原告宋某(反诉被告)，女，61岁。

委托代理人罗某丙。

委托代理人罗某丁。

被告曾某(反诉原告)，女，33岁。

原告宋某与被告曾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月7日立案受理后，依法由审判员施刘渝独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋某及其委托代理人罗某丙、罗某丁，被告曾某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某诉称，2006年12月1日，原、被告签订房屋租赁协议约定，原告将涪陵区X路X号门面二间出租给被告，租期为5年；被告有权转租房屋并收取租金，但必须告知原告共同协商转租；任何一方违约，付给对方违约金1万元。但被告在承租期间，违反双方约定，在未与原告共同协商的情况下，将原告的门面转租给重庆某置业代理有限公司，收取高额租金，违返了合同约定。特诉请人民法院判决，解除原、被告签订的租赁合同；被告付给我擅自转租房屋多获取的租金2.28万元；被告支付我违约金1万元。针对被告的反诉原告辩称，被告在承租期间，违反双方约定，在未与原告共同协商的情况下，将原告的门面转租给重庆某置业代理有限公司，收取高额租金，违返了合同约定；且原、被告于2011年3月在电话中口头协商解除了房屋租赁协议，因此，原告不同意被告的反诉请求。

被告曾某辩称并反诉称，我转租原告门面收取租金符合原、被告双方的合同约定，亦合情合理。原告将本己出租给被告的门面房屋，又出租给重庆某置业代理有限公司，属原告提前擅自终止与被告的租赁合同。原告的行为属违约行为，不但剥夺了被告的优先承租权，也给被告造成了巨大的经济损失，因此，被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求人民法院判决，原、被告签订的租赁合同合法有效，继续履行；原告付给被告违约金3万元；原告赔偿被告转让费、差某、务工费共计人民币5万元。

经审理查明，2006年12月1日，原、被告签订房屋租赁协议约定，原告将涪陵区X路X号门面二间出租给被告，租期从2006年12月1日起5年；第一年租金为1800元/月，第二年租金为1900元/月，第三至五年租金为2000元/月，提前半月交纳下季度租金；被告有权转租房屋并收取租金，但必须告知原告共同协商转租，被告有优先承租权；任何一方违约，付给对方违约金1万元，并赔偿相关损失；合同履行期间，如任何一方要终止合同，需提前一个月告知对方，否则，违约金加倍。协议签订以后，原告将门面交给了被告。2008年5月18日，被告在未告知原告，亦未与原告共同协商转租的情况下，与重庆某置业代理有限公司签订房屋租赁合同约定，被告将涪陵区X路X号门面二间转租给被告，租期为2008年5月18日至2011年5月17日；2008年5月18至2010年5月17日的租金为2500元/月，2010年5月18至2011年5月17日的租金为2800元/月，租金每半年支付一次。合同签订以后，被告将门面交给了重庆某置业代理有限公司经营。2011年4月，原告以被告将本案讼争门面转租给重庆某置业代理有限公司未经其同意为由，直接与重庆某置业代理有限公司签订房屋租赁协议，将本案讼争的涪陵区X路X号门面二间以3700/月的价格租给了重庆某置业代理有限公司，租期从2011年5月18日起3年。重庆某置业代理有限公司直接与原告签订房屋租赁合同后，不再与被告发生联系，为此，被告与原告发生纠纷，原告诉至本院。

上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提供的房屋租赁协议，被告提交的房屋租赁合同等证明材料在案佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按协议履行自己的义务。被告将租赁原告的门面转租给重庆某置业代理有限公司并收取租金符合原、被告所签房屋租赁协议约定，因此，原告请求被告支付转租房屋多获取的租金2.28万元，本院不予支持。原告在与被告所签房屋租赁协议未到期，也未提前解除的情况下，又与重庆某置业代理有限公司签订合同，将房屋出租给重庆某置业代理有限公司属违约行为，应承担支付被告违约金的民事责任，因此，原告请求被告支付违约金，本院亦不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同即将到期，且原告己将房屋出租给了重庆某置业代理有限公司，用行为表明其解除了与被告签订的租赁协议，被告反诉要求原告继续履行租赁协议己成为不可能，故被告要求原告继续履行租赁协议的反诉请求，本院亦不予支持。被告反诉要求原告赔偿转让费、差某、务工费损失共计人民币5万元，因其未提供充分证据证明，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告宋某与被告曾某于2006年12月1日签订的房屋租赁协议。

二、反诉被告宋某在本判决生效后10日内付给反诉原告曾某违约金1万元。

三、驳回原告宋某的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告曾某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费620元，减半收取310元，反诉案件受理费1800元，减半收取900元，共计人民币1210元，由原告宋某负担660元，由被告曾某负担550元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。

本判决书发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

审判员施刘渝

二○一一年八月二十二日

书记员杨林