原告李某，又名李X，女，19XX某。

被告鱼某，又名鱼X，女，19XX某。

委托代理人贺某某，男，系被告之夫。

本院于2011年4月12日立案受理了原告诉被告租赁合同纠纷一案，依法由审判员胡海军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某、被告鱼某及其委托代理人贺某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某诉称，2011年2月25日原、被告达成口头协议，约定被告将其位于百司西边临街门面房一间租赁给原告，房租为每月500元，当日被告收取原告转让费x元。同年3月20日被告将房屋钥匙交给原告，后来原告知道该房屋的真正房主X某，且X某并未同意被告转租时，要求被告返还转让费，被告不同意。诉请要求：1、确某、被告达成的口头租赁协议无效；2、要求被告返还原告转让费x元；3、由被告赔偿因此给原告造成的损失5000元；4、由被告负担本案的诉讼费用。

被告鱼某辨称，原、被告达成口头租赁协议属实，当时被告已明确某知原告该房屋房主是X某，被告将转租一事已告知X某的妻子及儿子，故该协议应为有效合同，原告在接收房屋后有继续转租证明原告已认可该协议，故应驳回原告的诉讼请求。

本案在审理中，双方当事人对下列事实无争议：

2000年，长武县百货公司因该公司商场的门面房抵顶下岗职工的买断工龄的资金。将长武县电信局对面的一间门面房分给X某。当时鱼某承租该房屋。从2000年起X某便向鱼某收取租赁费。2011年2月15日鱼某与李某达成口头协议，将该房屋转租给李某，鱼某收取房屋转让费x元，并约定房租为每月500元。同年3月19日鱼某将该房屋钥匙交给李某。

本案争议的焦点是：原、被告达成的口头转租协议是否有效

针对这一争议焦点，原告认为，被告在转租该房屋时并未征得房屋所有人的同意，应属无效。当庭向法庭提供了该房屋所有人X某的证明材料一份，证实鱼某转让该房屋时未征得X某的同意。同时本院依法向X某调查取证，X某证实：原、被告在转让该房屋时均未告知他，只是在2011年4月10日左右，他儿子X某告诉他鱼某要转让该房屋。当时他让儿子告诉鱼某不能转租。他不同意原、被告之间的转租行为。对此被告鱼某不予认可。当庭向法庭提供了X某的妻子X某收取房租时的收据一张，该收据载明：收取鱼某房租6000元，可转租。被告认为该证据证明其转租行为得到了X某的认可，原告对该证据不予认可，被告申请本院依法向X某调查取证，X某证实：2010年9月他向鱼某收取房租时，鱼某的丈夫贺某某要她出具一张收据，因她不识字，便找其弟X某替她写了一张收据，交给了贺某某，当时贺某某也未提出转租一事，她也没有承诺过可转租。被告提供的这张收据是否是当时她给贺某某的那张，因她不识字也不清楚。同时本院依法向X某调查取证，X某证实：他确某替X某写过一张收据，内容为“今收到X某交来房租陆仟元”及收据时间，收款人姓名。并没有写其它内容，经辨认被告提供的收据X某认为不是他当时所写的。对X某、X某的证言，原告没有异议，被告有异议，向法庭提供了X某的一份证明材料，X某证实：2010年10月份，她见X某来鱼某门店收取房费，贺某某给了6000元，X某给了贺某某收条。对此证明材料，原、被告均无异议。

法庭认为，证人X某、X某及X某的证言内容可相互印证。应认定为有效证据。鱼某提供的收据中关于收取房租一节与证人证言证实的内容一致，应认定为有效证据。可转租一节因没有其他证据佐证，且X某及条据书写人X某不予认可。故不予采信。证人X某的证明材料仅证明X某收取鱼某6000元房租的事实，与本案争议焦点没有关联性，故不予采信。

上述法庭认定的有效证据及当事人陈述一致的事实证明了下列案件事实：

2000年，长武县百货公司将该公司门面房抵顶下岗职工的买断工龄的资金。X某分得鱼某租赁的一间，2010年10月份，X某的妻子X某向鱼某的丈夫贺某某收取2010年9月30日至2011年9月30日的房屋租赁费6000元，并向其出具收据一张。2011年2月25日鱼某在未征得X某同意的情况下与李某达成口头协议，将该房屋转租给李某，同年3月19日将钥匙交给李某并约定房租为500元/月，鱼某收取李某转让费x元，同年4月份鱼某将此事告知郭新和的儿子X某转告X某。X某不同意转租。原、被告协商解决未达成一致，原告诉至本院。

本院认为，合同是双方当事人在自愿合法的基础上一种合意。原、被告协议转租房屋，应征得房屋所有人的同意，被告鱼某在未征得房屋所有人同意的情况下，转租该房屋的行为，违反了《城市房屋租赁管理办法》第二十八条关于房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必经原出租人书面同意的规定，应认定为无效。原告要求确某双方达成的口头转租协议无效的理由成立。应予支持。因该无效合同取得的财产，应予返还，原告的其他诉讼请求，因其未向法庭提供证据，不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：

一、李某与鱼某达成的口头租赁协议无效。

二、鱼某于本判决生效之日起十五日内一次性返还收取李某的转让费x元。

三、驳回李某对鱼某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费100元，由原告李某承担30元，被告鱼某承担70元。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。

审判员胡海军

二O一一年五月十七日

书记员李某