原告冉某。
委托代理人冉某。
委托代理人王某某，重庆某某律师事务所律师。
被告重庆市某某房地产开发有限公司。
法定代表人曾某，董事长。
委托代理人吴某某，该公司项目经理，系特别代理。
原告冉某华与被告重庆市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员阳长源担任审判长，与代理审判员盘露、人民陪审员谭明和组成合议庭，共同负责对案件的审判，分别于2011年2月18日、2011年6月15日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉某、王某某，被告的委托代理人吴某某到庭参加诉某。本案现已审理终结。
原告诉某，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于忠县X镇X路“某某花园”X幢X单元负9-X号房屋一套，房屋总价款x元，并就支付购房款、房屋交付及房产证办理时间等进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定履行了相关义务，但被告却至今未能办理房屋产权证。被告的行为已构成严重违约，双方经多次协商无果。现请求判令：一、被告支付逾期办证的违约金（自2008年2月28日起，按总房价款x元的银行同期贷款利率计算至办理《房地产权证》之日止）。二、被告承担本案诉某费用。
被告辩某，一、原告主张逾期办理房地产权证，并非被告不严格履约，办证是购房合同约定的双方义务，被告未提供办证条件，其主要原因是忠州镇政府未按与被告签订的投资协议为小区完善水、电、气等基础设施，且多次更改该小区X区内的水电、消防等项目不能及时完善，导致无法通过综合验收，影响办理商品房竣工备案登记。二、原告主张的违约金过高，请求予以减少，因迟延办证没有给原告造成实际损失，且原告系按揭购房，即使办证后原告也要等还清按揭贷款后才能持有《房地产权证》。三、被告为该小区X余户业主垫付了八十余万元的物业、路灯等费用，其目的是让小区业主能够理解与支持。四、该小区X%的业主能够明白被告的苦衷，也明知不能办证的原因是政府无钱完善基础配套管线设施，现绝大部分业主已经与被告达成逾期办证支付部分违约金的协议。同时，被告也在积极完善相关配套设施设备，准备综合验收后及时办理商品房竣工备案登记。
经审理查明，原、被告于2007年7月25日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于忠县X镇X路“某某花园”X幢X单元负9-X号房屋一套，建筑面积106.85平方米，套内单价为1506.03元/平方米，房屋总价款x元，付款方式为2007年8月17日支付首付款x元，余款x元由银行按揭贷款支付；被告应在2007年7月30日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告，在商品房交付使用后60日内办理《房地产权证》，且由双方共同到房地产交易部门办理；如因被告的责任，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应从逾期之日起，按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应的购房款，被告依约向原告交付了房屋。因被告开发的“某某花园”项目至今未通过综合验收，导致该小区业主均未办理房地产权证，原告以被告未履行约定的办证义务应支付违约金为由，诉某本院。
另查明，被告开发的“某某花园”小区共有业主800余户，因该小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善，导致该小区的房屋至今未办理竣工验收备案登记，也均未办理《房地产权证》。现该小区业主已经起诉某法院要求被告支付逾期办证违约金的五百余户，除原告等少数业主未达成和解协议外，其他业主均与被告达成支付部分违约金的和解协议。
上述事实，有原、被告的委托代理人在庭审中的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、付款凭证等证据材料在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。依照双方在合同条款中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内具备办理房地产权证的条件，而该小区至今未进行综合验收，办理商品房竣工备案登记，不具备办证条件，即被告未按合同约定时间提供办理房地产权证的竣工备案登记，导致原告不能在约定期限内办理房地产权证，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉某请求，本院予以支持。
被告抗辩某同中约定的违约金过高，要求减少，且未办理竣工综合验收的原因是政府未按与被告签订的投资协议为该小区完善相关的基础设施，并多次更改小区规划所致。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案，首先，关于原告的实际损失及预期利益问题。因原告系按揭贷款购房，该房屋产权证书办理后，应在银行按揭贷款设定抵押担保，原告只有在还清按揭款项后才能持有该证书，即该产权证书设定了他项权利，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告的偿还贷款、使用房屋并无实质性影响，也不会给原告带来相应的预期收益，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料。其次，关于履约情况及被告的过错程度问题。本案中，原告付款和被告交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为被告履约的附随义务，且尚不具备办证条件系多方原因所致，被告也在积极采取措施，做好办证的相关前期工作，争取小区业主的理解与支持。所以，综合以上因素，被告抗辩某房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩某由成立，本院予以支持。再根据本案原告已付购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并参照大多数业主与被告达成的同类纠纷和解协议情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告重庆市某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告冉某因迟延办理房地产权证的违约金3500元。
二、驳回原告冉某的其他诉某请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由被告重庆市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉某件受理费275元。递交上诉某后上诉某满七日内仍未预交诉某费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉某理。
双方当事人在法定上诉某满内均未提出上诉某仅有一方上诉某又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审判长阳长源
代理审判员盘露
人民陪审员谭明和
二0一一年七月二十五日
书记员廖耀东
