上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2003)沪二中民再终字第X号
抗诉机关:上海市人民检察院。
原审上诉人(一审原告):姜某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人:姜某乙，男，住（略）。
委托代理人:李达新，上海市大华律师事务所律师。
原审被上诉人(一审被告):上海天屹房地产经营开发有限公司。住所地:本市闵行区X路车站边。
法定代表人:刘某某，该公司董事长。
委托代理人:杨某某，该公司工作人员。
姜某甲诉上海天屹房地产经营开发有限公司(原为上海桂明房地产开发公司)买卖合同纠纷一案，上海市虹口区人民法院于2001年11月15日作出(2001)虹民初字第X号民事判决。姜某甲不服，提出上诉。本院于2002年1月25日作出(2001)沪二中民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。2003年5月23日，上海市人民检察院以沪检民行抗字(2003)X号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2003年6月16日以(2003)沪高民一(民)抗字第X号案件移送函，将本案移送本院审理。本院于2003年9月12日作出(2003)沪二中民抗字第X号民事裁定，由本院另行组成合议庭对本案进行再审，再审期间中止原判决的执行。同年12月18日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人姜某甲的委托代理人李达新，原审被上诉人上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称天屹公司)的法定代表人刘某某，委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜某甲于2001年5月11日向原一审法院诉称:其系（略）产权人。原由本人单位购买系天屹公司建造的祥德路X号X室，因天屹公司无法及时交付，故单位与天屹公司协商后将广灵一路X村X号X室房屋分配给本人，并按80平方米建筑面积购买房屋债券4，000元。事后又变更为现在已入住的广灵一路X村X号X室。为此，本人与天屹公司对系争房屋的面积及交付日期经协商约定:1、广灵一路X村X号X室面积按房地局测量后，不足80平方米部分(建筑面积)按每平方米2，500元返还。2、交房时间为1999年3月底之前。但天屹公司直至2001年6月20日才通知本人入住，同时本人购买该房屋产权后，得知建筑面积仅70.17平方米。因天屹公司违反约定，故要求天屹公司返还减少面积部分房款24，575元，偿付逾期交房经济损失12，000元。
天屹公司辩称:天屹公司于1998年10月19日与上海福信资产管理咨询有限公司(以下简称福信公司)签订《祥德路X号X室(乙)房屋调换有关问题的协议》(以下简称“换房协议”)，约定:天屹公司同意另行提供广中二村X号X室住房一套，建筑面积约80平方米，向福信公司调换祥德路X号X室(乙)，面积差异双方不再另行计算。《单位空屋调用通知单》是天屹公司与福信公司签订的，与姜某甲并无关系。而在该通知单上与姜某甲作出约定的余建国系上海天润房地产物业管理有限公司(以下简称天润公司)的工作人员，并非天屹公司的工作人员，且是在双方单位均不知情的情况下事后填写的。故天屹公司与姜某甲并无任何关系，天屹公司不应作为被告，不同意姜某甲的诉讼请求。
原一审法院审理查明:姜某甲系中国农业发展信托投资公司职工。1995年12月22日，福信公司与天屹公司签订《祥德路X弄X－X号危旧房改造基地参建合同》，由福信公司参建天屹公司在本市X路X弄的多层住宅。双方约定签订该合同是为解决职工居住困难等目的。1998年10月19日，福信公司与天屹公司签订“换房协议”，双方约定，由于祥德路X号X室(乙)拆套分房，造成水、电不能配套，故天屹公司同意用广灵一路X村(未写明号及室)一套房屋(面积80平方米)向福信公司调换祥德路X号X室(乙)，面积差异不再另算，同时天屹公司保证入住手续由天屹公司完全办妥。后该两公司又办理了《单位空屋调用通知单》，该通知单上“原空屋地址”一栏为“祥德路X号X室(乙)”，“现空屋地址”一栏为“广灵一路X村”，未写号及室，一式二份。但在姜某甲所持有的那份《单位空屋调用通知单》上“现空屋地址”一栏注明为“广灵一路X村X号X室”。1998年10月19日，姜某甲单位通过福信公司将本市X村X号X室，建筑面积为80平方米的房屋增配给姜某甲，并出具《住房调配单》，姜某甲即购买住宅建设债券4，000元。1999年1月18日，姜某甲与余建国在姜某甲处的一份《单位空屋调用通知单》上注明:1、面积按房地局测量后，不足80平方米(建筑面积)按2，500元/平方米退还；2、交房时间为1999年3月底之前；3、过渡房(一般情况下)自行解决(以下简称“三项约定”)。同时将该《单位空屋调用通知单》上“现空屋地址”一栏由广灵一路X村X号X室涂改为X号X室。同年6月20日天屹公司通知姜某甲入住广灵一路X村X号X室。在办理入住手续时，姜某甲与上海广同物业有限公司签订《公有住房出售合同》，购买该房屋产权，并取得产权证。产权证记明，该房屋建筑面积为70.17平方米。另查明，余建国原系天润公司的工作人员。2000年8月21日，上海市虹口区人民法院作出(2000)虹民初字第X号民事判决，解除双方的劳动关系。
原一审法院审理认为:《祥德路X弄X－X号危旧房改造基地参建合同》、“换房协议”、《单位空屋调用通知单》均是天屹公司与福信公司所签订和办理，而姜某甲所持有的原广中二村X号X室《住房调配单》上加盖的是姜某甲单位以及福信公司的公章，天屹公司只是为入住系争房屋的姜某甲办理入住手续，与姜某甲并无其他关系。因有证据证实余建国在《单位空屋调用通知单》上与姜某甲达成“三项约定”时，是天润公司工作人员，姜某甲称余建国亦是天屹公司工作人员并无事实依据，姜某甲据以起诉的“三项约定”不能视作是姜某甲与天屹公司间达成的协议，故姜某甲的诉讼请求难以支持。遂判决:一、姜某甲要求天屹公司返还减少面积部分房款24，575元不予支持。二、姜某甲要求天屹公司偿付逾期交房经济损失12，000元不予支持。一审案件受理费1，473元由姜某甲负担。
姜某甲不服一审判决，向本院提起上诉称:本案的事实没有查清，案外人余建国是天屹公司的工作人员，余建国承诺的补偿房屋面积差价应由天屹公司来承担，要求撤销原判，支持其诉讼请求。
天屹公司答辩称:原一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，要求驳回姜某甲的上诉，维持原一审判决。
原二审法院审理查明:原一审查明的事实属实，应予确认。
原二审法院审理认为:当事人对自己提出的主张有责任提供证据。讼争双方的当事人必须有法律上和事实上的利害关系。系争的“换房协议”的签约双方为天屹公司和福信公司。现就该“换房协议”约定的内容产生纠纷，应由协议的当事人来主张权利。姜某甲并非该协议的当事人，其就讼争事实主张权利，并提出异议无法律依据。姜某甲亦无证据证实案外人余建国系天屹公司的工作人员，故其以1999年1月18日余建国承诺的内容向天屹公司主张权利和提出起诉，亦无法律依据。综上，姜某甲的诉讼请求缺乏法律和事实依据，不予支持。原判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，473元由姜某甲负担。
上海市人民检察院抗诉认为:
1、原生效判决认为姜某甲非房屋调换协议当事人，无权就讼争事实主张权利，系适用法律错误。福信公司将调换后的住房广中二村X号X室分配给姜某甲使用并通知了天屹公司，姜某甲即取得该房的使用权，有权按有关规定对该房进行处分。原生效判决将姜某甲与天屹公司之间的换房关系认定为福信公司与天屹公司之间的单位换房关系，认为姜某甲非讼争事实当事人，缺乏法律依据。
2、原生效判决认为无证据证实余建国系天屹公司工作人员，系认定事实的主要证据不足。本案中，天屹公司在一审庭审质证时承认余建国系其公司员工、经理，负责祥德路房屋参建工程。二审时虽予以否认，但未能举证余建国与姜某甲签订“三项约定”时非其公司员工。实际交房时，天屹公司并未将其与福信公司调换的住房交付姜某甲入住，而是按余建国与姜某甲之间约定的房号，书面通知姜某甲入住，并嘱其办理使用权转让手续。上述事实证明，天屹公司已确认余建国与姜某甲间订立房屋调换协议的效力。现天屹公司实际交付的建筑面积不足80平方米，且逾期交房达15个月，依法应承担相应的民事责任。
再审中，姜某甲坚持原审时的主张。认为福信公司与天屹公司的“换房协议”已履行完毕，福信公司已明确将广中二村X号X室房屋分配给本人，并已取得该房的使用权。此后本人与天屹公司协商将该房换成X号X室并签订“三项约定”，与福信公司无关。
天屹公司辩称，原审判决正确，认为其只与福信公司有协议，与姜某甲无任何关系，对余建国的签约行为亦不予认可。
经本院再审查明:原一、二审判决查明的事实属实，应予确认。
本院再审认为，本案第一次房屋调换是在福信公司与天屹公司之间进行的，即由福信公司用祥德路X号X室(乙)向天屹公司调换广灵一路X村房屋一套，此有两公司所签“换房协议”及《单位空屋调用通知单》证实，双方当事人对此亦无异议。
是否存在第二次房屋调换，以及此次房屋调换行为的主体，是本案的争议焦点。本院作如下认定和阐述:
(一)本案存在第二次换房。其理由是:首先，福信公司与天屹公司的“换房协议”约定，福信公司用祥德路X号X室(乙)房屋交换天屹公司的广灵一路X村房屋。虽然当时天屹公司用于交换的房屋室号未在“换房协议”中加以明确，但根据福信公司同一时间出具的《住房调配单》、《住宅建设债券认购单》可以认定，天屹公司同福信公司交换的房屋是广灵一路X村X号X室，该房已由福信公司分配给姜某甲，此系第一次换房。其次，按照福信公司的《住房调配单》，姜某甲入住的房屋应该是X号X室。但在姜某甲所持有的《单位空屋调用通知单》上，原X号X室被改写为X号X室，并加注了“三项约定”，而姜某甲最终入住的房屋也正是按天屹公司通知的X号X室，此系第二次换房。最后，虽然天屹公司对福信公司将X号X室房屋分配给姜某甲的行为不予认可，并表示将保留对X号X室房屋的追索权，但是自1998年10月19日天屹公司与福信公司签订“换房协议”，至2000年6月天屹公司实际交房，已有近两年的时间，天屹公司称其在此期间从未向福信公司明确所换房屋的具体室号等辩解，显然有悖常理。故天屹公司向姜某甲交付X号X室的行为，应视为对“三项约定”的实际履行，即第二次换房已履行完毕。
(二)第二次换房发生于姜某甲与天屹公司之间。其理由是:首先，第一次换房的协议双方虽然是福信公司与天屹公司，姜某甲并非协议的一方当事人，但该协议同时规定了天屹公司应向福信公司员工履行办理入住手续等交房义务，故姜某甲作为房屋的受配人和“换房协议”中确定的第三人，有权以个人名义与天屹公司就如何办理房屋交付、入住手续等问题进行协商，此时无需再由福信公司出面。其次，自福信公司将《住房调配单》、《住宅建设债券认购单》、《单位空屋调用通知单》交给姜某甲之时起，广灵一路X村X号X室房屋的相关权益就一并转移给了姜某甲。因此，姜某甲有权对该房屋包括交换在内的权益进行处分，且福信公司并未提异议。再次，天屹公司虽然称余建国非其公司员工，并表示对余建国与姜某甲签订“三项约定”、更改房屋室号等行为均不予认可，但由于天屹公司向姜某甲实际交付的正是姜某甲与余建国协商交换的房屋即X号X室，且姜某甲已取得该房的房地产权证，并居住至今，故应视为天屹公司对余建国的签约行为已予认可。现天屹公司以余建国非其单位职工为由否认其代理权，没有事实和法律依据。
综上，姜某甲所持有的《单位空屋调用通知单》上的“三项约定”系其个人与天屹公司协商后签订的，该约定合法有效，双方均应依约履行。由于天屹公司向姜某甲交付的房屋实际建筑面积为70.17平方米，少于80平方米，故面积不足部分应由天屹公司按约以2，500元/平方米对姜某甲作出补偿。原审法院以姜某甲非福信公司与天屹公司所签“换房协议”的当事人，余建国非天屹公司工作人员为由，判决对姜某甲的诉讼请求不予支持不当，应予纠正。检察机关对本案的抗诉理由成立，应予支持。再审中姜某甲放弃要求天屹公司赔偿逾期交房损失的主张，与法不悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、第一百八十四条之规定，判决如下:
一、撤销本院(2001)沪二中民终字第X号民事判决和上海市虹口区人民法院(2001)虹民初字第X号民事判决。
二、上海天屹房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十日内向姜某甲支付人民币24，575元。
一、二审案件受理费共计人民币2，946元，由姜某甲负担人民币967元，上海天屹房地产经营开发有限公司负担人民币1，979元。
本判决为终审判决。
审判长金伟泉
代理审判员徐军
代理审判员嵇瑾
二OO四年四月二日
书记员王疆中
