上诉人（原审被告）李XX

委托代理人文XX

被上诉人（原审原告）XX学校

法定代表人贺XX

委托代理人陈X

委托代理人刘X

上诉人李XX因租赁合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李XX及其委托代理人文XX、被上诉人XX学校的委托代理人陈X、刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年12月21日，XX学校与李XX签订一份《租房协议》，由李XX租用XX学校位于西安市X区X路X号的门面房一间，约定租期自2010年1月1日至2010年6月30日终止，租金为每平方米80元。双方还约定，李XX如需对房屋进行装修、改造，必须向XX学校提出书面申请（附装修、改造方案），须经批准后才能装修、改造，装修时不得私自改动原水管及暖管道，否则，XX学校有权解除合同，期满退租时原则上应恢复原貌；XX学校如终止合同或需拆除李XX租用房屋，应提前一个月通知李XX，李XX必须在规定的期限内无条件交回该房屋。合同签订后，XX学校依约交付了房屋，李XX交纳了半年租金后，并在此经营牛羊肉泡馍。2010年6月1日，XX学校通知李XX该合同到期后，因学校准备对临街房屋进行拆建，原合同不再续签，考虑到各承租人的实际情况，可延长一个月租用期限，到2010年7月31日交回房屋，如需延长一个月的租用期限的租户请于2010年6月10日前来学校办理相关手续并交纳一个月租金。2010年7月1日，李XX交纳了一个月租金，并与XX学校签订延长租期的协议，双方约定，合同到期后，李XX无条件交回房屋，延长租用时间为2010年7月1日至2010年7月31日终止。李XX交纳租金x元。关于李XX交纳的保证金3000元，租赁期满退还。2010年8月6日，XX学校向李XX发出通知，告知李XX将于2010年8月6日晚8点30分停止供水供电。但李XX仍不同意搬离，后双方遂发生争议。另查明，李XX承租该房屋后，对该房屋进行了装修，但没有对XX学校进行书面的装修申请，XX学校对此也不予认可。

2010年9月6日XX学校诉至法院称，2009年12月21日，XX学校与李XX签订一份《租房协议》，由李XX租用XX学校位于西安市X区X路X号的门面房，约定租期在2010年6月30日终止。2010年6月1日，XX学校依《租房协议》第10条的内容，书面告知李x年7月1日前，应搬离XX学校的房屋，将房屋的占有权和使用权交还给XX学校。考虑到实际情况，XX学校和到期未自行搬离的李XX于2010年7月1日又签订了《协议》一份，约定将租期延长1个月，即租期于2010年7月31日终止。并郑重约定“到期乙方无条件交回房屋，不得延误。”可事实是到2010年8月6日XX学校书面通知为止，李XX仍未将XX学校房屋的占有权和使用权交还XX学校，目前李XX仍占用该房屋。要求李XX立即搬离XX学校的房屋，将该房屋的占有权和使用权交还XX学校；判令李XX支付其非法占用期间给XX学校造成的经济损失x元，并承担本案诉讼费。

李XX辩称，XX学校是非法拆迁且存在合同欺诈。其对房子进行了装修，其有合同优先权，要求继续租赁，若是拆迁必须赔偿损失。

原审法院经审理认为，XX学校与李XX签订的租房协议合法有效，并且双方都履行了各自的义务，XX学校交付了出租的房屋，李XX交纳了房租并对该房屋进行使用收益，故对双方签订的租房协议依法予以认定。合同到期后，XX学校与李XX重新形成续签一个月的协议也符合法律规定，并已实际履行，故本院对此也予以认可。合同到期后，李XX应当按合同约定清理物品并向XX学校腾交房屋，但李XX迟迟未腾交房屋的行为构成严重的违约行为，故对XX学校要求李XX立即搬离房屋、将房屋的占有权和使用权交还给XX学校的诉讼请求依法予以支持。因为李XX迟迟没有腾交房屋，则其占有产生的使用费应当由李XX承担，故对XX学校要求李XX支付从2010年7月31日至立案之日的房屋使用费x元的主张，依法应予以支持。至于李XX提出其装修损失的辩称意见，因为租房协议约定“李XX如需对房屋进行装修、改造，必须向XX学校提出书面申请（附装修、改造方案），须经批准后才能装修、改造，装修时不得私自改动原水管及暖管道，否则，XX学校有权解除合同，期满退租时原则上应恢复原貌。”而本案中，李XX对房屋装修时，李XX自称口头对XX学校说过，但XX学校对此不予认可，而且李XX也没有其他证据相佐证。故对李XX的此项损失要求的辩称意见法院不予支持。至于李XX提出优先承租权的辩称意见，因XX学校不愿意续签订房屋合同的目的是拆建，不是另行出租给他人，故不存在优先承租权的问题，故对此法院也不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告李XX于本判决生效之日起十日内搬离原告承租被告的位于西安市X区X路X号的门面房，将该房屋返还给原告XX学校。二、被告李XX于本判决生效之日起十日内支付原告XX学校因其占用房屋而给原告造成的损失x元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费520元，由被告承担，因原告已经预交，被告在履行生效判决时一并交付给原告。

宣判后，李XX不服上述判决，向本院提起上诉称，双方签订租房协议，租赁时间暂订6个月，XX学校口头承诺保证李XX能长期经营，李XX才与XX学校签订租房协议，李XX是按协议约定时间支付XX学校的租金等费用，不存在违约，现XX学校强行要将李XX赶走，同时又说要拆迁，这一切都是谎言，李XX在接收XX学校房屋时，转让费10万多元，对房屋装修又花10万多元，合计30多万元，XX学校依法应承担李XX的一切损失。请求撤销一审判决，判令租赁关系继续履行，本案一、二审诉讼费由XX学校承担。

XX学校辩称，双方合同到期，已提前告知腾房，李XX应予腾房。

经审理查明，原审判决认定事实清楚。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”2009年12月21日XX学校与李XX签订的租房协议及2010年7月1日签订的协议是双方当事人自愿协商达成，合法有效。合同到期后，李XX应当按合同约定清理物品并向XX学校腾交房屋。现XX学校要求李XX立即搬离房屋，支付2010年7月31日至立案之日的房屋使用费x元的请求，本院依法予以支持。李XX上诉要求继续租赁关系及要求XX学校承担其损失一节，无事实和法律依据，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费180元由李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长陈平

审判员焦海林

代理审判员李&x

二O一一年三月十一日

书记员查娜