原告楚某，男，生于X年X月X日。

委托代理人郑学刚，河南世纪通律师事务所律师。

委托代理人杨某某，男，X年X月X日生，汉族。

被告河南国瑞置业有限公司。

法定代表人张某乙，该公司董事长。

委托代理人李某，该公司经理。代理权限为特别授权。

原告楚某与被告河南国瑞置业有限公司（简称国瑞公司）合资合作开某房地产合同纠纷一案，原告楚某于2010年12月16日提起诉讼，本院于2010年12月19日立案。原告于2010年12月21日提出财产保全申请并提供担保，本院于2010年12月22日作出(2011)信中法民初字第15-X号民事裁定书，对位于信阳市X区X路X号国瑞.南湖花园X号楼和X号楼及X号楼任意5套商品房进行了保全。本院于2011年2月25日、2011年3月30日公开某庭审理了本案。原告楚某及其委托代理人郑学刚、杨某某，被告国瑞公司的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告楚某诉称，原、被告于2008年12月21日签订了合作协议。协议约定，原告以承包方式取得被告运作的国瑞信阳花园房地产项目（原信阳南湾华银丹桂园项目）其中的X号、X号、X号花园洋房6125.2平方米的建筑权和销售权，合计520万元。被告负责运作至具备开某条件,包括前期征地、开某、规划、计划、报批报建以及小区室外配套工程；提供相关建设、销售手续和争取政府优惠政策，及场地“三通一平”；保证于协议签署三个月内完成一切报批报建手续，具备开某条件。如有违约，违约方应支付对方违约金为总款的30％。协议签订后，原告如期支付被告承包费用410万元（提前多付150万元）。但被告在协议签订后三个月内没有完成相应义务，致使原告被迫延迟开某（其中协议中X号、X号楼编号按规划调整为X号、X号楼，开某时间为2009年8月；X号楼因被告未完成地面建筑物拆迁至今未能施工）。原告现已建成X号、X号楼，被告至今仍未完成室外配套工程，影响正常销售。更为恶劣的是，被告已于2010年8月取得X号、X号楼的商品房预售许可证却不提供给原告，致使原告不能进行预售。另外，被告还背着原告将X号楼抵押贷款，置原告资产于风险之中。幸被原告及时发现，告知被告解除抵押才避免资产流失。因被告的上述违约行为，原告蒙受了巨大经济损失，仅延迟开某就多支付借款利息133.8万元。原告多次向被告要求其履约，被告以种种理由推托。如持续下去，原告不能正常销售，已经受到和可能受到的利益损失更大。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，诉至法院，请求：1、要求被告继续履行合同约定的义务；2、要求被告支付给原告违约金156万元并赔偿原告损失163.8万元（其中利息损失133.8万元，可得利益损失暂定为30万元），两项合计319.8万元；3、被告应承担本案全部诉讼费用。

被告国瑞公司辩称，从建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证看，建设单位并非本案原告，合作协议内容只显示房屋建筑面积和价格，不能认定是项目转让。原告主体不适格，原被告之间不存在相应法律关系，原告要求被告承担相应损失没有事实和法律依据。请求驳回原告诉讼请求。另称，因国瑞公司法定代的法定代表人张某乙下落不明，相关证据缺失，公司现由最大股东徐上上负责日常工作。另表示凡有公司真实印章的文书文件均予以认可。

原告楚某提供以下证据证明自己的主张：1、合作协议，1份3张。内容为原、被告约定转让国瑞.南湖花园X号、X号、X号楼（实际为X号、X号、X号的建筑和销售权相关的权利、义务，转让费520万元，开某前支付260万元，开某后半年内付清。被告前期义务为负责运作至具备开某条件包括完善配套工程等，原告以被告名义建筑与销售，开某时间为协议签署后3个月即2009年3月21日前。证明原、被告以合作的形式转让房地产权属。2、被告收到原告费用的票据，8份8张。内容为原告支付给被告转让房地产项目的费用410万元，提前多付150万元。证明原告履行了自己的义务。3、施工日志两本。内容为原告于2009年9月开某。证明开某时间比合同要求延迟5个月。4、建筑规划证、准建证，4份4张。内容为行政许可的建筑规划和准建的具体事项。证明原告开某时间延迟是被告的原因所致，X号楼因拆迁尚未完成无法办理规划、准建证。5、建筑工程施工合同1份16张。内容为以被告名义与施工单位签订了建筑工程合同。证明具体建筑事项的发生。6、施工单位关于工程建筑权的证明，1份1张。内容为原告与施工单位的真实关系。证明原告按合同对X号X号楼行使建筑权。7、施工单位关于原告支付工程款的证明，1份1张。内容为原告支付工程款360万元。证明该项工程为原告负责。8、原告借款证明，2份2张。内容为原告开某前筹措工程款859万元，并约定月息2％。证明原告因延迟开某受到的直接经济损失确实存在。9、国瑞.南湖花园建筑工程现状照片，1份5页9张。内容为起诉时拍摄的该建筑工程状况。证明被告没有建设配套工程。10、商品房预售许可证1份1张。内容为信阳市房产管理中心批准X号、X号、X号楼公开某售，（信）房预售证第（略）号。证明原告有权销售，被告应当协助。

被告国瑞公司向法庭提供如下证据:1、国瑞公司与信阳佳瑞房地产营销策划有限公司签订的关于国瑞南湖花园项目营销策划及销售代理合同书。2、2009年12月2日国瑞公司（甲方）与方庆保、臧某、楚某（乙方）及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司（丙方）签订的“关于销售中需要明确的几个问题”。3、2009年11月1日国瑞公司（甲方）与方庆保、臧某（乙方）及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司（丙方）签订的协议书，就房地产项目销售和管理三方达成的协议。4、2011年3月5日《大河报》一份A15右下角国瑞公司登报给张某乙的一份“通知”，通知张某乙依据《公司的章程》规定于2011年3月8日上午在公司召开某体股东会，望准时参加。5、国瑞公司2011年3月8日第二次全体股东会，由监事徐上上主持，持股权10%的刘炎杰参加，持股权5%的张某乙经公告没有参加，形成决议一、由公司部门经理李某代表公司参加关于国瑞南湖花园的重大诉讼事项，二、关于公司的其他对外借款事项的解决由李某负责。6、郑州市工商行政管理局就国瑞公司股东出资信息变更登记表。7、国瑞公司与楚某的合作协议。

根据双方当事人举证、质某、诉辩意见及庭审调查，本院确认事实如下：2008年12月21日原被告双方签订了一份合作开某房地产协议。协议约定，原告以承包方式取得被告运作的国瑞信阳花园房地产项目（原信阳南湾华银丹桂园项目）其中的X号、X号、X号花园洋房6125.2平方米的建筑权和销售权，合计520万元。被告负责运作至具备开某条件,包括前期征地、开某、规划、计划、报批报建以及小区室外配套工程；提供相关建设、销售手续和争取政府优惠政策，及场地“三通一平”；保证于协议签署三个月内完成一切报批报建手续，具备开某条件。如有违约，违约方应支付对方违约金为总款的30％。协议签订后，原告如期支付被告承包费用410万元。但被告在协议签订后三个月内没有完成相应义务，致使原告被迫延迟开某。其中协议中X号、X号楼编号按规划调整为X号、X号楼，开某时间为2009年8月；X号楼因被告未完成地面建筑物拆迁至今未能施工。原告现已建成X号、X号楼，被告至今仍未完成室外配套工程，影响正常销售。被告已于2010年8月取得X号、X号楼的商品房预售许可证但未提供给原告，致使原告不能进行预售。原告多次向被告要求其履约，被告以种种理由推托。被告没有按约定建设小区配套设施，也没有按协议约定履行协助销售、提供票据等相应义务。被告的法定代表人张某乙下落不明，被告于2011年3月5日在《大河报》刊登通知召开某东会，其法定代表人张某乙也没能到会。被告的行为造成原告不能正常销售，给原告造成较大经济损失。原告为此诉至法院。

本院认为，国瑞公司与楚某就国瑞南湖花园所签订的合作开某协议，不损害国家、集某、或第三人利益，不违反法律、行政法规强制性规定，应当为有效协议。合作开某协议签订后，国瑞公司取得了国瑞南湖花园5#、6#楼土地使用权、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等相关手续，之后通知楚某开某建设，楚某依据协议约定向国瑞公司支付了转让款，并筹措资金选择承建商对5#、6#楼进行施工建设，说明双方当事人合作开某意思表示真实且各自履行了部分义务。在协议履行后期，被告国瑞公司因其他原因没能履行相应义务，但合同继续履行具备条件。因此，楚某要求继续履行合作协议的诉讼请求，本院应予以支持。因为被告国瑞公司没有按协议约定时间完成报批报建手续，造成楚某延迟开某，国瑞公司没有按约定及时完成室外配套工程，且未取得并交给楚某销售手续，影响楚某正常销售，被告国瑞公司构成违约。在继续履行协议过程中，楚某要求国瑞公司协助办理销售手续、加盖公司印章、提供收款票据等，国瑞公司应当予以配合。楚某要求国瑞公司按约定承担相应违约责任，本院应当予以支持。合作协议就违约责任的承担方式有明确约定，本院予以确认，即违约金为合同总价款的30%，为156万元。楚某要求国瑞公司支付利息损失133.8万元，可得利益损失30万元,因违约金从属性上具有填补损失的作用,且合作协议继续履行后楚某相关损失等可得到相应填补。因此，楚某关于利息损失及可得利益损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、原、被告双方于2008年11月17日所签订的《合作协议》继续履行；

二、被告国瑞公司于本判决生效后十五日内向楚某支付156万元违约金。

本案诉讼费x元，保全费5000元，由被告国瑞公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长杨某光

审判员叶昭义

助理审判员左立新

二○一一年十月十四日

书记员彭晨（兼）