广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
（2011）江民一初字第X号
原告沈X。
原告李某。
委托代理人童彬，广西智森律师事务所律师。
被告南宁市龙光房地产开发有限公司。
法定代表人纪某，董事长。
委托代理人王某某，南宁市龙光房地产开发有限公司职员。
原告沈X、李某诉被告南宁市龙光房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2011年6月27日受理后，依法由审判员李某勋独任审判，于2011年8月18日公开开庭进行了审理，并于当日言词辩论终结。原告沈X、李某及其委托代理人童彬律师，被告南宁市龙光房地产开发有限公司的委托代理人王某某，到庭参加诉讼。本案已审理终结，当庭宣判。
原告沈X、李某共同诉称：2011年5月1日，二原告与被告签订某房地产《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》，并依照约定交付定金x元（人民币，下同）。认购协议书还约定：原告须于签订某购协议书后7日内，即2011年5月8日前到被告指定处签订《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》并支付首期房款。鉴于南宁市已经实施了“住房限购令”，且原告沈X、李某不符合在南宁市购买房屋的条件，因此，认购协议书约定的内容实际上已无法履行。原告为此曾多次向被告提出退房申请及要求返还定金，但均遭到被告的拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除（或撤销）原、被告双方签订某《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》；2、被告向二原告返还定金x元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告南宁市龙光房地产开发有限公司辩称：被告与二原告签订某认购协议书是双方的真实意思表示，具有法律效力。原告不按该协议履行其义务，按协议约定，被告有权没收原告的定金。原告在签订某议书的同时也签署了《承诺书》，原告在该承诺书承诺：“本人承诺本次购房本人所提供的材料、证某、信息是真实有效的，否则因此而造成合同不能备案的，出卖人有权解除合同，并扣除本人的购房定金，同时为此造成的损失及相应法律责任，包括给出卖人造成的经济损失，均由本人承担”。因此即使原告存在因受政府限购政策的影响而导致无法进行合同备案或银行按揭贷款，也是原告提供的材料、证某、信息是不真实而造成的，其应承担违约责任。综上，被告同意与原告解除《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》，但在协议约定的七天内，原告未到被告处签订某品房买卖合同，被告按协议约定，将房屋收回并没收原告交纳的定金的行为合法。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。
以下事实双方当事人无异议：2011年5月1日，二原告与被告签订某号为x的《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》和《承诺书》，原告向被告交付定金x元；2011年5月6日，二原告与被告公司职员刘菁就是否签订某品房买卖合同进行过协商。
根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案的争议焦点为：1、二原告与被告签订某认购协议书效力如何2、双方当事人未能签订某品房买卖合同，是否可归责于一方当事人3、原告主张返还x元定金，有无理由
原告提交以下证某：1、《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》；2、收款收据、中国光大银行特约商户签购单；3、常住人口登记卡；4、南宁市社会劳动保险事业管理所《证某》；5、广西中医学院护理学院、广西中医学校出具的《工作证某》；6、广西中医学院护理学院、广西中医学校出具的《收入证某》；7、李某珍《失业个人缴费明细表》；证某3-7共同证某原告不符合南宁市实施的“本市住房限购令”规定，不具备在南宁市购买住房的资格。
被告对原告提交的证某的质某意见为：对证某1、2的真实性无异议；对证某3-7的真实性无法确认。原告提交证某3-7是在双方签订某购协议书后才提交的，不排除原告是为了本次诉讼才提交；且如果原告有诚意履行合同，应该在七日内将上述材料交到被告公司。
被告提交以下证某：1、企业法人营业执照，证某被告的诉讼主体资格；2、《商品房预售许可证》，证某被告对原告认购的龙光•普罗旺斯五期X号楼X单元X号房有预售资质；3、《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》，证某原、被告签订某协议书是双方的真实意思表示，是合法有效的；4、《承诺书》，证某原告对“南宁市住房限购令”政策是知晓的，否则也不会在承诺书上签字。
原告对被告提交的证某的质某意见为：对证某1、3、4的真实性无异议，但认为因被告工作人员的原因，导致原告误解其符合在南宁市购买商品房的资格，在此情况下双方签订某认购协议书。原告认为被告证某2与本案无关。
本院认证：当事人无异议的事实与证某，本院予以采信；当事人持争议的证某、主张及抗辩，本院依法审查认定，并在下文叙明是否采纳及理由。
本院认为，原告提交的证某4、7为南宁市社会劳动保险事业管理所出具，南宁市社会劳动保险事业管理所为事业单位，其与本案当事人均无利害关系；原告证某3、5、6为原件，被告未能提交反驳证某的，应承担举证某能的法律后果。故本院对原告证某3-7的真实性、合法性和关联性予以确认，作为认定本案案件事实的依据。被告证某2《商品房预售许可证》载明的预售范围为“龙光•普罗旺斯向日葵庄园X号、X号、X号、X号楼，”项目地址为南宁市白沙大道X号，与原告、被告签订某《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》记载的认购物业的地址、楼号能相互印证，本院予以采信，作为认定本案案件事实的依据。
当事人举证、质某、陈述和辩论，经本院认证，查明如下事实：龙光•普罗旺斯向日葵庄园（小区）由南宁市龙光房地产开发有限公司开发，位于南宁市白沙大道X号，该小区的X号、X号、X号、X号楼（不含地下室），预售总建筑面积x.38平方米部分，于2010年8月20日由南宁经济技术开发区房产管理局颁发南经房预字[2010]X号《商品房预售许可证》。
2011年5月1日，原告与被告签订某房地产《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》，约定：原告认购被告位于南宁市白沙大道X号【龙光•普罗旺斯】5期X号楼X单元X号房；原告须于签署认购协议书之日交付定金x元；原告须于签订某购协议书后7日内，即2011年5月8日前到被告指定处签订《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》并支付首期房款x元；如原告在上述期限内未前来签署或拒绝签署《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》或未依时缴付应付之房款的，则视为原告自动放弃其所认购该物业之权利，被告有权没收原告已缴付的定金，并有权将该物业另行出售，因转售而获得之一切利益全部归被告所有，与原告无关，原告不得要求任何形式之赔偿。同日，原告向被告交付定金x元，《收款收据》记载为：“龙光•普罗旺斯-五期-向日葵X号楼-2-X号购房定金”。
原告在签订某购协议书当日，还签署了《承诺书》一份，记载：“本人已在普罗旺斯的销售现场查阅了龙光房地产开发公司张贴的南府办（2011）X号‘南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知’文件，房产销售人员讲解了有关规定，本人已了解限购政策并认为符合购房条件。本人承诺本次购房本人所提供的材料、证某、信息是真实有效的，否则因此而造成合同不能备案的，出卖人有权解除合同，并扣除本人的购房定金，同时为此造成的损失及相应法律责任，包括给出卖人造成的经济损失，均由本人承担。”的内容。
2011年5月6日，原告与被告公司职员刘X就是否签订某品房买卖合同进行过协商。
另查明：2011年2月13日，南宁市人民政府办公厅颁布南府办[2011]X号《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（即俗称“本市住房限购令”的文件），该通知部分内容为：一、对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市X区域内累计一年以上纳税证某或社会保险缴纳证某的非本市户籍无住房居民家庭，在本市X区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市X区域内累计一年以上纳税证某或社会保险缴纳证某的非本市户籍居民家庭，暂停在本市X区范围内向其出售住房。……三、限购期间，居民家庭购买商品住房时，应如实填报《居民家庭购买商品住房申报表》（以下简称《申报表》），并提交《申报表》、身份证某、户籍证某、婚姻状况证某（未婚证某由购房人户籍所在地的婚姻登记机构出具）等有关材料。非同一居民家庭的两人以上共同购买商品住房的，应分别填写《申报表》。购房人提供虚假证某、信息的，由其承担责任。四、限购期间，房地产开发企业、房地产经纪某构应当在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅；在签订某房合同前，应履行对购房人的限购政策告知义务；签订某房合同时，应核验购房人的身份证某、户籍证某、婚姻状况证某的复印件与原件相一致的情况，核对《申报表》所填信息内容，并在所收取的上述证某、材料及《申报表》加盖企业印章，作为办理新建商品房买卖合同备案或房屋登记应提交的材料。对于违反本通知规定，或因未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假材料、证某、信息的企业及相关从业人员，由相关部门依法追究其相应法律责任，并由南宁市住房保障和房产管理局暂停其商品住房买卖合同备案或交易申请，将其违规行为记入企业和执（从）业人员信用档案。给购房人造成经济损失的，由其承担相应法律责任。五、南宁市住房保障和房产管理局应当加强审核，在受理商品住房合同备案或房屋登记申请时，应核验《申报表》和购房人的相关证某、材料，凡不符合规定的，不予受理。……该通知于2011年3月1日起实行。
又查明：原告沈X，户籍所在地为广西东兴市X镇X巷X号，为北京方胜理信劳务服务有限公司南宁分公司职员，从2010年8月至2011年4月缴纳基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费。原告李某，户籍所在地为广西荔浦县X村以瓮屯X号，2010年10月进入广西中医学院护理学院、广西中医学校工作，月工资为1200元，从2011年2月至6月缴纳失业保险费（个人缴纳部分）。
原告于2011年6月27日诉至本院而引发本案纠纷，本案原告方的起诉状，于2011年8月1日送达被告。
本院认为：原告与被告签订《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》，为约定双方将来签订《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》的合同，则《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》为预约合同，《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》为本约；原告依照《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》交纳的x元，是保证某订某约而交付的定金，性质某立约定金。
原告与被告均有缔约能力；原告与被告双方签订某《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》，是双方的真实意思表示；认购协议书的内容并不违反法律、行政法规强制性规定；认购协议书应属合法有效的合同，对双方均有约束力。
南宁市人民政府办公厅颁布的南府办[2011]X号《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，为行政命令，从效力位阶而言，不属于行政法规，不必然导致原告与被告签订某《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》或双方将来签订某《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》（本约）无效，但可能引起双方将来签订某《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》无法进行登记备案的风险。本案双方当事人均同意受到《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》的约束，即如原告属于该通知第一条项下“无法提供在本市X区域内累计一年以上纳税证某或社会保险缴纳证某的非本市户籍居民家庭”的性质某家庭的，为了避免出现双方当事人签订某《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》无法登记备案的情形，双方当事人则不再签订某履行《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》。当事人此项意思表示，难谓之与法相违，本院应无不准。
《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》既已要求商品房买受人（原告）应向商品房出卖人（被告）提交：身份证某、户籍证某、婚姻状况证某、《居民家庭购买商品住房申报表》和在本市X区域内累计一年以上纳税证某或社会保险缴纳证某等书面材料并由被告加以审核的，双方当事人均应按照上揭通知之规定，履行各自的义务。为了能签订某履行《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》（本约），在本案双方当事人签订《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》（预约合同）时，被告即应要求二原告提交上揭书面材料、被告还应审查二原告是否属于“非限购家庭”。
现查明，原告无法提供“在本市X区域内累计一年以上纳税证某或社会保险缴纳证某”，且属于非本市户籍居民家庭的条件；而在二原告与被告签订《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》（预约合同）时，被告未履行要求二原告提交上揭书面材料、审核二原告是否属于“非限购家庭”的义务即与原告签署预约合同的，被告方存在过失，此可归责于被告。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，由《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条，分别定有明文。现查明被告未履行要求原告提交上揭书面材料并进行审核的义务，即与原告签订《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》（预约合同）并收取定金，属于被告违约的行为；导致双方将来倘若签订《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》（本约）存在不能登记备案的风险的，导致不能实现预约合同目的（即签订某履行本约）的，原告现以起诉状送达为通知，主张解除预约合同，尚属符合上揭法律条文之规定，本院应予支持。本院确认原告与被告签订《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》于2011年8月1日（原告起诉状送达被告之日）解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，定有明文。出卖人通过认购、订某、预订某方式向买受人收受定金作为订某商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订某的，出卖人应当将定金返还买受人，由法释[2003]X号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，定有明文。原告关于解除《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》的诉讼请求既已得到本院支持，且《【龙光•普罗旺斯】商品房买卖合同》（本约）未能订某的责任，不可归责于原告，原告关于由被告返还定金x元的诉讼请求，与上揭法释[2003]X号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定相合，本院亦予以支持。
被告还以原告签订某《承诺书》中的约定为抗辩。查原告于2011年5月1日签署的《承诺书》之补充约定，为原告提交的书面材料、证某、信息为不真实时，被告得解除预约合同并扣除定金。被告既未履行要求原告提交“书面材料、证某、信息”的义务，更无所谓原告提交的“书面材料、证某、信息”为不真实之事可言。被告此抗辩，缺乏理据，本院不予采纳。
因双方当事人各执己见，无法达成调解协议。
本判决之基础已臻明确，当事人其余主张、抗辩及所提证某，经审酌后，认为均与本案结论无碍，故不再一一论述，特予叙明。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、确认原告沈X、李某与被告南宁市龙光房地产开发有限公司于2011年5月1日签订某《【龙光•普罗旺斯】认购协议书》于2011年8月1日解除；
二、被告南宁市龙光房地产开发有限公司向原告沈X、李某返还定金人民币x元。
本案受理费150元（适用简易程序而减半收取），由被告南宁市龙光房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费300元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号（略）。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员李某勋
二○一一年八月十八日
书记员张珊珊
