上诉人（原审被告）苏某丙。

上诉人（原审被告）颜某。

上诉人（原审被告）苏某丁。

上诉人（原审被告）苏某丁。

四上诉人共同委托代理人李某。

被上诉人（原审原告）李某。

被上诉人（原审原告）莫某。

两被上诉人共同委托代理人苏某丙。

上诉人苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁与被上诉人李某、莫某房屋买卖合同纠纷一案，不服横县人民法院（2009）横民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月15日受理后，依法组成合议庭，并于2011年4月14日组织当事人就争议的问题进行调查、辩论、调解。上诉人苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁的共同委托代理人李某，被上诉人李某以及被上诉人李某、莫某的共同委托代理人苏某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：李某与莫某是夫妻，苏某丙增是苏某丙洪、陈香芳的儿子，苏某丙增与颜某是夫妻，苏某丙、苏某丁、苏某丁是苏某丙增和颜某的儿子、大女儿、小女儿。苏某丙洪原在横县X镇X街有一处房产，该房产共58.62平方米，北临小巷(现已拓宽为街道)，东与陆受干相邻，西与莫某升相邻、南与李某明相邻。1984年，与苏某丙洪南面共墙的李某明将其东与陆受干相邻，西与莫某升相邻，南面是六景镇X街(即现沿江路X号)共30.68平方米(按苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁提供的《草契纸》)的房产转卖给苏某丙增。1991年6月，经有关部门批准，苏某丙增将上述两处房产转至其及颜某名下，从房管部门查实的房产证号为№（略），房屋座落在横县X镇X街X号。1992年9月4日，苏某丙洪去世。2005年2月10日苏某丙增去世。2007年1月，颜某经与莫某协商，同意将六景镇X镇X路X号宽3.7米，长11.4米部分的房产以x元转让给莫某。同年同月24日，莫某支付x元购房款给颜某，为此，颜某出具了一张《收据》给莫某，该《收据》载明：“本人愿意将沿江路X号宽3.7米，长11.4米，以x元转让给莫某，现收到现金x元，手续办好后结清。莫某、颜某、苏某丙2007.元.24”。2007年2月7日，莫某根据颜某的要求，将6000元购房款转入苏某丁在中国邮政储蓄开设的（略）帐户，将5000元购房款转入苏某丙在中国邮政储蓄开设的（略）帐户。2007年2月19日，苏某丁起草一张《收条》，颜某在收条上签了名，该收条载明：“今收到莫某夫妇购房款贰万贰仟元整(￥x.00)，房屋卖到火灶处，另房产证得后尽快办理，此据为证。收款人苏某丙、颜某，另注，如证件办不完成，收款人保证承诺将购房款如数退还给莫某夫妇。2007.2.19”。在此期间，颜某将所卖部分的房产交给李某、莫某，李某、莫某经装修后已入住至今。2007年6月30日，颜某将原房屋产权所有人为苏某丙增、颜某的房产的国有土地使用权证转至苏某丙名下，但迟迟不肯将李某、莫某从其手上购买的横县X镇X路X号南面3.7米×11.4米即42.18平方米的房产的房地产手续转办给李某、莫某。2007年7月，苏某丁移居台湾。在多次催促颜某办理房地产转户手续无效后，李某、莫某于2009年9月3日向一审法院提起诉讼，请求判决苏某丙、颜某履行合同，协助李某、莫某办理房屋过户手续。苏某丙应诉后认为横县X镇X路X号房屋是其与陈香芳、颜某、苏某丁、苏某丁共有，现颜某未经其他共有人同意，出卖共有房产给李某、莫某，因此，买卖合同无效，另外，颜某未经其他共有人同意将横县X镇X路X号房产的国有土地使用权证转至苏某丙名下，其行为也属无效，请求驳回李某、莫某的诉讼请求。颜某应诉后承认未经其他共有人同意将横县X镇X路X号房产转让给李某、莫某，其也无权出卖共有的房产，所以其与李某、莫某之间买卖房产行为无效。其将横县X镇X路X号房产的国有土地使用权证未经其他共有人同意即转至苏某丙名下也属无效行为，同意将购房款退回给李某、莫某，并请求驳回李某、莫某诉讼请求。一审法院在审理、调解本案期间，陈香芳于2010年2月22日去世。因调解达不成协议，根据李某、莫某的申请和法律的规定，一审法院追加了苏某丁、苏某丁为本案的共同被告。苏某丁、苏某丁应诉后认为其两人是横县X镇X路X号房产的共有人，颜某未经其两人同意，与李某、莫某达成买卖协议，把该房产的国有土地使用权证转至苏某丙名下均违反法律规定，故买卖合同无效，请求驳回李某、莫某的诉讼请求。诉讼中，颜某承认2007年1月24日的《收据》、2007年2月19日的《收条》都是其签名，其也收到李某、莫某的现金x元，2007年2月7日分别汇入苏某丙、苏某丁各自在中国邮政储蓄开设的帐户的5000元、6000元也是其叫莫某所为。苏某丙承认其在中国邮政储蓄开设的帐户收到莫某的5000元，但不知道是什么款，否认《收据》、《收条》上苏某丙的名字是他所签，也否认房产的国有土地使用权证档案中的《放弃继承书》上苏某丙的名字及指模是其所签、所盖。苏某丁承认其在中国邮政储蓄开设的帐户收到莫某汇入的6000元，也承认2007年2月19日的《收条》是其执笔起草，但否认《放弃继承书》上苏某丁的名字和指模是其所签、所盖。颜某对该《放弃继承书》上的签名和指模也否认是其所为。针对《放弃继承书》的签名及指模问题，一审法院根据法律规定要求颜某、苏某丙、苏某丁必须在2010年10月8日前确定是否申请鉴定，但颜某、苏某丙、苏某丁在限定期限内均没有向一审法院提出。双方对横县X镇X路X号房产(含苏某丙洪原有部分及苏某丙增购买部分)1991年6月30日已转房屋产权人(单位或共有人)为苏某丙增、颜某，并办理了编号为（略）的房屋产权证书一事无异议，李某、莫某认为既然房产已登记转至苏某丙增、颜某名下，苏某丙增去世后，依照法定继承程序，颜某占有房产50%以上的份额，颜某有权处理属自己份额部分。苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁认为该房产证办理得不合法，该房产证的档案中，未发现苏某丙洪死亡后陈香芳放弃继承的文件，另外，2005年2月10日，苏某丙增死亡后，该房产再次发生继承，陈香芳、苏某丙、苏某丁、苏某丁均有权继承，该房产属陈香芳、颜某、苏某丙、苏某丁、苏某丁共有，李某、莫某没有证据证明陈香芳、苏某丙、苏某丁、苏某丁放弃继承。对本案买卖房屋行为是否成立，一审法院曾向李某、莫某释明：如果法院认定本案买卖合同不成立，是否申请苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁赔偿经济损失，李某、莫某表示保留请求苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁赔偿经济损失权利并另案提起诉讼请求苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁赔偿损失。

一审法院审理认为，横县X镇X路X号(即米街X号)房产由两部分组成，北面临小巷部分共58.62平方米是原属苏某丙洪、陈香芳所有，南面临街(即原米街)30.68平方米是苏某丙增1984年所购，是与颜某共有，现颜某所卖部分的房产正是南面宽3.7米，深11.4米共42.18平方米部分。从1991年6月份办理的房屋产权人为苏某丙增、颜某的档案及2007年6月使用权人为苏某丙的国有土地使用权证档案中均反映横县X镇X路X号房产整体占地不论南或北、宽度均是3.7米，长度均是24.4米。苏某丙主张其不同意颜某则无权出卖房产，因承认帐户收到莫某按颜某的指定汇入的购房款5000元，其应知道该笔款的用途，且李某、莫某付清购房款x元后已装修入住所购房产长达两年之久而不提出异议，故推定苏某丙知道并同意其母亲颜某出卖横县X镇X路X号的部分房产，所以其主张理由不成立，不予支持；苏某丁主张其不同意出卖房产，但其又承认2007年2月7日收到莫某按颜某指定汇入其帐户的购房款6000元，且又承认2007年2月19日其母亲颜某签名的《收条》是其所起草，故其理由也不成立，不予支持，一审法院认定苏某丁知道并同意其母亲颜某出卖横县X镇X路X号的部分房产。虽然苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁均主张苏某丙洪、苏某丙增、陈香芳死亡后，对房产未析产，但如从继承程序看，苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁没有证据证明本案的房产有遗嘱继承，故一审法院参照法定继承认定苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁及陈香芳在本案买卖发生时所占的份额，依照房屋产权人(单位或共有人)为苏某丙增、颜某的№（略）号房屋产权证存根，苏某丙增去世后，颜某可继承的房产份额为60%，苏某丙、苏某丁、苏某丁、陈香芳各可继承的房产份额为10%，颜某、苏某丙、苏某丁合计可继承的份额为80%，即同意出卖房产的颜某、苏某丙、苏某丁在整个房产中所占的份额最大。苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁虽然主张该房产证颁发不合法，但苏某丙增去世后应该知道该房产证存在而至本案提起诉讼前均不向有关部门提出异议，且该房产证颁发是否符合法定程序不属本案调整范围，故在本案中不予调整。对横县X镇X路X号的国有土地使用权证档案中的《放弃继承书》，颜某、苏某丙、苏某丁均否认曾在上面签名，盖指模，但在限定的期限内又不申请鉴定，因此，对《放弃继承书》是否合法不予认定。颜某、苏某丙、苏某丁、苏某丁均认为颜某将横县X镇X路X号的国有土地使用权转至苏某丙名下，损害了其他共有人的权益，因颁发国有土地使用权证是土地管理部门的行为，现土地部门将横县X镇X路X号的国有土地使用权证颁发给苏某丙，其行为是否合法，不属本案调整范围，本案不作调整。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应该维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，现横县X镇X路X号房产共有人是苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁，已有证据推定或认定苏某丙、颜某、苏某丁同意出卖该房产南面临街X.7米×11.4米部分的房产，虽然李某、莫某没有证据证实苏某丁同意出卖，但苏某丙、苏某丁也没有证据证明李某、莫某系恶意购买和以不合理价格取得颜某出卖给李某、莫某的那部分房产，故苏某丁主张李某、莫某与颜某之间买卖行为无效，不符合上述法律规定，不予支持。鉴于李某、莫某已按与颜某的约定付清购房款，根据维护第三人善意取得利益原则和交易安全原则，认定莫某与颜某买卖房屋关系成立，横县X镇X路X号南面3.7米×11.4米共42.18平方米的房地产归李某、莫某所有，苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁应协助李某、莫某办理该部分房产的转户手续，如苏某丁主张苏某丙、颜某、苏某丁擅自同意出卖该部分房地产给其造成损失的，可另案提起诉讼向苏某丙、颜某、苏某丁请求赔偿解决。综上所述，依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》第89条之规定，判决：横县X镇X路X号南面临街的3.7米×11.4米共42.18平方米的房地产归李某、莫某所有，苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁应在本判决生效后30日协助李某、莫某办理该部分房地产的过户手续。一审案件受理费350元，财产保全费220元，合计570元，由苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁负担。

上诉人苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁不服一审判决，上诉称：一、横县X镇X路X号房屋是四上诉人的共同共有财产，至今未分家析产。横县X镇X路X号是四上诉人的共同共有房屋，该房屋中的9厘(约为58．62平方米)是苏某丙洪(1992年9月4日已去世)和陈香芳等所有的房屋，另外的31．68平方米是苏某丙增(2005年2月10日已去世)1984年1月27日从李某明处购买而来，1984年3月17日取得横县人民政府的房产契。苏某丙洪的妻子系陈香芳(X年X月X日出生，2010年2月22日去世)。该房屋实际上在苏某丙洪及苏某丙增去世后均没有进行继承和分家析产，该房屋在颜某2007年1月24日出卖部分前是陈香芳、苏某丁、苏某丁、苏某丙及颜某的家庭共同共有财产，在2010年2月22日陈香芳去世后，至今该房屋没有进行分割，该房屋是四上诉人的家庭共同共有财产。二、颜某出卖共同共有的部分房屋没有经全体共同共有人的一致同意，其出卖行为是无效的。根据上述第一点所陈述的事实，横县X镇X路X号房屋是四上诉人的家庭共同共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”对该房地产全体共有人没有约定为是按份共有还是共同共有，但由于全体共有人具有家庭关系，对该房屋应认定为共同共有。同时根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。即共同共有的不动产的处分，必须经全体共有人同意。在本案中，颜某出卖部分房屋，虽然法院认定苏某丙和苏某丁知道并同意，但现在并没有任何证据证明苏某丁知道并同意出卖，而且也没有证据证明当时还在世的陈香芳知道并同意出卖。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，颜某擅自出卖共同共有人的共有房产行为是无效的。请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人李某、莫某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。

当事人二审争议焦点为：本案涉及的房屋买卖合同是否有效

双方当事人在二审中均未提交新的证据。

双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为：当事人在签订、履行合同中应遵守诚信、公平的基本原则，格守合同约定的内容。本案涉及的房屋产权人登记为苏某丙增、颜某，国有土地使用权人登记为苏某丙。苏某丙增死亡后，涉案的房产为苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁共有。苏某丙、苏某丁主张不同意其母亲颜某出卖房产，但其二人均已收到莫某按颜某的指定汇入的购房款，且李某、莫某付清购房款后已装修入住两年之久，苏某丙、苏某丁均未提出异议，一审认定苏某丙、苏某丁知道并且同意出卖讼争的部分房产，理由成立。对苏某丁是否同意颜某出卖房产的问题，虽然没有明确的证据证明其同意出卖该房产，但苏某丁作为家庭的成员之一，在家庭生活中理应合理关注家庭财产的处分，且李某、莫某长期入住该房产，苏某丁亦未提出异议，亦可以认定苏某丁同意出卖该房产。李某、莫某在本案中支付合理对价，有偿取得该房产，主观上不存在恶意，从维护交易安全和保护善意第三人的合法权益出发，本案涉及的房屋买卖合同应认定为有效合同。苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁主张李某、莫某与颜某之间买卖行为无效，违反诚实信用原则，本院不予支持。一审判决涉案房地产归李某、莫某所有，苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁应协助李某、莫某办理该部分房地产的过户手续正确，本院予以维持。苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费350元，由上诉人苏某丙、颜某、苏某丁、苏某丁负担。

本判决为终审判决。

审判长邓杰

代理审判员王瑛瑛

代理审判员刘萌

二○一一年六月十日

书记员罗世民