原告张某乙，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省安乡县人，个体工商户，住（略）（略）（略）（略）（略）（略）。

被告任某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省安乡县人，个体工商户，住（略）（略）（略）（略）（略）（略）。

委托代理人刘某某，女，湖南信义律师事务所律师。代理权限为一般授权。

委托代理人钟某某，男，湖南信义律师事务所律师。代理权限为一般授权。

原告张某乙与被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年9月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员马智勇独任某判，书记员高慧担任某录，于2011年9月22日公开开庭进行审理。原告张某乙、被告任某及其委托代理人钟某某到庭参加了诉讼，被告任某另一委托代理人刘某某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某乙诉称，2011年7月1日经朋友介绍原告与被告任某协商门面租赁事宜，被告任某称其在安乡X乡建材市场对面的临街房屋可改造成180平方米的门面，双方遂签订房屋租赁合同，约定被告在2011年8月1日将改造后的180平方米的门面租给原告，双方还约定如被告违约承担x元的违约金。原告当即给付被告两年的门面租金x元，2011年8月1日原告找被告交付门面，但被告没有将房屋按合同约定改建成180平方米的门面，存在违约，导致原告中止经营建材业务，现请求法院解除原、被告的房屋租赁合同，判令被告返还房屋租金x元并赔偿x元违约金。

原告张某乙就其诉称，向本院提交证据如下：

1、房屋租赁合同复印件1份（与原件核对无异），拟证明原、被告于2011年7月1日签订房屋租赁合同的事实；该合同的主要内容为：被告将位于安乡X乡建材市场对面的180平方米的门面租赁给原告，2011年8月1日交付门面，租期2011年8月1日至2016年7月31日，租金随行就市，承租方先给付被告前两年的房租x元，双方还补充约定如被告违约赔偿违约金x元。

2、租金收据复印件1份（与原件核对无异），拟证明2011年7月1日原告已给付被告2年门面租金x元的事实。

被告任某辩称，原、被告签订房屋租赁合同后，被告按合同的约定对房屋进行改造，在施工过程中原告表示解除合同，被告遂停止施工，故2011年8月1日被告没有按合同约定将改造完工的门面交付是原告造成的，被告不存在违约；另外合同只约定被告的违约责任某公平，且违约金约定过高；现房屋还是可以租赁给原告。

被告任某就其辩称向本院提交证据如下：

1、房屋土地使用权面积宗地图原件1份，拟证明被告的房屋可以扩建成180平方米的门面。（反映了被告的房屋主体及附属3间平房占地面积171.50m2；指出房屋改建可以向临街面延伸1m2，改建完成后门面面积是x，符合合同的约定）。

2、照片复印件3张（与原件核对无异），拟证明原、被告签订房屋租赁合同后，被告对房屋按合同面积的要求进行改建施工的事实。

经庭审质证，被告对原告证据1、2无异议，本院依法予以认定；原告对被告证据1、2无异议，本院亦依法予以认定。

经审理查明，原、被告于2011年7月1日签订房屋租赁合同，主要内容为，被告将座落在安乡X乡建材大市场对面的临街房屋改建成180平方米的门面租赁给原告，2011年8月1日交付门面，租期5年，租金随行就市，原告先付前两年租金x元，双方还补充约定如被告违约赔偿x元违约金。合同签订后原告当即交付两年租金x元，遂后被告对房屋进行改建施工，在改建过程中，原、被告就房屋租赁事宜进行过电话沟通。2011年8月1日原告向被告索要门面时，被告却未能按约定将门面交付给原告，尔后双方就解除房屋租赁事宜多次协商而未果，原告遂诉诸本院。

另查明，原告所有的座落在安乡X乡大市X街三间三层楼房X栋及附属房屋3间占地面积共计为171.50m2。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。本案中原告已按合同约定支付x元租金，已履行了自己的义务，不存在违约。但被告未按约定于2011年8月1日交付给原告180平方米的门面，存在根本违约，导致原告终止经营建材业务，不能实现合同的目的，按照《合同法》的有规定，原告有权依法解除房屋租赁合同返还租金x元，故对原告要求解除合同返还租金的诉讼请求，本院予以支持。合同补充约定如被告违约赔偿x元违约金的条款系合同的组成部分，原、被告双方应当予以遵守，在庭审过程中，被告明确表示该违约金过高，请求予以减少。按照《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在本案中原告除了租金x元利息损失外，没有提供其他损失的证据，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”。本院认为，该约定的违约金过分高于造成的损失，参照同期银行贷款4倍利率，酌定被告赔偿原告违约金5000元，故对被告要求减少违约金的辩解意见予以支持。被告辩称原告在合同约定的房屋交付前已提出解除房屋租赁合同，被告不应承担违约责任某辩解意见，因原告当庭不予认可，且被告未举出相关证据予以证实，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告张某乙与被告任某的房屋租赁合同；

二、被告任某返还给原告张某乙现金x元；

三、被告任某赔偿原告张某乙违约金5000元。

上述（二）、（三）项，被告任某于本判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1800元，减半收取900元，由被告任某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

代理审判员马智勇

二○一一年九月二十二日

书记员高慧