上诉人（原审原告）西安××房地产开发有限公司，住所地西安市X区。
法定代表人邢××，该公司总经理。
委托代理人苏云海，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人白静江，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审被告）陕西××实业有限公司，住所地西安市X路。
法定代表人曲××，该公司董事长。
委托代理人李光伟，陕西博纳新律师事务所律师。
委托代理人张××。
原审第三人西安××商贸有限责任公司（原西安市××织袜厂），住所地西安市X区。
法定代表人薛××，该公司董事长。
委托代理人杨××。
委托代理人徐海波，陕西三秦律师事务所律师。
上诉人西安市××房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服西安新城区人民法院（2010）新民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安××房地产开发有限公司，委托代理人苏云海，被上诉人陕西××实业有限公司，委托代理人李光伟、张××，原审第三人西安××商贸有限责任公司委托代理人杨××、徐海波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年1月21日，西安市××织袜厂与陕西××实业有限公司签订一份《厂房、场地租赁合同书》，合同约定，西安市××织袜厂将其位于西安市X路X号院内针织大楼一层及一层内加层和楼南侧和楼北侧两块场地租赁给陕西××实业有限公司经营使用。该合同对该厂房，场地的租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作了明确约定。2002年3月8日西安市××织袜厂与陕西××实业有限公司及陕西××投资有限公司又签订了《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》，约定将原厂房、场地租赁合同期限延长至2017年12月21日，原合同其他条款均不变。2006年8月9日，西安××房地产开发有限公司与西安市××织袜厂、××投资集团有限公司签订了《合同书》，由西安市××织袜厂以其位于西安市X区新城科技产业园内建工路X号约17亩的划拨工业用地（包括陕西××实业有限公司承租地）与西安××房地产开发有限公司联合开发“新城××广场”项目的建设用地。上述土地过户给××投资集团有限公司和西安××房地产开发有限公司，西安市××织袜厂与陕西××实业有限公司的租赁合同转由××投资集团有限公司和西安××房地产开发有限公司执行，并承担其权利义务。该《合同书》第三条第一款约定，“项目开发由乙方(即××投资集团有限公司和西安××房地产开发有限公司)统一规划建设，但用地范围内陕西××实业有限公司租用的房屋须在甲方(即西安市××织袜厂)和神泉公司租赁合同期满(合同期至2017年12月21日)或乙方与神泉公司协商一致方可实施拆迁。”2008年11月28日，西安××房地产开发有限公司取得上述土地的国有土地使用权证书，证书编号为西新国用字（2008）第X号。2009年8月31日，西安市××织袜厂向陕西××实业有限公司送达告知函，说明上述土地已过户到西安××房地产开发有限公司名下，并称“此事我厂已在2007年贵我双方与××公司一道谈合同转接前函告过贵公司，现再一次函告”。2010年1月18日陕西××实业有限公司在陕西省西安市汉唐公证处的公证下，向西安市××织袜厂留置送达了《告知函》及《关于8．31告知函的复函》，对西安市××织袜厂对其危害生产及违反合同的行为进行了列举，并要求西安市××织袜厂继续履行《厂房、场地租赁合同书》；西安市××织袜厂在向西安××房地产开发有限公司转让土地之前并未告知其，侵犯其优先购买权，转让土地的行为无效，保留通过法律途径解决的权利。2010年7月30日，西安××房地产开发有限公司向陕西××实业有限公司发出《解除租赁合同通知书》，说明其已取得上述土地的合法产权，规划用途为“城镇住宅用地”，并以继续履行租赁合同的客观情况发生变化，且陕西××实业有限公司未按照租赁合同向其缴纳租金，已构成根本违约，故根据一物一权的法定原则，《厂房、场地租赁合同书》无法继续履行，故要求解除该合同。2010年8月5日，陕西××实业有限公司向西安××房地产开发有限公司复函，称其与西安××房地产开发有限公司根本没有、也未形成任何租赁关系，并重申《厂房、场地租贷合同书》依法依约均会履行至2017年12月21日。西安××房地产开发有限公司遂于2010年9月2日诉至法院，要求判令解除西安××商贸有限责任公司与陕西××实业有限公司的《厂房、场地租赁合同书》；陕西××实业有限公司立即将所承租厂房、场地腾空并交与西安××房地产开发有限公司；陕西××实业有限公司向西安××房地产开发有限公司支付2009年8月31日至2010年7月30日期间的租金36.05万元及滞纳金x元；陕西××实业有限公司支付腾房之日前的租金及滞纳金。案件在审理过程中，原审法院依法追加西安市××织袜厂为本案第三人。庭审查明，西安市××织袜厂于2010年5月企业改制，现更名为西安××商贸有限责任公司。庭审中，该公司承认其收取陕西××实业有限公司租金至2011年2月底，并建议陕西××实业有限公司腾房，由西安××房地产开发有限公司给其适当补偿。
原审法院经审理认为，法人的合法财产权利依法受到保护。本案中，陕西××实业有限公司承租西安××商贸有限责任公司的厂房场地经营，双方约定合同期限至2017年12月21日，双方的《厂房、场地租赁合同书》、《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》主体合法、意思表示真实、该合同为有效合同，双方均应全面切实履行。2006年，西安××商贸有限责任公司与西安××房地产开发有限公司及××投资集团有限公司签订《合同书》，将其所有的包括陕西××实业有限公司所承租的土地在内的西安市X路X号共17亩的土地作为联合开发“新城××广场”项目的建设用地，该合同依法成立并有效。根据该合同，西安××房地产开发有限公司已于2008年11月28日取得上述土地的国有土地使用权证书，因此，西安××房地产开发有限公司与西安××商贸有限责任公司之间的土地转让行为经政府部门认可而合法有效，西安××房地产开发有限公司已取得上述土地的合法使用权。西安××商贸有限责任公司在《厂房、场地租赁合同书》中的权利义务从2008年11月28日领取上述土地国有土地使用权证书之日变更到西安××房地产开发有限公司名下。但西安××商贸有限责任公司直至2009年才书面告知陕西××实业有限公司。西安××房地产开发有限公司也是于2010年7月30日才向陕西××实业有限公司发函主张权利，因此，西安××房地产开发有限公司合法取得西安××商贸有限责任公司在《厂房、场地租赁合同书》中的权利义务应是从2009年8月31日开始。庭审中，西安××商贸有限责任公司承认收取陕西××实业有限公司的租金至2011年2月底，根据合同的相对性，陕西××实业有限公司履行了《厂房、场地租赁合同书》的支付租金的义务，并不存在违反《厂房、场地租赁合同书》的违约行为。另外，根据我国法律中“买卖不破租赁”的相关规定，陕西××实业有限公司与西安××商贸有限责任公司之间的《厂房、场地租赁合同书》，不因上述土地使用权的转让而自然解除。同时，根据2006年西安××商贸有限责任公司与西安××房地产开发有限公司及××投资集团有限公司签订的《合同书》第三条的规定，西安××房地产开发有限公司应继续履行西安××商贸有限责任公司与陕西××实业有限公司间的《厂房、场地租赁合同书》至该合同履行期满。综上，西安××房地产开发有限公司的诉讼请求没有合法依据，本院依法不予支持。西安××商贸有限责任公司明知2006年其与西安××房地产开发有限公司及××投资集团有限公司签订的《合同书》发生法律效力后，其在租赁合同中的权利与义务已转移给西安××房地产开发有限公司，仍收取陕西××实业有限公司租金至2011年2月底，此行为显属不当，西安××房地产开发有限公司与其的纠纷应另行解决，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第十七条第三款、第三十三条第一款、第七十九条、第八十条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、第三人西安××商贸有限责任公司与被告陕西××实业有限公司2002年签订的《厂房、场地租赁合同书》合法有效。二、驳回原告西安××房地产开发有限公司要求解除第三人西安××商贸有限责任公司与被告陕西××实业有限公司的《厂房、场地租赁合同书》的诉讼请求。三、驳回原告西安××房地产开发有限公司要求被告陕西××实业有限公司立即腾交所承租厂房，场地的诉讼请求。四、驳回原告西安××房地产开发有限公司要求陕西××实业有限公司支付2009年8月31日至2010年7月30日期间的租金36．05万元及滞纳金x元的诉讼请求。五、驳回原告西安××房地产开发有限公司要求被告陕西××实业有限公司支付腾房之日前的租金及滞纳金的诉讼请求。案件受理费x元，由原告西安××房地产开发有限公司承担。
宣判后，西安××房地产开发有限公司不服，以原审判决认定事实不清和适用法律均错误为由，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销西安市X区人民法院(201O)新民一初字第X号民事判决；2、判令解除西安××房地产开发有限公司与陕西××实业有限公司之间的《厂房、场地租赁合同书》；3、判令陕西××实业有限公司向西安××房地产开发有限公司支付2009年8月31日至2010年7月30日期间的租金36.05万元，滞纳金x元(要求租金和滞纳金计算至实际腾房、腾地之日)；4、判令陕西××实业有限公司立即将所承租厂房、场地腾空，并交与西安××房地产开发有限公司。其主要事实和理由如下：一、关于陕西××实业有限公司未依照《厂房、场地租赁合同书》交纳租金问题。2006年8月9日西安××房地产开发有限公司与西安××商贸有限责任公司签订了一份《合同书》，合同约定，西安××商贸有限责任公司将其位于西安高新技术产业开发区新城科技产业园内建工路X号约17亩的工业用地及地上附着物转让给西安××房地产开发有限公司，由西安××房地产开发有限公司按照国家相关规划负责开发。合同还约定，项目土地使用权由西安××商贸有限责任公司过户给西安××房地产开发有限公司后，西安××商贸有限责任公司与陕西××实业有限公司之间于2002年所签订的租赁合同转由西安××房地产开发有限公司执行，并承担权利和义务。合同书签订后，西安××商贸有限责任公司将西安市X路X号院土地使用权过户给西安××房地产开发有限公司等相关事宜明确告知陕西××实业有限公司。2009年8月31日西安××商贸有限责任公司再次向陕西××实业有限公司发函明确告知此事。2010年7月30日因陕西××实业有限公司未按期交纳租金，西安××房地产开发有限公司向其发出解除合同通知。2010年8月5日陕西××实业有限公司就解除合同事宜，向西安××房地产开发有限公司复函称其与西安××房地产开发有限公司之间无任何租赁关系。西安××房地产开发有限公司认为，在西安××商贸有限责任公司于2009年8月31日已书面告知陕西××实业有限公司西安市X路X号院土地使用权及地上附着物（包括陕西××实业有限公司所承租的房屋及土地）依法转让给西安××房地产开发有限公司后，原租赁合同中西安××商贸有限责任公司作为出租人所享有的权利即转由西安××房地产开发有限公司承继，西安××商贸有限责任公司不再是租赁合同的一方主体，陕西××实业有限公司就应当按照租赁合同约定向西安××房地产开发有限公司交纳租金。然而陕西××实业有限公司却继续将租金交给西安××商贸有限责任公司的行为显然属于违约行为。故西安××房地产开发有限公司有权向陕西××实业有限公司主张租金，同时有权解除租赁合同。2、关于陕西××实业有限公司对所承租房屋擅自转租问题。2006年8月9日在西安××房地产开发有限公司与西安××商贸有限责任公司签订《合同书》之后，按照合同约定，西安××房地产开发有限公司取得西安高新技术产业开发区新城科技产业园内建工路X号约约17亩的工业用地使用权及地上附着物所有权，且西安××商贸有限责任公司已经将转让事实明确告知陕西××实业有限公司后，西安××房地产开发有限公司即取得了原出租人的地位。为此，陕西××实业有限公司要将所承租房屋进行部分转让，应当经过西安××房地产开发有限公司的同意。对陕西××实业有限公司未经同意擅自转租行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，西安××房地产开发有限公司有权解除合同，但原审法院对此事实并未审查。3、关于租赁合同能否解除问题。基于国家统建情形，西安××房地产开发有限公司也有权解除租赁合同。2006年西安市政府出台文件，要求对西安市二环沿线的工业企业进行搬迁改造。正是基于政府要求，这才使得西安××商贸有限责任公司和西安××房地产开发有限公司合作开发西安高新技术产业开发区新城科技产业园内建工路X号约17亩的工业用地。现西安××房地产开发有限公司根据政府对该地块的规划要求进行开发建设。客观上，西安××房地产开发有限公司与陕西××实业有限公司之间的租赁合同已无法继续履行，故西安××房地产开发有限公司有权请求解除租赁合同。至于解除租赁合同，是否需要给陕西××实业有限公司进行适当补偿，陕西××实业有限公司可以依法另行提出请求。
针对西安××房地产开发有限公司的上诉请求及理由，陕西××实业有限公司辩称：1，陕西××实业有限公司与西安××商贸有限责任公司之间的《厂房、场地租赁台同》合法有效，陕西××实业有限公司一直依约履行．且不存在任何违约行为。从2002年1月2l日签订租赁合同以来，为了公司的长远发展．陕西××实业有限公司一直依约履行，厂房、场地租金、水电费，卫生垃圾费等费用一直按时如数缴纳，双方的合作顺利、互利共赢。陕西××实业有限公司又系专业的水产品生产，派送企业，现在拥有固定的消费客户群体．年利润也年年上升．企业正处在良好的上升阶段。从合同的严肃性来讲，请求驳回西安××房地产开发有限公司的上诉请求。2，陕西××实业有限公司与西安××商贸有限公司签订的《厂房、场地租赁合同》不具有约定解除或法定解除的任何条件，依法应驳回西安××房地产开发有限公司的上诉请求。通过原审庭审得知：西安××房地产开发有限公司与西安××商贸有限责任公司早于2006年8月9日就签订了联营合同，直到三年后即2009年8月31日西安××商贸有限责任公司才以便函的形式含糊其辞的告知陕西××实业有限公司，其与西安××房地产开发有限公司联合开发建工路X号院的情况，实际上根据一审查明的事实，西安××房地产开发有限公司与西安××商贸有限责任公司是以联建为名、实则在进行土地非法转让的违法行为，此举不仅侵害了承租人依法享有的优先购买权(《中华人民共和国合同法》第230条)。同时也侵害了承租人知悉权。根据合同的相对性原则，西安××房地产开发有限公司根本无权请求人民法院解除西安××商贸有限责任公司和陕西××实业有限公司之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条明确规定了合同解除的限定条件，显然本案中并不存在“当事人可以解除合同”的客观现实。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，买卖不破租赁，西安××房地产开发有限公司的上诉请求也明显违背法律原则。西安××房地产开发有限公司与西安××商贸有限责任公司之问的《合同书》第三条也明确约定．保证租赁合同履行至2017年12月21日，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
西安××商贸有限责任公司答辩意见同其一审答辩意见。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，陕西××实业有限公司与西安××商贸有限责任公司(原西安市××织袜厂)所签订的《厂房、场地租赁合同书》及《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》系其双方之真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效协议。双方合同签订后，陕西××实业有限公司按期交付了租金，履行了合同约定的义务，并未有任何违约行为。2006年8月9日，西安××商贸有限责任公司与西安××房地产开发有限公司及××投资集团有限公司签订《合同书》，西安××商贸有限责任公司将其所有的包括陕西××实业有限公司所承租的土地在内的西安建工路X号17亩的土地与西安××房地产开发有限公司联合开发“新城××广场”。西安××房地产开发有限公司于2008年11月28日取得上述土地的国有土地使用权证书。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故陕西××实业有限公司与西安××商贸有限责任公司之间《厂房、场地租赁合同书》及《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》不因上述土地使用权的转让而自然解除。根据2006年8月9日西安××商贸有限责任公司与西安××房地产开发有限公司及××投资集团有限公司签订《合同书》约定“土地过户到乙方（即西安××房地产开发有限公司）名下后甲方（即西安××商贸有限责任公司）与神泉公司之间的租赁合同转由乙方执行，并承担其权利和义务。”依据《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。西安××商贸有限责任公司在未征得陕西××实业有限公司同意的情况下将其在与陕西××实业有限公司签订的《厂房、场地租赁合同书》及《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》内的权利义务转移给西安××房地产开发有限公司的行为应属无效。另外，西安××商贸有限责任公司于2009年8月31日向陕西××实业有限公司所发的《告知函》只是单方面告知陕西××实业有限公司，其与西安××房地产开发有限公司签订了联合开发建工路X号院合同书，并将该宗土地连同陕西××实业有限公司租赁的房屋过户到西安××房地产开发有限公司名下。但其并未就将《厂房、场地租赁合同书》及《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》中权利义务主体转让给西安××房地产开发有限公司这一行为告知并征得陕西××实业有限公司的同意。且《告知函》中并未明示陕西××实业有限公司应将租金交付给西安××房地产开发有限公司，西安××商贸有限责任公司仍继续收取陕西××实业有限公司按期交付的租金，表明其仍继续履行与陕西××实业有限公司之间签订的《厂房、场地租赁合同书》及《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》。故西安××房地产开发有限公司在未依法替代西安××商贸有限责任公司成为合同主体的情况下给陕西××实业有限公司发出的《解除租赁合同通知》应属无效。故西安××房地产开发有限公司的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。但原审法院认为：“第三人在《厂房、场地租赁合同书》中的权利义务从2008年11月28日领取上述土地国有土地使用权证书之日起变更到原告名下。”“第三人明知2006年其与原告及××投资集团有限公司签订的《合同书》发生法律效力后，其在租赁合同中权利与义务已转移给原告，仍收取被告租金至2011年2月底，此行为显属不当。”与法相悖，应予纠正。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由西安××房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长马莉莉
审判员李少学
代理审判员崔志刚
二O一一年五月十九日
书记员孙婉侠
