XXX公司2011年3月2日发出的《解除租赁合同通知书》内容严重失实，将已经协商废除的“银泰”商号约定当有效约定主张解除合同，依法不能成立，因此，请求法院依法改判被上诉人XXX公司发出《解除租赁合同通知书》无效。综上所述，“银泰”商号不是根本性合同约定，不影响签订合同目的，被上诉人并且已同意上诉人使用“新银泰购物中心”商号，一审法院判决《解除租赁合同通知书》有效是错误的，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人XXX公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确无误，二审法院应依法维持原判；上诉人提出的上诉理某，与事实不符、牵强附会，故意混淆概念，不存在任何可以依法采信之处，请二审法院驳回其上诉。

第一、事实部分：1、银泰百货有限公司（下称“银泰百货”）持有上海南站广场管理某限公司（下称“南站公司”）51%的股权的事实认定有证据支持。答辩人在一审时向法庭提交的证据八上海南站公司《股东会决议》、《董事会决议》及《章程修正案》充分说明了在2008年2月23日银泰百货通过增资方式持有上海南站公司51%的股权，同时周XX担任南站公司的董事长、法定代表人。上诉人在上诉状中声称银泰百货从未持有南站公司股权以及该事实无证据支持，与其在一审庭审中对答辩人相关证据“与本案无关”的质证意见相左，与事实不符。2、一审法院对答辩人确定上诉人不能使用“银泰”商号进行经营的时间的认定并无不当。答辩人确切的知道上诉人不能实现使用“银泰”商号的具体时间是2011年1月5日收到浙江银泰百货有限公司《复函》（答辩人证据十二）之后，故一审法院对该事实的认定并无不当。“银泰”商号的使用是XXX公司同意按照扣点方式签署租赁合同的根本性前提，也是XXX公司商业利益得到保障的强有力因素，而非上诉人所讲只是一个“希望”。“银泰”字号的使用，意味着将被纳入银泰百货的经营管理某系，并直接可以享受银泰百货的成熟的经营管理某队、成熟的经营管理某式、合作品牌支持以及雄厚资金作为后盾，不仅可以满足政府在立项之初设定的物业定位、提升自身品牌效益，而且自身的经济回报也可以得到充分的保障。答辩人结合周XX的身份（银泰百货总裁、南站公司董事长兼法定代表人）、周XX在答辩人招商时的承诺（设立洛阳银泰）以及其他证据（答辩人证据七第4页最后一自然段，银泰百货在其公告的中期报告中明确“于2008年1月及2月，本集团订立合营公司协议，于上海营运“南站广场”及于陕西省西安营运“中环广场”，并计划于2008年下半年在此等物业上开设银泰百货店。此外，于2008年3月，本集团于郑州收购一幅土地，以于此后三年于河南省郑州发展第一家银泰百货店”）使得答辩人相信上诉人有权使用“银泰”商号。此后上诉人在履约时也刻意使用了“新银泰”的商号以及“x”的英文标识以混淆答辩人，并在上诉人的恶意混淆中使得合同得以履行二年多。在上诉人基于银泰百货方面的要求不得不放弃貌似使用了“银泰”商号的“新银泰”而改为“盛泰”商号时，上诉人并未光明正大的告知答辩人更名的原因，而且正是因为上诉人的更名以及后期的营业状况使得答辩人对其产生合理某疑，进而进行相关求证。在后期的求证中答辩人发现了南站公司实际控制人的变更、银泰百货的退出以及银泰百货方面的关于XX公司前身“新银泰”公司与银泰百货之间的关系的定论，种种情况都反映出租赁合同的承租方已经严重违反合同相关约定，且已经无法实现合同约定的根本义务即使用“银泰”商号进行经营。综上，我们认为，一审法院对于答辩人何时确切知道上诉人不能使用“银泰”商号的时间认定是正确的。

第二、一审法院对“银泰”商号在租赁合同中的重要作用的认定是正确的、客观的。答辩人在与南站公司开始洽商合作之初，周XX是以“银泰公司”的名义与答辩人进行的商务谈判，甚至在XXX公司及西工区政府商务局负责招商的相关领导去上海考察时，周XX也是以上海银泰的名义发出的邀请。由于周XX作为银泰总裁的身份众所周知，且银泰集团控股上海南站公司的法律事实也已经XXX公司通过南站公司工商档案公示的相关信息证实，XXX公司有理某相信周XX所称的未来在洛阳设立的负责运营承租物业的项目公司能够合法使用银泰字号。如前所述，基于种种理某答辩人相信了周XX的各种主张，但对于后期实际承租并经营承租物业的主体严格设定为在洛阳设立的“银泰”百货，换言之，洛阳成立的项目公司必须使用“银泰”字号进行经营，而租赁合同中关于合同权利义务概括转让给关联公司的限制性规某已经充分说明合同双方对承租实体与“银泰”之间必须存在股权关系（上诉人证据一第10页，合同的第15条），其目的也在于承租实体必须具有使用“银泰”商号的权利，确保承租物业与“银泰”商号之间的有机统一，从而实现答辩人的经济利益。答辩人向法庭提交的商标证明文件已经说明，“银泰”是经国家核准的注册商标，行业也正是答辩人与上诉人之前所约定的百货行业，换言之，如果没有银泰百货的同意，任何一方在中国境内在百货行业使用“银泰”字号均是对银泰百货商标权的侵犯。租赁合同双方之所以能够光明正大的约定洛阳项目公司需要以“银泰”商号进行经营，实质上即在约定洛阳项目公司需为银泰系组成部分，答辩人是在对“银泰百货”的企业声誉、规某、品牌号召力、盈利能力等综合实力的信任，才采取了扣点的合作方式。否则对于一个从未在百货行业、零售行业有过一定经验的“盛泰”公司，哪个从事营利性商业活动的商家敢于在没有任何保证的情况下将价值几亿元的尚未收回成本的三万多平米的商业地产按照正常商业标准的扣点方式计租租赁合同双方在合同的总则部分将必须使用“银泰”商号的前提条件予以明确，并作为整个租赁合同必须遵守的一个基本原则，贯彻整个租赁合同的履约过程，目的在于说明双方合作的一个基础，也是答辩人利益能够得以保证的一个保障，上诉人必须予以遵守。上诉人因为银泰百货方面的限制而不能使用“银泰”商号，已经实质性的违反了租赁合同中双方赖以合作的基础，违反了其根本义务。现在商场的租金模式基本有两种，一种是固定租金模式，对于出租人而言旱涝保收，但租金水平提前预订，无法获得超值收益；第二种模式是扣点，出租人与承租人风险共担，在承租人经营效果好的情况下，出租人可以获得较固定收益更高的商业回报。公司作为一个营利性企业，追求商业利润是企业的经营目标，但是任何一个企业在作出经营决策时均会进行风险与收益的评价，上诉人在上诉状中声称“法官不了解情况”，并说“大型商场大部分以上都是采用这种模式”，但是即使按照上诉人所言，现在的大型商场哪个不是有实力、有经验的企业在进行经营或提供系统支持而上诉人自己的经验、团队、品牌支持又在何处现在可有第二家企业同意按照扣点方式与上诉人进行商业合作综上答辩人认为：“银泰”商号的约定是租赁合同双方当事人确定的履行本租赁合同的一个基本前提及原则，也是上诉人的一项根本义务，上诉人未能履行该义务，不仅在合同约定上严重违约，事实上也给答辩人造成极大的经济损失，上诉人未能使用“银泰”商号，已经使答辩人签署租赁合同的目的落空。

第三、答辩人从未放弃要求上诉人使用“银泰”商号的权利。

在庭审中及上诉状中，上诉人一直主张其一开始就未使用“银泰”商号，答辩人也未提出异议，并据此认为双方以实际行动变更了合同约定。而事实是上诉人一直在恶意履约，一直向答辩人提供虚假信息：首先在洛阳项目公司注册时使用“新银泰”商号，一方面迷惑答辩人误认为洛阳新银泰与银泰百货具有关联，另一方面告知答辩人洛阳公司需要运营一段时间后方可被纳入银泰百货体系，届时才可以使用“银泰”商号。直到上诉人遵照其实际控制人履行与银泰百货之间股权转让合同中约定的割断洛阳新银泰与银泰百货之间任何可能导致第三人误解的“文字关联”而将自己的商号由“新银泰”变更为“盛泰”两个月后，才以一纸通知的方式告知答辩人“名称变更”，即使这样的一纸通知，也只字不提变更的原因，妄图继续按照“银泰百货”才能享有的条件继续使用承租物业。即使现在，上诉人仍然在利用其变更前的商号“新银泰”三个汉字混淆视听，误导民众。答辩人认为现在承租物业外面所标示的“新银泰购物中心”无任何法律意义，即不是商标，也不是商号，且有随时引来银泰百货方面的侵权诉讼之虞。如前所述，正是上诉人的种种违约行为使得答辩人产生合理某疑，并开始对上诉人进行相关调查，而在调查后发现的各种事实尤其是银泰百货给出的答复使得答辩人确定上诉人已经不可能履行双方约定的使用“银泰”商号的根本义务，在此情况下答辩人才依法解除合同。

第四、法律适用部分一审法院依据《合同法》第九十一条、第九十四条第四款及第一百零七条之规某确认答辩人于2011年3月2日发出的《解除租赁合同通知书》生效，并确认上诉人与答辩人之间的《租赁合同》、《补充合同》、《房产租赁合同变更协议》已解除，因租赁合同形成的权利义务终止。并以此判决驳回上诉人的诉讼请求系适用法律正确。理某如下：1、答辩人在本答辩状事实部分已阐述了上诉人未使用“银泰”商号的行为导致合同目的不能实现，已构成根本违约。答辩人在诉讼中主张的是上诉人未能履行双方签署租赁合同的根本性的、前提性的使用“银泰”商号的约定义务，而非简单的拖欠租金纠纷，一审法院认为根据《合同法》第九十四条第四款之规某，答辩人有权解除租赁合同，并确认了答辩人于2011年3月2日向上诉人送达的《解除租赁合同通知书》的合法效力，答辩人与上诉人之间签署的租赁合同等一系列文件于《解除租赁合同通知书》送达上诉人之日生效，一审法院适用法律并无不当；2、鉴于租赁合同于2011年3月2日解除，依据《合同法》第九十一条的规某，双方在租赁合同项下的权利义务应依法终止，上诉人应当在租赁合同解除后立即腾退房屋。答辩人认为，一审法院审理某认因上诉人存在根本违约行为，答辩人有权解除合同，而答辩人已依法于2011年3月2日通知上诉人解除合同。故，一审法院依据《合同法》第九十一条第二款的规某判决确认租赁合同双方当事人在租赁合同项下的权利义务于2011年3月2日终止并无不当。上诉人所主张的需要以“约定解除或协商解除”为前提，并无法律依据。一审法院在经过审理某为上诉人存在违约行为且答辩人发出的解除通知合法有效情况下，上诉人应当采取措施以避免答辩人损失的继续扩大，而法院依据《合同法》第一百零七条之规某判令上诉人立即腾退房屋即符合合同解除后上诉人应当承担的返还租赁物的法定义务，也符合《合同法》第一百零七条之规某采取补救措施的相关法定义务，并无不当。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理某违背事实真实情况，且无法律支持，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

本院二审审理某间，双方当事人提交如下证据：上诉人XX公司提交证据一，声明一份，该证据是2009年9月24日XXX公司出具给XX公司的声明，内容是同意该公司在项目内使用“新银泰购物中心的商号”。该证据证明上诉人使用“新银泰商号”是双方协商一致的，上诉人没有任何违约行为。第二份证据：是《企业名称变更核准通知书》及洛阳新银泰百货有限公司营业执照各一份，证明XX公司原名为X新银泰购物中心有限公司，于2010年3月2日变更为洛阳XX有限公司，2011年9月21日变更为洛阳新银泰百货有限公司。被上诉人XXX公司的质证意见是：第一份证据不是新证据，对于该份证据的真实性无法认定。第二份证据的《企业名称变更核准通知书》的真实性无异议，对于营业执照的真实性认可，对证明方向有异议，不能证明上诉人有权使用“银泰”的商号，也不能证明其一直使用。

被上诉人XXX公司提交如下证据：第一份证据：北京银诚通担保有限公司股东会决议。证明银诚通公司为“银泰”百货子公司，拥有“银泰百货”的商标使用权。银泰太平洋百货是其股东。当时银诚通是有权利使用银泰商标的。第二份证据：欧雷与北京银诚通关于上海南站股权转让协议。证明银诚通代表“银泰”品牌禁止欧雷使用其商标、商号等知识产权。第三份证据：XX公司工商企业变更信息。证明XX公司以变更股东的方式，规某银诚通对欧雷及XX公司禁止使用其商标商号的约定，进而变更公司名称以说明其没有违约。第四份证据：有限责任公司变更登记申请书。证明现股东“中纪宣投资管理某限公司”为一人有限公司，其实力和经营管理某队不能支持新银泰百货的经营活动，显然属于虚假股东变更。第五份证据：XX公司股东会股东会决议。证明原股东将股权全部转让给中纪宣一人公司，以规某银诚通对欧雷及XX公司禁止使用商标、商号的约定，进而变更公司名称以说明其没有违约。第六份证据：股权转让协议三份。证明XX公司转让时没有约定债权债务的处理，2000万元股权交割价是否真实到位，质疑其虚假转让。第七份证据：XX公司章程修正案二份。证明其变更名称为”新银泰“，企图与上诉人提供的被上诉人的《声明》构成证据链，以证明其没有违法使用“银泰”商号的约定，不存在违约行为。第八份证据：中纪宣公司工商档案材料。证明XX公司的新股东中纪宣并非银泰系列的子公司，依然没有权利使用“银泰”及近似“银泰”的“新银泰”商标及商号。况且中纪宣并不是从事百货的企业，既没有相应的百货品牌，也没有从事百货的经验，且其经营范围不包括商业百货，因此，完全不具备争议标的的经营能力。上诉人XX公司的质证意见是:第一份证据:真实性无异议，对证明方向有异议。因为股东协议上没有关于银诚通拥有银泰百货商标使用权的说明，因此，XXX公司的证明目的不能成立。第二份证据:真实性无异议，证明目的有异议。银诚通不是银泰商标的所有权人，无权禁止欧雷使用银泰商标、商号。第三份证据：真实性无异议，证明对象有异议，XX公司的变更属于合法变更，不存在规某法律的行为。第四份证据：真实性无异议，证明目的有异议，中纪宣是依法成立的公司。其实力和经营团队是经营中的问题，不是注册的问题，不存在虚假变更股东的问题。第五份证据：真实性无异议，证明对象有异议，盛泰股权转让是合法转让，不存在规某使用商标号的问题。第六份证据：真实性无异议，证明对象有异议，华厦证明虚假转让没有依据。第七份证据：真实性无异议，企业更名是自主权的行使，与华厦的声明吻合，恰恰证明是履约行为。第八份证据：真实性无异议，证明目的和证据之间没有关联性，证明目的凭空而出不能成立。

本院经审理某明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：1、2009年4月21日洛阳新银泰购物中心有限公司成立，南站公司拥有新银泰公司30%的股权；2010年1月28日股权变动后，南站公司拥有新银泰70%的股权，2010年3月2日，洛阳新银泰购物中心有限公司更名为洛阳XX有限公司，同时上海南站公司的股权变更为89%。2011年9月7日，中纪宣投资管理某限公司受让了原XX公司的全部股权，并于2011年9月21日更名为洛阳新银泰百货有限公司。2、南站公司的股权变动情况，2008年1月12日银泰百货有限公司出资520万元，占南站公司注册资本的51%；2009年2月2日银泰百货公司将其持有的51%的股权转让给银诚通公司；2009年12月30日欧雷受让银诚通公司持有的51%的股权，成为南站公司的股东。3、2009年12月30日欧雷与北京银诚通担保有限公司签订《股权转让协议》甲方（受让方）：欧雷乙方（出让方）北京银诚通担保有限公司（以下简称银诚通公司）目标公司：上海南站广场商业管理某限公司第四条甲方保证及目标公司的声明与保证4.2甲方承诺本协议生效后的合理某间内（甲乙双方完成工商变更登记后30天本协议生效后60天，以二者先到为准），目标公司及其控股公司或参股公司或其他任何关联公司不再使用包含“银泰百货”“银泰”“x\"等字号、标志及相关知识产权。4.3目标公司承诺，自本协议生效后的合理某间（甲乙双方完成工商变更登记后30天本协议生效后60天，以二者先到为准），目标公司及其控股公司或参股公司或其他任何关联公司不再使用包含“银泰百货”“银泰”“x”等字号、标志及相关知识产权……4、2010年1月-2011年4月XX公司租赁XXX公司商铺的租金为（略）.05元

本院认为：本案争执的焦点是XX公司的行为是否构成根本性违约，双方签订的房产租赁合同是否应当解除。XX公司概括受让了南站公司在房产租赁合同中的权利义务，作为承租人就应当按照房产租赁合同的约定来履行作为承租方的义务。XX公司上诉称“银泰”商号的使用与否并不影响租赁合同目的的实现的问题，基于下述的理某，该上诉理某不能成立。首先，在签订协议之时，XXX公司选择“银泰百货”持股的南站公司进行合作，并协商使用“银泰”作为商号，应该说是考虑到了“银泰百货”的实力和背景。否则，与南站公司合作即可，何必再约定新成立的百货公司必须使用“银泰”的商号。其次，在双方合作的过程中，XX公司的股东南站公司的股权几度变更。当2009年12月30日欧雷受让银诚通公司在南站51%的股权时，双方签订了，《股权转让协议》，特别做出了约定，“在合理某时间内（完成工商变更登记30天该协议生效后60天，以二者先到为准），目标公司及其参股公司不再使用包含“银泰”“银泰百货”等字号、标志及相关知识产权。”其后在2010年3月2日，洛阳新银泰购物中心有限公司更名为洛阳XX有限公司。由此可以看出，欧雷履行了与银诚通公司的协议。也进一步证实了XX公司与“银泰”之间已无任何法律上的关系。这也与XXX公司签订协议的目的相背离。再次，XXX公司与XX公司虽然是租赁关系，但实质上已成为利益上的合作关系。由于协议约定以扣点的模式作为租金的计算方式，承租方经营的好坏，直接影响到出租方的租金收益。在XX公司经营的一年多时间里，XXX公司3万多平方米的商铺获得的租金收益为170多万元，远远低于同路段商铺的租金水平。双方合作的目的是为了获得一定的经济利益，但目前的合作效果，并没有实现这一目标。综上，由于XX公司与“银泰”或“银泰百货”之间没有任何法律上的关系，XXX公司无法继续与之合作，XXX公司依据租赁合同所能实现的期待利益落空，继续履行本合同对XXX公司而言显失公平。依照法律之规某，XX公司的违约行为致使XXX公司的合同目的不能实现，XXX公司有权依照法律的规某解除双方的合同。原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规某，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理某100元，由上诉人洛阳XX有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长赵广云

审判员郏文慧

审判员李依芳

二○一一年十一月十六日

书记员刘婷