上诉人（原审被告）宁某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人王建波，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人（原审原告）周某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人周某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），代理权限为特别授权。

被上诉人（原审被告）李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人彭某先，益阳市三益法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。

被上诉人（原审被告）李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审被告）龚某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人宁某与被上诉人周某、李某甲、李某乙、龚某房屋买卖合同纠纷一案，湖南省益阳市X区人民法院于二0一一年四月十二日作出(2010)益赫民一初字第X号民事判决，宁某不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人宁某及其委托代理人王建波，被上诉人周某及其委托代理人周某，被上诉人李某甲及其委托代理人彭某先到庭参加诉讼，被上诉人李某乙、龚某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：宁某系益阳市X区桃花仑办事处桃花仑村X村民，2007年6月13日，宁某与李某乙签订合资建房协议，约定李某乙投入资金，宁某投入宅基地，由李某乙负责建好六层楼后，分给宁某五套房屋(2007年8月20日协议变更为六套房屋)作为投资成本及利润，另补装修款x元。协议签订后，李某乙即进场施工，并在施工过程中陆续预售了部分房屋。

李某甲系李某乙雇请的施工员，于2007年9月20日与李某乙签订集资购房协议，约定李某乙将座落于益阳军分区广场边一栋住房的北单元东层第三楼的房屋定购给李某甲，李某甲分两次给付李某乙购房款x元。2008年5月，李某甲因未筹到余下的购房款，向李某乙提出退房，并要求收回已给付的购房款，李某乙表示同意，但要求将此套房屋转售他人后再退房款，李某甲未提异议。

2008年6月6日，周某与宁某签订集资购房协议，约定宁某将座落于益阳军分区广场边一栋住房的东单元第三楼房屋一套定购给周某。2008年7月28日，宁某收取周某购房款x元，并于当日将其中的x元退还李某甲。2008年农历八月中旬，李某乙突然不知去向，龚某找到宁某，称其系李某乙的债权人，要求接手李某乙的在建房施工与销售。2008年11月6日，龚某与宁某签订联合开发建房协议书，约定由宁某提供建房土地，龚某承担建房费用，共建七层房屋，建成后分四套房屋及现金x元给宁某作投资利润，其余房屋均归龚某所有。

另查明，李某乙与李某甲购房协议所涉房屋亦即宁某与周某购房协议约定交付的房屋，该套房屋在宁某与李某乙所签建房协议中被分配给李某乙所有，与龚某所签建房协议中未分配给宁某，且未注明应如何处置，现龚某已将该套房屋另售他人，宁某未能按约交付房屋，周某故诉至法院。

原审法院认为：宁某与李某乙所签合资建房协议、与龚某所签联合开发建房协议中宁某所提供的村民建房用地系益阳市X区内的农民集体所有土地。诉讼过程中，宁某不能提供其已获得建设工程规划许可证和办理了建设用地审批手续的证据，亦不能提供本案诉争房屋的所有权证，故周某欲购买的房屋即“小产权房”。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款之规定，周某与宁某所签集资购房协议和宁某与李某乙所签合资建房协议、与龚某所签联合开发建房协议均为无效协议。周某要求宁某退还购房款的诉讼请求，应予支持。因周某与宁某所签购房协议不受法律保护，故周某要求宁某支付违约金及补偿原房价与现房价之间差价的诉讼请求，应不予支持。宁某、李某乙收取购房款后实某占用至今，应当赔偿周某相应利息损失。李某甲与李某乙所签购房协议自始无效，李某甲退房，李某乙即应退还其所交房款。宁某不能提供李某甲委托其另行转让房屋的证据，同时认可李某甲要求退房后受李某乙指示将该套房屋再次预售给周某的事实，故对李某甲的抗辩主张予以支持。

宁某与李某乙所签合资建房协议约定双方各以宅基地和资金作为投资，并对建成后的房屋进行了分配，在建房过程中，又以宁某的名义对外进行销售并收取购房款，故宁某与李某乙系合伙建房关系。在李某乙去向不明且尚未与宁某结算清楚的情况下，龚某加入合伙，并将本案诉争的房屋再次另售他人以获取利益。宁某与李某乙、龚某所签合伙建房协议虽然无效，但并不能因此免除李某乙、龚某就合伙债务对外应当承担的连带责任，故李某乙、龚某应当与宁某共同承担向周某返还购房款和支付利息损失的连带责任。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条第二款，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第47条、第57条之规定，判决：一、宁某返还周某购房款x元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿周某自2008年7月29日起至判决指定给付之日止所产生的利息损失；二、李某乙、龚某对上述金钱给付义务承担连带给付责任；三、李某甲在本案中对周某不承担民事责任；四、驳回周某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由周某负担2150元，由宁某、李某乙、龚某共同负担2150元。

上诉人宁某不服上述判决，上诉称：一、原审认定事实某误，李某甲并未将涉案房屋退还给李某乙，原审认定退房事实某误；二、上诉人是受李某乙和李某甲的委托与周某签订合同，上诉人作为受托人并无过错，现房屋合同利益归属了李某甲和李某乙，应由李某甲和李某乙承担民事责任，上诉人在房屋买卖关系中不应承担民事责任。宁某请求撤销原判，依法改判。

被上诉人周某答辩称：原审判决程序合法、事实某楚，但李某甲在本案中应承担责任。周某请求依法判决。

被上诉人李某甲答辩称：原审判决认定事实某楚，适用法律正确。李某甲请求维持原判。

被上诉人李某乙、龚某未出庭进行答辩。

本案二审期间，宁某向本院提交收条一份，拟证明李某甲收到了周某x元。周某质证称：对该收条无异议。李某甲质证称：该证据不属于二审新证据，收款人签名不是其本人所书写。

宁某同时申请证人张继良、刘某、姚震华出庭作证。拟证明周某购房时李某乙并未退房，且周某知晓房屋系李某甲所有。李某甲对证人证言质证称：1、张继良的证言不能证明李某甲是否退房的事实；2、刘某的证言不能证实某某与宁某签订合同时李某甲是否在场；3、姚震华的证言不能作为本案定案依据。周某对证人证言质证称：1、张继良的证言能证明周某的房款及房屋权限在宁某手中；2、签订合同时刘某并不在场；3、姚震华的证言不能作为本案定案依据。

本院认证认为：宁某提交的证据收条能与本院查明的事实某互印证，本院予以认定；三位证人证言，不能达到宁某的证明目的。

二审经审理查明的事实某原审一致，本院予以确认。

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第三十条规定“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实某、技术等，合伙经营、共同劳动”。本案中，宁某与李某乙于建房期间签订协议，分别以土地使用权和资金作为出资合伙建房，且对责任划分、盈余分配作出了约定，符合个人合伙的构成要件，原审认定两人系合伙关系正确，本院予以维持。

关于宁某提出李某甲并未将涉案房屋退还给李某乙，原审认定退房事实某误的上诉主张，本案中，李某乙将涉案房屋出售给李某甲，李某甲预交购房款x元后因资金问题提出退房，要求收回已付购房款，该退房要求已经李某乙同意，故李某甲并未取得该房屋，同时，宁某将涉案房屋转售后退付李某甲购房款的行为进一步证实某案房屋的所有权并未发生转移，故宁某提出李某甲并未退还涉案房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。

关于宁某提出其作为受托人无过错不应承担民事责任的上诉主张。根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条第二款的规定，合伙经营积累的财产，归合伙人共有。虽然李某乙与宁某内部就涉案房屋的盈余分配已作出约定，但在合伙人未进行清算前，对外仍应视为宁某与李某乙的合伙财产，归两人共有。因此，宁某转售房屋的行为其实某是处分合伙财产的行为，现宁某不能向周某交付房屋，作为合伙人，宁某依法应与李某乙共同承担返还购房款和支付利息损失的连带责任。同时，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。宁某以其名义与周某签订合同并收取房款，即使宁某是受李某乙委托转售房屋，在周某选择向宁某主张权利的情况下，宁某依法亦应承担相应民事责任。而龚某作为合伙建房人在合伙财产未经结算的情况下，加入合伙共同建房，应对合伙债务负连带责任。故宁某提出其作为受托人无过错不应承担民事责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，宁某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实某楚，适用法律正确，实某处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由上诉人宁某负担。

本判决为终审判决。

审判长夏蓉

审判员李某伟

代理审判员吴斌

二０一一年九月十五日

代理书记员彭某