上诉人（原审被告）李春华.

委托代理人马峰、姜天美.

委托代理人屈庆功.

被上诉人（原审原告）龙某.

被上诉人（原审原告）陆某.

以上两被上诉人共同委托代理人鹿海林.

原审被告徐州中原房地产开发有限公司.

法定代表人陈雷.

上诉人李春华因与被上诉人龙某、陆某，原审被告徐州中原房地产开发有限公司（以下简称中原开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服徐州市X区人民法院(2010)云民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月14日立案受理后，依法组成合某庭，于2011年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人李春华及其委托代理人马峰、姜天美，被上诉人龙某及其委托代理人鹿海林到庭参加诉讼，原审被告中原开发公司经公告送达未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，2007年7月9日，李春华与中原开发公司签订借款合某，约定中原开发公司向李春华借款70万元，借款期限1年，并以徐州市X路文化市场X号楼X室（建筑面积365.92平方，以下简称涉案房屋）作抵押，将该房屋的产权证明书交给了李春华。徐州金辰集团有限公司当日给李春华出具担保书，对中原开发公司的借款向李春华提供连带责任担保。后因中原开发公司未按借款合某的约定支付利息，李春华于2008年5月12日向原审法院起诉中原开发公司及徐州金辰集团有限公司。原审法院于2009年1月16日作出（2008）云民二初字第X号民事判决书，判决书主文为：“一、判决生效之日起十日内，被告徐州中原房地产开发有限公司给付原告李春华借款本金70万元，并支付利息3.15万元。二、原告李春华实现抵押权后的不足部分或者不能实现抵押权的，被告金辰集团有限公司对被告徐州中原房地产开发有限公司的上述债务向原告承某连带责任。”该判决生效后，李春华向原审法院申请执行，原审法院于2009年5月21日受理,于2009年5月31日作出（2009）云执字第X号民事裁定书，查封了本案诉争房产。龙某、陆某于2009年7月25日提出执行异议，认为其已购买该房屋并支付了全部购房款，而且房屋已交付，并提供了购房协议、商品房买卖合某、承某、付款收据、物业收据等证据。原审法院于2009年12月17日作出（2009）云执异字第X号执行裁定书，认为存在购房协议上未加盖单位印章、商品房买卖合某上未注明合某签订的时间、承某加盖的是中原开发公司项目经理部的印章、收据上的财务专用章与李春华提供的收据上的印章不一致等疑点，在被执行人不到庭听证的情况下无法核实，故驳回了龙某、陆某的异议。龙某、陆某随即向原审法院提起本次诉讼，请求确认龙某为涉案房屋的实际所有权人，解除对该房屋的查封措施，并请求中原开发公司协助办理房屋产权过户手续。

龙某、陆某提供了购房协议、商品房买卖合某、承某、购房款收据、支付凭证、物业费收据、证人证言等证据，总体形成了相关联的证据链，可以认定以下事实：1999年12月25日，陆某与中原开发公司签订了购房协议，购买了涉案房屋，之后龙某及陆某支付了购房款55万元。2007年9月4日，陆某将涉案房屋相关权利转移给龙某，由龙某与中原开发公司签订商品房买卖合某。在2009年5月31日原审法院查封该房屋之前，该房屋已交付给龙某。

原审法院认为,龙某与中原开发公司签订的商品房买卖合某合某有效，龙某已支付了全部购房款，该房屋已交付给龙某，故涉案房屋的实际所有权人应为龙某。中原开发公司未按合某履行全部义务，应当继续履行并承某相关责任。李春华的辩称理由无充分证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合某法》第六十条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百零四条的规定，判决：一、坐落于徐州市X路文化市场X号楼X号房屋归龙某所有。二、徐州中原房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内，协助龙某办理该房屋过户手续。案件受理费160元，公告费260元，由徐州中原房地产开发有限公司负担。

上诉人李春华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定陆某、龙某与中原开发公司之间存有商品房买卖合某并认定陆某、龙某已支付全部购房款，与事实不符。陆某与陈雷签订的购房协议中，没有中原开发公司的印章，也无法确认陈雷签字的真伪，无法证明陆某在1999年12月购买涉案房屋。同时支付给中原开发公司的55万元是货款，而不是购房款。龙某与中原开发公司签订的商品房买卖合某没有签订日期，为证明签订合某的日期为2007年9月，其提供了有项目部及负责人吴涛签字的承某，但该项目部是否存在无法证实，即龙某无法证明其签订商品房买卖合某的时间是在法院查封之前，也无法证明其缴纳了购房款。龙某提供的水费证明恰恰说明了其私自占有房屋的事实。2、相关生效判决、裁定已认定李春华享有涉案房屋的抵押权，抵押权作为担保物权自法院法律文书生效后发生效力，陆某、龙某提供的合某、收据即使是真实的，因其没有到产权部门办理变更登记，不享有涉案房屋物权变动的效力，更不能对抗李春华的抵押权。一审法院对李春华的抵押权未予认定是错误的。3、陆某、龙某在诉状中只要求解除查封措施，并没有要求对涉案房屋进行确权，即使陆某、龙某的合某、收据是真实的，因其对涉案房屋没有办理变更登记而不享有物权，其只对中原开发公司享有债权，一审法院判决涉案房屋归龙某所有是错误的。综上，请求二审法院依法改判驳回龙某、陆某起诉或发回重审。

被上诉人龙某、陆某答辩称：1、龙某、陆某支付了涉案房屋全部购房款并且实际居住，因而是房屋实际所有权人。李春华认为涉案房屋出售价过低不具有合某性，事实上房价应以1999年的价格为准，龙某是于2007年从中原开发公司承某过来。2007年9月，中原开发公司经济状况不好，才让其出具承某尽快办理过户手续。2、李春华认为双方对中原开发公司都享有债权，是对物权法相关规定的错误理解，物权法规定对物权的设立以登记为准，但并不否认未经登记的物权的存在。龙某与中原开发公司签订了商品房买卖合某，并且支付全部购房款，特别是把房屋交付给龙某，根据相关法律规定，龙某是涉案房屋的实际所有权人。3、李春华与中原开发公司借款案件中并没有确认李春华是涉案房屋抵押权人，不存在对抗善意第三人的问题。李春华与中原开发公司的借款合某中，中原开发公司用涉案房产抵押，因没有办理抵押登记故抵押权未成立，李春华对涉案房屋不享有抵押权。请求二审法院依法维持原判。

原审被告中原开发公司未答辩。

根据双方当事人的诉辩主张，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案房屋应否归龙某所有。

二审期间，上诉人李春华提供中原开发公司2003年5月18日的市X组，拟证明涉案房屋在2003年的价值应在100万元左右。被上诉人龙某、陆某质证认为，该证据不属于新证据；涉案房屋55万元价款是在1999年签订合某的基础上确定的，到2007年9月4日涉案房屋的价值又得到中原开发公司承某、确认，故涉案房屋应当以1999年的房屋市场价为标准；李春华以2003年5月18日的市场价格来认定1999年涉案房屋的价值与事实不符。

本院认为，该证据为复印件，依法不能单独作为认定案件事实的依据，需要与其他证据相互印证才能确认其证明力。

被上诉人龙某、陆某提供以下证据：证据一，徐州文化城筹建办公室出具的关于沛县亚星物资公司付款40万元的说明、徐州市文化局进帐单以及徐州市文化局向中原开发公司开具的代交款收据复印件各一份，拟证明龙某1999年12月28日的汇款，是应中原开发公司的要求将该40万元购房款汇到徐州市文化局，因涉案房屋系中原开发公司和徐州市文化局联合某发的，并不是货款，该组证据与被上诉人在一审期间提供的由中原开发公司出具的40万元收据相印证。李春华质证认为，对该组证据的真实性无异议，房屋购买人是陆某，而汇款人却是龙某的沛县亚星物资公司，不能证明涉案房屋当时是龙某购买，从证据上看，只能证明陆某购买涉案房屋，后来将其转让给龙某。

证据二，沛县亚星物资公司在1999年12月15日的银行汇票，证明汇款是先汇至中原开发公司，因汇票实际未接收，后来又汇至徐州市文化局，结合某据一和中原开发公司向被上诉人出具的40万元收据，证明被上诉人实际支付了购房款。李春华质证认为，对该证据的真实性无异议，汇款人是龙某的沛县亚星公司，不能证明涉案房屋当时是龙某购买，从证据上看，只能证明陆某购买涉案房屋，后来将其转让给龙某。

本院认为，被上诉人提供的证据一、证据二能够相互印证，且李春华对该两组证据的真实性不持异议，故对该两组证据的证明力予以确认。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，首先，从涉案房屋签订的买卖合某看。李春华认为，陆某与中原开发公司签订的购房协议中，没有中原开发公司的印章，无法证明陆某自1999年12月25日购买涉案房屋；同时2007年龙某与中原开发公司签订的商品房买卖合某没有签订日期，故应认定龙某与中原开发公司签订的商品房买卖合某无效。本院认为，陆某于1999年12月25日签订的购房协议中虽然没有中原开发公司的印章，但该公司的负责人陈雷在购房协议上签字，依据合某法的相关规定，陈雷的代表行为有效。陆某于2007年9月4日将购房协议中的相关权利转移给龙某，由龙某另行与中原开发公司签订商品房买卖合某，虽然龙某没有在商品房买卖合某落款部分签订日期，但是在中原开发公司项目部负责人吴涛出具的承某中，承某中原开发公司于2007年9月4日与龙某签订正式的商品房买卖合某，并将房屋交付给龙某，协助其办理两证手续。以上协议、合某、承某能够相互印证。龙某在2007年与中原开发公司所签订的商品房买卖合某，系双方当事人的真实意思表示，且合某内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效合某，具有法律约束力。

其次，从涉案房屋的出资情况看。中原开发公司分别于1999年12月27日、2000年3月6日、2000年6月5日开具购房款收据3张，总额为55万元。沛县亚星物资公司的法定代表人龙某，申请农业银行汇票2张，于1999年12月27日、2000年6月5日通过银行汇票支付给中原开发公司，且与徐州市文化城筹建办公室出具的关于沛县亚星物资公司付款40万元的说明、徐州市文化局进帐单以及徐州市文化局向中原开发公司开具的代交款收据相互印证，以上证据表明，涉案房屋已由陆某、龙某于1999年开始出资购买，其后陆某将购买权利转移给龙某，龙某为涉案房屋的购买人，且龙某在2007年与中原开发公司所签订的商品房买卖合某中也载明房款总额为55万元，一审法院认定龙某已支付全部购房款并无不当。李春华主张应以2003年5月18日的市场价格确认涉案房屋价款与事实不符，本院不予支持。

再次，从涉案房屋的交付情况看。证人钱某某证实其在泰山路文化城筹建办公室帮忙，2007年9月4日，龙某与中原开发公司签订商品房买卖合某、中原开发公司出具承某时其在场，并于当日协助中原开发公司将该房屋交付给龙某。文化城物业管理办公室也于2009年2月11日向龙某出具水费出户费收据，由此可见，涉案房屋已交付龙某使用。

综上，龙某与中原开发公司签订商品房买卖合某过程中，龙某已依据合某约定向中原开发公司支付了全部购房款，其合某主要义务已经履行完毕，且中原开发公司在2009年5月31日原审法院查封涉案房屋之前，该房屋已交付给龙某使用，龙某取得涉案房屋所有权，按照有关法律规定中原开发公司应协助龙某办理产权转移登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣某、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结。”据此，已经支付全部房屋价款并实际占有房屋的第三人对未办理过户登记手续的享有合某占有权和支配权。虽然龙某至今尚未取得涉案房屋产权证及土地使用权证，但房屋产权过户登记仅是一种行政审查，而非行政确权，房屋登记本身并不创设权利义务关系，没有办理过户登记并不能否认龙某基于支付全部房款并占有房屋而享有对涉案房屋的合某权利。一审法院确认龙某为涉案房屋实际权利人并无不当。

此外，李春华还主张其对涉案房屋享有抵押权，是涉案房屋的抵押权人。但涉案房屋一直没有办理抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，李春华的该项主张缺乏事实和法律依据，亦不能成立。

综上，上诉人李春华的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人李春华负担。

本判决为终审判决。

审判长王松

代理审判员王超

代理审判员沙莎

二Ο一一年八月五日

书记员赵静