原告张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人陈某，上海A律师事务所律师。

被告上海某房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人范某，经理。

委托代理人吴某，上海市B律师事务所律师。

原告张某与被告上海某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月3日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，于2010年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈某，被告的委托代理人吴某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告张某诉称：2008年1月19日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告将位于上海市松江区某房屋出租给原告开办幼儿园，租期自2008年4月1日至2011年3月31日，年租金300,000元。合同生效后，原告已按约支付租金300,000元，当原告在办理幼儿园移址手续，招聘教师、装修校舍、招生宣传等各项活动过程中，遭到小区业主阻扰，致使原告无法使用租赁物，无法实现合同目的，给原告造成重大损失，故原告有权解除合同，并要求被告退还原告收取的现金525,000元，赔偿原告装潢损失760,106元及鉴定费39,000元、广告水电费5,597元，人员工资33,080元。

另外，鉴于以上事实，原告曾经于2008年9月23日以被告法定代表人范某为被告向法院提起诉讼，该案审理中，范某提交一份委托书，据以证明其与原告的签约行为系受上海某房地产开发有限公司(以下简称某房产公司)委托的代理行为，原告为此撤诉后又以某房产公司为被告另行提起诉讼，诉讼中又申请追加某公司为被告，但该案经一、二审审理，均确认委托书不能认定委托关系成立。被告某公司明知其与某房产公司间存在租赁关系，仍出示委托书以转嫁责任，导致原告无奈改变诉讼主体，造成交纳一、二审诉讼费32,383.53元的损失。综上，原告诉请判令：一、解除原、被告于2008年1月19日签订的租赁合同；二、被告返还原告525,000元；三、被告赔偿原告装修损失760,106元及鉴定费39,000元；四、被告赔偿原告为开办幼儿园支付的人工费等实际损失38,677元。

被告某公司辩称：尽管已经有生效的法律文书，但被告坚持认为其与某房产公司间存在委托关系。原告要求其返还租金300,000元没有合法根据。原告支付的225,000元系为了让此前在租赁房屋内的租赁户提前搬离所发生的费用，且已由被告全部支付给了各租赁户，原告要求其返还该款项也没有合法依据。原告的装潢得益人为某房产公司，不应由被告承担责任，应当向该某房产公司主张装潢损失。因幼儿园尚未开办，故不存在原告的职工工资损失问题。综上，原告同意解除租赁合同，但不同意原告主张的其余诉讼请求。

经审理查明：2008年1月19日,原、被告签订租赁合同一份，约定由被告将位于上海市松江区X镇某房产房屋出租给原告开办幼儿园。每年租金300,000元；租期三年，自2008年4月1日至2011年3月31日。合同另对租金支付时间、支付方式、安全管理、装修、无理由提前解除合同的违约责任等相关租赁事宜均作了约定。

合同签订后，原告于2008年3月19日及同月29日以汇款、支票、现金等方式，合计支付被告租金300,000元，另分数次交付被告225,000元，用以支付租赁物内十余户次承租人搬迁的补偿费。房屋交付后，原告已对租赁房屋进行装潢，并筹办幼儿园开办前的各项活动。然而，在幼儿园开学前夕，2008年9月1日,租赁房屋大门被房屋所在的某房产小区业主以会所不许开办幼儿园为由封锁。即日，原告报警，但未果。原告遂于2008年9月23日以范某（系被告法定代表人，租赁合同实际签订人）为被告向本院提起诉讼，本院以（2008）松民三（民）初字第X号立案受理，在该案审理中，范某披露系某房产公司委托被告与原告签订的出租合同，原告遂撤回起诉，并于2008年11月16日以某房产公司为被告向本院再次提起诉讼，要求某房产公司承担违约赔偿责任，本院于2009年9月10日作出（2008）松民三（民）初字第X号民事判决书，确认某公司与某公司间不存在委托关系而属租赁关系，故驳回了原告的诉请。判决后，原告及被告某公司均不服上诉，后原告撤回上诉，经上海市第一中级人民法院审理后于2009年12月3日作出（2009）沪一中民二（民）初字第X号民事判决书，判决驳回被告某公司的上诉，维持原判。此后，原告遂以其诉称的事由，再次向本院提起本次诉讼。

另查明，本院（2008）松民三（民）初字第X号案件诉讼中，经原告申请，本院委托司法鉴定机构对本案系争租赁房屋装潢工程造价进行鉴定评估。2009年5月8日，上海某建设经济咨询有限公司出具鉴定报告，鉴定结论为租赁物装潢工程造价为760,106元。原告为此支付鉴定费39,000元。

又查明，本案所涉租赁争房屋位于上海市松江区某房屋，产权人为上海某房地产开发有限公司，并于2004年5月27日取得上海市房地产权证，房屋类型登记为“会所”。该租赁房屋系被告向某房产公司承租后转租给本案原告。

以上事实，由租赁合同一份、民事判决书二份、上海市房地产权证、付款凭单、收条、公开信、房屋租赁合同和终止租赁协议及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原、被告间签订的租赁合同所涉的房屋性质属居民住宅小区会所，应当按照会所的功能使用该房屋。然原、被告双方明知该房屋性质属会所，仍签订租赁协议将房屋用于开办幼儿园，显然违反了会所的使用功能，损害了小区业主使用会所的正当权益，导致小区业主反对而无法使用租赁房屋，双方均存在同等过错责任。至今原、被告均未与小区业主就本案所涉房屋使用达成合意，故原告之租赁房屋用于开办幼儿园之合同目的已无法实现，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。鉴于被告在2010年3月18日庭审之日也表示同意解除合同，故本院确认该日为租赁合同协议解除之日。但被告应当就其过错致使原告遭受的损失承担赔偿。对被告承担的具体赔偿款项，本院作如下认定。

关于原告主张的返还的租金。本院认为，鉴于因小区业主于自2008年9月1日封锁租赁房屋起，被告未采取措施排除业主的阻扰行为，原告实际已无法使用房屋，故对被告已收取的2008年9月1日后的租金应当返还原告，返还数额为175,000元。

关于原告主张的费用225,000元。本院认为，该款项由被告向原告收取后，并非由被告占有使用，而是由被告支付租赁房屋内十余户承租人提前搬迁的补偿费，以腾空房屋交与原告，故该款项应当作为原告的损失，由被告承担一半赔偿责任。

关于原告主张的装潢损失760,106元及鉴定费39,000元。本院认为，该二款项应当作为原告的损失，由被告承担一半赔偿责任。

关于原告主张的开办幼儿园支付的水电费5,597元、员工工资33,080元。本院认为，水电费系原告实际使用租赁物过程中发生，原告系使用收益人。原告支付其员工的工资，系其员工为其工作后应当支付的报酬。该二项费用，不属于原告的损失，被告没有赔偿某务。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告张某与被告上海某房地产经纪有限公司之间于2008年1月19日签订的房屋租赁合同；

二、被告上海某房地产经纪有限公司返还原告张某租金175,000元；

三、被告上海某房地产经纪有限公司赔偿原告张某经济损失112,500元；

四、被告上海某房地产经纪有限公司赔偿原告张某装潢损失380,053元；

五、被告上海某房地产经纪有限公司赔偿原告张某鉴定费19,500元；

六、驳回原告张某的其余诉讼请求。

如果被告上海某房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告张某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17,145元，减半收取8,572.50元，由原告张某负担4,024.50（已付），被告上海某房地产经纪有限公司负担4,548元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员俞贵荣

书记员顾伟琴