原告陕西大陆桥置业有限责任公司。

法定代表人杨某，该公司总经理。

委托代理人夏文广，陕西德伦律师事务所律师。

委托代理人田某某，男，44岁，汉族。

被告陕西中西置业有限公司。

法定代表人王某，该公司董事长。

被告西安市燕云房产开发有限责任公司。

法定代表人侯某，该公司总经理。

委托代理人王某臻，陕西博义律师事务所律师。

委托代理人朱某某，男，57岁，汉族。

原告陕西大陆桥置业有限责任公司（以下简称大陆桥公司）诉被告陕西中西置业有限公司（以下简称中西公司）、西安市燕云房产开发有限责任公司（以下简称燕云公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建会独任审判，公开开庭进行了审理。原告大陆桥公司委托代理人夏文广、田某某，被告燕云公司法定代表人侯某及其委托代理人王某臻、朱某某到庭参加诉讼，被告中西公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告大陆桥公司诉称，原告在2010年7月10日以合作方的身份与被告中西公司和被告燕云公司签订了《联合开发协议》，协议约定：两被告联合开发承建二曲镇X区域内政府征用的18.1亩城市建设用地，两被告同意用原告资质进行开发，中西公司承担该宗地在土地部门的预审、征用及招拍挂手续及其所发生的规费（税）及费用。村组关系及该宗地的群众二次补偿及相关问题由燕云公司负责协调解决并承担费用。《联合开发协议》签订后，原告下属的周至分公司又于2011年3月16日与中西公司和燕云公司签订了《联合开发补充协议》，补充协议约定：该宗地实际开发面积暂按14.5亩计算，每亩按52万元计算地价款，燕云公司应在合同签订后三日内向中西公司付清90%的地价款，剩余10%地价款待土地证办好，工程进度达到正负零时一次付清。该宗地内所涉及的3.6亩土地从18.1亩中分割出去的问题，由中西公司和原告负责分割所办理的各种手续和政府文件，所发生的各种费用由中西公司和原告承担。补充协议签订后，原告给付中西公司现金50万元，用于办理手续的费用。2011年4月26日，有媒体报道了中西公司和燕云公司名为联合开发，实为非法买卖土地的行为，原告要退出联合开发并要求中西公司返还已给付的50万元，遭到中西公司拒绝。原告认为联合开发的土地没有办理任何手续，没有政府土地批文，也没有办理土地出让手续，没有合法的土地使用权，两被告是以联合开发为名，违法买卖土地，并违法借用原告资质进行开发。《联合开发协议》和《联合开发补充协议》内容已违反法律相关规定，请求确认两协议无效，被告中西公司返还原告50万元。

被告中西公司未到庭，也未进行答辩。

被告燕云公司辩称，原告作为被告中西公司的合作方不应作为原告起诉燕云公司。2009年，被告中西公司因为资金紧张主动找燕云公司要求合作开发工业路检察院西的房地产，并承诺有土地手续，燕云公司与中西公司达成了口头开发协议，同时，燕云公司分两次共支付237万元给被告中西公司的合作方大陆桥公司，中西公司并全权委托燕云公司法定代表人侯某处理被告中西公司与检察院西侧的界畔事宜。2010年7月10日，被告中西公司及其合作方原告与被告燕云公司达成了《联合开发协议》，2011年3月16日又达成了《联合开发补充协议》。被告燕云公司依据合同共向原告及其被告中西公司交款653万元（含口头协议的237万元）。另外，被告燕云公司依据合同为协调村组关系及广告花费巨大。合同是否有效由法院依法确认，但责任不在被告燕云公司，燕云公司保留起诉原告和被告中西公司的权利。

经审理查明，2010年7月10日，被告中西公司作为甲方，原告作为合作方，被告燕云公司作为乙方达成《联合开发协议》一份。约定就周至县X镇X路检察院西侧18.1亩地块由乙方投资，以甲方合作方原告的名义经营开发。合同约定：“二，因诸多原因，甲乙双方同意用甲方合作方即陕西大陆桥置业有限责任公司资质进行开发。三、在办理土地手续时，县X镇的关系由甲方负责协调。村组关系及该宗地的群众二次补偿及相关问题由乙方负责协调解决并承担费用。四、该宗地在土地部门的预审、征用及招拍挂手续及其所发生的规费（税）及费用由甲方承担。”合同第七条利润分享约定：“待该项目整体验收合格后，在双方均认可成本方案的前提下，甲乙双方另行签订补充协议，利润分成方案在补充协议中约定。”合同第九条约定：“该宗地实际开发面积暂按14.5亩计算，每亩按52万元计算投资款，共计754万元，乙方应在合同签订后三日内向甲方付清90%投资款，剩余10%投资款待土地证办好后一次性付清。在实际开发期间，如有变化，据实结算。开发过程中设计、施某、宣传、办公等所需一切流动资金由乙方筹集。”合同第十条约定：“本合同签订之日起七十天内（即2010年9月20日前）乙方因村组关系不能协调到位，甲方亦因此不能办理土地手续。则此协议自行作废，甲乙双方转为债务关系，甲方退还乙方投资款，不承担任何利息。”合同经原被告签字后二被告各执两份。嗣后，二被告未在2010年9月20日前履行合同第十条约定的各自的义务。被告中西公司及原告也未退还被告燕云公司已付的投资款。2011年3月16日，被告中西公司周至分公司作为甲方，原告的周至分公司作为合作方，被告燕云公司作为乙方又达成《联合开发补充协议》一份，约定就周至县X镇X路检察院西侧18.1亩地块由乙方开发，以甲方合作方原告的名义经营开发房地产。合同约定：“二，甲乙双方同意乙方无偿使用甲方合作方即陕西大陆桥置业有限责任公司资质进行开发。三、在办理土地招、拍、挂及土地使用权手续时，县X镇的关系由甲方负责协调。村组关系及该宗地的群众二次补偿（政府补偿以外不足部分）及相关问题由乙方负责协调解决并承担费用。四、该宗地在土地部门的预审、征用及招拍挂手续及其所发生的规费（税）及费用由甲方承担。”合同第七条利润分享约定：“待该项目整体验收合格后，在双方均认可成本方案的前提下，甲乙双方另行签订补充协议，利润分成方案在补充协议中约定。”合同第九条结算约定：“1、该宗地实际开发面积暂按14.5亩计算，每亩按52万元计算地价款，乙方应在合同签订后三日内向甲方付清90%地价款，剩余10%地价款待土地证办好、工程进度达到正负零时一次性付清。在实际开发期间，如有变化，据实结算。开发过程中设计、施某、宣传、办公等所需一切流动资金由乙方自行筹集。2、该宗地内所涉及的3.6亩土地从18.1亩中分割出去的问题，由甲方、合作方负责处理分割所办理的各种手续和政府文件。所产生的各种费用应由甲方、合作方承担。4、甲方、合作方、乙方三方经过反复协调，本合同签字生效后三日内乙方向甲方、合作方再支付地价款120万元人民币。”第十条：“甲方和合作方均同意将该宗地交由乙方开发。”合同还对其他进行了约定。2011年3月28日，被告中西公司向原告出具了收到原告十八亩地建设用地相关手续费50万元的收款收据一份。2011年4月26日，《陕西日报》刊登《周至：18亩土地闲置9年被开发商多次高价倒卖》的文章，文中涉及本案所涉土地及原被告所签《联合开发协议》。嗣后，原告在与中西公司交涉无果后，于2011年5月27日将二被告诉至西安市X区人民法院，后因被告燕云公司对管辖权提出异议，该案遂移送至本院审理。

另查明，被告中西公司至今未取得本案所涉土地的土地使用权证书，其土地使用权的转让也未经有关政府部门批准。

本院认为，原被告2010年7月10日签订的《联合开发协议》以及2011年3月16日原告及被告中西公司的周至分公司和被告燕云公司签订的《联合开发补充协议》名为合作、合资开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。从合同条款及内容看，《联合开发协议》约定由燕云公司投资以大陆桥公司名义开发。《联合开发补充协议》更是明确约定由燕云公司开发，以大陆桥公司名义经营开发房地产。两份协议的核心是燕云公司为取得该宗14.5亩土地的使用权需向中西公司支付每亩52万元的地价款（投资款），并在以后的开发过程中就设计、施某、宣传、办公等所需一切流动资金自筹资金，其并非以提供土地使用权、资金等为共同投资、共同经营、共享利润、共担风险作为合作开发的基本内容，双方的“合作”不符合合作开发的性质。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，应当认定两份协议为土地使用权转让合同。《联合开发协议》第十条约定：“本合同签订之日起七十天内（即2010年9月20日前）乙方因村组关系不能协调到位，甲方亦因此不能办理土地手续。则此协议自行作废，甲乙双方转为债务关系，甲方退还乙方投资款，不承担任何利息。”由此看出该合同为附失效条件的合同，二被告在合同约定的期间未履行各自的义务，故2010年9月20日后，该合同已失效。2011年3月16日原被告签订的《联合开发补充协议》并非是对《联合开发协议》的补充，而是原被告之间新的协议。无论原被告达成的《联合开发协议》还是《联合开发补充协议》虽为各方当事人的真实意思表示，但由于被告中西公司在签订合同转让土地时尚未取得该宗土地的土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府批准，另外当事人明确在合同中约定借用原告资质开发，其行为均违反了法律法规禁止性规定，故两份协议均为无效。被告中西公司依据《联合开发补充协议》所收取的原告50万元土地手续费应予返还。原告的诉讼请求，本院应予支持。原告在合同中虽为被告中西公司的合作方，但《联合开发补充协议》中也规定了其相应的义务，在本案中可以作为独立的主体起诉二被告。至于合同无效后被告燕云公司支付款项的返还以及赔偿损失，因与本案不宜合并审理，被告燕云公司应另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、参照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、建设部《房地产开发企业资质管理规定》第三条、第十三条之规定，判决如下：

一.原被告2010年7月10日签订的《联合开发协议》以及2011年3月16日签订的《联合开发补充协议》均无效；

二、被告中西公司于判决生效后十日内返还原告大陆桥公司土地手续费人民币x元。

本案受理费8900元（原告已预交），减半收取，由被告中西公司负担4450元，并于判决履行时向原告一并支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员李建会

二0一一年九月二十一日

书记员冯亦华