原告（反诉被告）张某乙，男，汉族，25岁，住（略）。

委托代理人赵某丙，男，汉族，25岁，住（略）。

被告（反诉原告）赵某丁，男，汉族，34岁，住（略）。

委托代理人兰松四，河南规范律师事务所律师。

原告张某乙诉被告赵某丁房屋买卖合同纠纷一案，本院2011年7月19日立案受理后，被告赵某丁提出反诉，本院依法组成合议庭，于2011年10月20日对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人赵某丙，被告赵某丁及其委托代理人兰松四到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某乙诉称，原、被告双方及中介公司于2010年12月21日签定了一份房屋买卖合同，事后双方积极配合履行合同。现银行按揭贷款已经批下来，在原告多次催促过户的情况下，被告却以各种理由拒绝履行合同约定的房屋过户义务。后经过多次协商，被告仍然明确表示不再履行该房屋买卖合同。故原告诉至法院，请求判令：1、解某、被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告预付的房款x元；2、被告向原告支付各种损失及违约金x元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

原告张某乙提交的证据有：1、房屋买卖合同一份；2、定金及佣金收据一份；3、被告向原告出具的收据一张；4、投资担保公司出具的收据一份；5、被告房产证复印件一份；6、被告与原告之间的电话录音及书面记录；7、解某合同通知书及邮寄回执单。

被告赵某丁辩称：1、房屋买卖合同无法履行的原因在原告，被告赵某丁在合同履行过程中并无违约；2、被告并未表示不再履行房屋买卖合同，因原告迟迟办不了贷款，被告要求赔偿上述损失才能过户；3、原告称银行按揭贷款已经批下来是虚假的；4、同意解某合同，但原告应支付被告反诉所请求的违约金。

被告赵某丁提交的证据有：1、赵某丁于2011年1月20日在邮政银行河南分行直属支行开户存折一份；2、赵某丁于2011年3月4日在中国银行的开户资料一组X份；3、赵某丁在招商银行配合张某乙申请二手房按揭贷款的材料（被退回的）；4、郑房管[2011]X号文件（限购令）及住房限购政策的详细说明；5、张某乙缴纳社会保险的基本情况信息资料；6、李寒宁的书面证言及出庭证言。

反诉原告（被告）赵某丁反诉称：反诉原告与反诉被告于2010年12月21日通过河南翰苑房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，合同约定总房价为x元。合同签订后，反诉原告及时办理了房屋解某，并积极配合反诉被告办理二手房按揭贷款手续。之后反诉原告配合反诉被告到多家银行办理按揭贷款手续未果。此后为向反诉被告交付房屋，反诉原告又让所出售房屋的租客在2011年3月15日搬出，退还其剩余租金，房屋直到现在还在空着。2011年5月20日前后，贷款仍没有音信。反诉原告了解某按揭贷款无法申请是因为反诉被告不具备在郑州购房条件，不能提供一年以上纳税证明或缴纳社保的证明。其后反诉原告多次提出解某方案先付一部分房款或退还两万解某合同，但反诉被告均不同意。故致使本案无法实现房屋交易的责任在于反诉被告张某乙，因此提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金x元；2、本案反诉费由反诉被告承担。

反诉原告反诉部分提交的证据与本诉一致。

反诉被告（原告）辩称：1、被告陈述不属实，原告之所以多次申请按揭贷款是三方同意后进行的，并非故意拖延时间；2、被告要求支付违约金理由不充分，房子未交付原告，仍有人租住，被告不存在损失；3、原告并未违约一直积极配合办理手续。

反诉被告反诉部分提交的证据与本诉一致。

原告申请本院调取的证据有：招商银行个人二手住房贷款调查审批表、2010年客户权属类与合同类资料领取表。

本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，因被告对真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据1、2、3、4、5，因原告对真实性无异议，本院于以采信；被告提交的证据6，原告提出异议，因该证人与被告系朋友关系，本院仅对其证言中有证据相印证的部分事实予以采信。

本院对反诉原、被告提交的证据认证如下：反诉原告提交的证据1、2、3、4、5，因反诉被告对真实性无异议，本院于以采信；反诉原告提交的证据6，反诉被告提出异议，因该证人与反诉原告系朋友关系，本院仅对其证言中有证据相印证的部分事实予以采信。反诉被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，因反诉原告对真实性无异议，本院予以采信。

本院依原告申请调取的证据，因原、被告对真实性均无异议，本院对该证据予以采信。

经审理查明：2010年12月21日，被告作为甲方、原告作为乙方、河南省翰苑房地产经纪有限公司作为丙方签订一份房屋买卖合同。合同约定，被告赵某丁将位于国际城市花园X号楼X号的房产卖给原告张某乙，产权证号为（略）。房屋总价款为x元。河南省翰苑房地产经纪有限公司佣金占本合同约定房款的2%，原告支付佣金3760元。代办费500元由原告支付。原告于本合同签订时支付x元，其中佣金3760元，代办费500元。付款方式为银行按揭贷款。原告应在立契当日，一次性付清首付款，剩余房款由银行放贷当日向被告支付。双方同意在签订本合同后20个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。原、被告双方约定被告及其家庭以及抚养的所有人员户口于2011年1月15日前从该房屋迁出。被告负责解某，原告预付x元。合同签订的当日原告向河南省翰苑房地产经纪有限公司交付定金及佣金x元，其中佣金为3760元，向河南兆裕投资担保有限公司交纳3306元用于办理按揭贷款。2011年1月20日，原告向被告支付了购房订金x元，被告出具了收条。原告于2011年1月20开始向多家银行申请按揭贷款，未获得批准，被告也给予了配合。双方同意将合同约定的交付及过户期限顺延。原告在补交了一年的社保费后，于2011年7月6日通过了招商银行股份有限公司郑州郑东新区支行的二手住房贷款审批，该审批表显示，同意给予原告二手楼住房贷款，额度人民币x元，期限240月。借款用途为从被告处购买位于二七区X路X号院X号楼X层X号房产。担保条件为，以购位于二七区X路X号院X号楼X层X号房产做抵押。要求放款前提供原告全额付款证明。之后由于原、被告在房屋价款上又发生争议，被告要求重新签订合同价款定为x元，双方未能达成一致意见。2011年7月19日原告以被告未履行过户义务为由诉至法院，被告于2011年8月16日到银行将申请贷款的资料取回，银行贷款自动取消。2011年9月5日被告以原告不具备在郑州购房条件导致无法实现房屋交易目的为由，提出反诉请求法院判决反诉被告支付反诉原告违约金x元。2011年9月9日原告向被告寄出了书面的解某合同通知书。

本院认为：原、被告在河南省翰苑房地产经纪有限公司的居间下签订的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应按约定履行合同义务。原告在办理按揭贷款时由于申请多家银行未获批准，合同约定的房屋过户日期及交付日期双方均同意顺延，应视为对合同的变更。2011年7月6日通过了招商银行股份有限公司郑州郑东新区支行的二手住房贷款审批，被告要求将合同提价，双方未能达成一致，此后被告到银行将申请所需的贷款资料取回，银行贷款自动取消，导致房屋买卖合同不能继续履行，应承担相应违约责任。原告要求判令解某合同的诉讼请求，因双方当事人均同意解某，本院予以支持。原告要求被告返还预付款的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付损失的诉讼请求，本院支持有证据证明的佣金3760元和办理按揭贷款所交的3306元。原告主张某乙违约金系逾期履行的违约金，而造成合同逾期的原因系因办理按揭贷款的审批，责任不在双方当事人，因此双方逾期互不承担违约责任，原告的此项诉讼请求本院不予支持。被告辩称理由与事实不符，本院不予采纳。被告反诉提交的证据，仅能证明其前期曾多次配合原告办理按揭贷款的事实，不能证明贷款的审批与否系因原告不具备在郑州购房的资格导致，因此被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、解某、被告签订的房屋买卖合同，被告赵某丁在本判决生效之日起十日内返还原告张某乙预付的房款x元。

二、被告赵某丁在本判决生效之日起十日内赔偿原告张某乙损失7066元。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告(被告)赵某丁的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1800元，由原告负担1191元，被告负担609元。反诉案件受理费445元，由反诉原告赵某丁负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长岳亮

人民陪审员何保险

人民陪审员阴彦平

二0一一年十二月五日

书记员陈彦磊