原告永城市聚客隆百货有限公司（以下简称永城聚客隆公司）。

法定代表人郑某某，经理。

委托代理人刘怀山，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。

被告永城市农业生产资料公司（以下简称永城农资公司）。

法定代表人邵某某，经理。

委托代理人葛建平，河南旺达律师事务所律师。

原告永城市聚客隆百货有限公司诉被告永城市农业生产资料公司房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月5日向本院提起诉讼。2010年3月9日向原告送达了受理通知书、举证通知书、民事诉讼风险提示书及开庭传票，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事诉讼风险提示书及开庭传票，依法组成合议庭，于2010年4月16日、5月14日公开开庭审理了本案，原告委托代理人刘怀山，被告委托代理人葛建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年5月份，原、被告经平等自愿协商，就位于永城市东城区X路与东方大道交叉口西北角的小高层商住楼的商场租赁事宜，达成共识，先后签订了《房屋租赁合同》与《补充协议》，《房屋租赁合同》对甲乙双方的权利、义务进行了约定，《补充协议》对房租的数额电梯费用的承担、租金交付的对象、合同签约方式进行了新的约定。根据上述约定，原告积极履行合同义务，向被告交付了房屋租赁押金x元，可时至今日，其被告方的房屋已验收交工，完全具备交付使用条件的情况下，被告却拒不按合同及协议约定交付租赁物，供原告使用，被告的行为严重违约。请求判令确认双方签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》合法有效，将租赁物交付给原告使用。

被告辩称，1、原告于民事诉状中称：“原告与被告平等协商……，先后签订了《房屋租赁合同》与《补充协议》”。原告的这一诉述，完全背离了本案事实；2、原告诉称，原告积极履行合同义务，向被告交付了房屋租赁押金15万元正”。原告的这一陈述和原告声称与被告订了房屋租赁合同一样，均是对已有事实的歪曲；3、有关于我公司不是《房屋租赁合同》的当事人，原告起诉确认合同的效力，并非本案的审理范围，原告的此项请求，法庭应当驳回起诉。由于《房屋租赁合同》不属于本案审理的范围，加之尚没有办理物权的所有权登记。原告的第二项请求也应驳回起诉。

根据原、被告的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、2008年5月永城市农业生产资料公司职工集资建房组与永城市聚客隆百货有限公司签订的房屋租赁合同能否视为永城市农业生产资料公司与永城市聚客隆百货有限公司签订的租房协议；2、2008年5月永城市农业生产资料公司与永城市聚客隆百货有限公司签订的补充协议是否有法律效力。

原告就双方争议的焦点向本院提交的证据有：1、2008年5月永城市农业生产资料公司职工集资建房组与永城市聚客隆百货有限公司签订的房屋租赁合同1份，证明双方是在平等、自愿的基础上签订的租赁合同，合同的效力、责任的承担都进行了明确约定，有被告的职工代表签字，并加盖了双方的印章；2、2008年5月永城生资公司与永城聚客隆公司签订的补充协议1份，证明对房租、电梯费用等进行了明确的约定，是对房屋租赁合同的确认；3、2008年7月25日由永安物业管理公司李来成出具的收条1份，证明作为聚客隆公司按主合同及补充协议，积极履行了押金的事实，至于交押金的时间为合同的变更，是双方认可的，且交合同的时间，也不是合同上签订的时间，而是在此时间之后，很长时间才交给原告的；4、2010年4月8日对李xx的调查笔录1份，证明的目的与证据1—3相互印证，且李xx是生资公司副经理，也是经其手签订的主合同，收取15万元的租金，并开立帐户，主合同中交付租赁物是在收取租金之后，一楼租赁物属被告所有；5、2010年4月8日对高xx的调查笔录1份；6、2010年4月13日对周x的调查笔录1份。上述二份证据证明被告方前任经理把2份合同交给刘建华的时间是在交押金之后，刘建华将押金15万元交给生资公司，当时韩良武任该公司经理，这种行为，就是对合同的确认。

被告就双方争议的焦点向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同1份，证明合同的当事人是建房组与原告，与被告没有任何关系。合同约定，原告应当在合同签字时交15万元押金，5日不交即合同作废，该合同无论啥时间交给原告，都应履行合同；2、永城市永安物业管理有限公司收取原告15万元押金的银行交款单1份，证明：（1）收款时间是2008年7月25日；（2）物业公司与被告没有任何关系；3、2010年4月12日对李xx的调查笔录1份，证明李xx收取原告的15万元，是以物业公司负责人的身份收取的，物业公司是工商注册登记的法人，楼房的所有权属78家职工，没有公司的资产；4、2010年3月13日对韩xx的调查笔录1份，证明目的同证据3相同；5、职工集资商住楼初分房方案1份，证明本案涉及的房屋建筑由职工集资建筑，其房屋所有权属于集资的职工，而不属于被告；6、建设工程施工合同2份，证明施工单位的名称，本案工程没有竣工验收。

本院依职权调取的证据有：永城市工程质量监督站出具的证明1份，证明永城市生资公司职工集资商住楼，南北楼，没有经过该单位，工程质量验收。

经庭审质证，被告对原告提交的1—6证据提出异议，认为1，该合同主体违法，该合同已经超出了建房组的权利范围，房屋没有物权登记，没有约定租赁的起止时间，该工程没有质量验收；2、补充协议为无效协议，补充协议作为从属合同也自然归于无效，被告不是《房屋租赁合同》的当事人，无权对该合同作出补充，该协议只有印章，没有签名；3、永安物业公司是由自然人出资成立的有限责任公司，与集资职工和被告均无任何关联关系，所打收条，不能视为履行合同。

经庭审质证，原告对被告提交3—6证据提出异议，认为李xx、韩xx没有到庭，形式不合法，分房方案没有原件，2份建设工程施工合同要核实。

根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院确认原、被告提交的证据，可以作为本案的定案根据。

综上，本院可以确认以下案件事实：2008年5月永城生资公司职工集资建房组与永城聚客隆公司签订一份房屋租赁合同。该合同约定了房屋基本情况，租赁期限、租金、违约责任等条款，甲方由建房组加盖公章，刘建新、孟永华、庞洪涛、李来成代表签字，乙方由原告委托代理人刘建华签字加盖公章。2008年7月25日原告交付了租房押金15万元，2008年5月29日永城生资公司与永城聚客隆公司又签订了一份补充协议，该协议在原房屋租赁合同的基础上，进一步明确了双方的权利与义务。后原告以被告分的房产已验收交工，完全具备交付使用条件，拒不按合同及协议约定交付租赁物供原告使用为由，向本院提起诉讼，请求判决确认双方签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》合法有效，将租赁物交付原告使用。

本院认为，永城生资公司职工集资建房组与永城聚客隆公司签订的《房屋租赁合同》、永城生资公司与永城聚客隆公司签订的《补充协议》无效，其理由：1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消除，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外。”结合本案，永城生资公司建房组在其租赁物产权归属尚未依法确认的情况下，与原告签订了《房屋租赁合同》，其行为超出了建房组的权利范围；2、永城生资公司不是《房屋租赁合同》的主体，2008年5月29日永城生资公司与永城聚客隆公司又签订了一份《补充协议》，该协议对房屋租赁合同的条款进行了补充。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，永城生资公司职工集资建房组与永城市聚客隆公司签订的《房屋租赁合同》、永城市生资公司与永城市聚客隆公司签订的《补充协议》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

驳回原告永城市聚客隆公司的诉讼请求。

案件受理费2000元，由原告永城市聚客隆公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判长刘波

审判员张涛

审判员李英

二О一О年五月十八日

书记员刘予永