原告丁某，男，37岁。
委托代理人原利珍，河南永威律师事务所律师。
被告陈某，女，32岁。
委托代理人席晓东，河南合祥律师事务所律师。
被告河南省太行伟业房地某开发有限公司。住所地：河南省济源市X路X号。
法定代表人赵某，该公司经理。
委托代理人刘小楞，河南合祥律师事务所律师。
被告屈某，女，41岁。
委托代理人王某某，男，43岁。
原告丁某与被告陈某、河南省太行伟业房地某开发有限公司（以下简称：太行伟业）、屈某为房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月30日向本院起诉。本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁某及其委托代理人原利珍、被告陈某及其委托代理人席晓东、被告太行伟业的委托代理人刘小楞、被告屈某的委托代理人王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告丁某诉称，2010年5月，王ｘ找到原告说，其在太行新城有一套顶工程款的商品房，该房于2010年元月卖给了陈某，现在陈某提出退房，只要将陈某原来交的x元定金退给陈某即可办理房屋过户手续。原告听后，愿意接受此房。因当时忙于生意，没时间亲自去办理该房屋过户手续，就交给王ｘx元，委托其办理过户手续。2010年5月28日，在沁阳市太行新城售楼部，王ｘ替原告交给陈某x元房屋定金，陈某在过户申请上签字并按手印，王ｘ替原告在过户申请上签字并按手印，王ｘ与陈某办完房屋买卖及购房权利转让手续后就离开售楼部。之后，原告委托王ｘ多次去太行新城售楼部办理沁阳市太行新城X号楼东X单元X户的后续手续，太行新城售楼部却以不正当理由不予受理。2010年10月，王ｘ得知陈某将原告名下的商品房转让给了被告屈某，并将此情况向原告说明，原告委托王ｘ向三被告协商此事未果，原告也向太行新城总经理王ｘｘ及售楼部送去了争议声明，希望被告与原告协商此事，结果至今无人向原告协商。为此诉至法院，请求：1、确认原告丁某与被告陈某之间关于沁阳市太行新城X号楼东X单元X层202户商品房买卖及购房权利转让行为有效；2、确认被告陈某与被告屈某之间关于购买沁阳市太行新城X号楼东X单元X层202户商品房买卖及购房权转让行为无效；3、确认被告屈某与被告河南省太行伟业房地某开发有限公司之间的沁阳市太行新城X号楼东X单元X层202户商品房买卖合同无效；4、确认原告与被告太行伟业之间关于沁阳市太行新城X号楼东X单元X层202户商品房购买权成立；5、判令被告河南省太行伟业房地某开发有限公司在合理期限为原告办理该房屋买卖手续。6、诉讼费由三被告承担。
被告陈某辩称，一、陈某与被告太行伟业之间存在商品房买卖合同关系。2010年1月12日，陈某与太行伟业签订某“太行新城”X号楼第二单元二层202户商品房订某，陈某按订某约定支付了定金x元，根据相关司法解释的规定，该房屋订某应认定为商品房买卖合同，即双方之间存在商品房买卖合同关系。二、陈某与原告丁某之间的商品房转让行为不成立。商品房转让依法应当采用合同书形式订某，双方未订某书面转让协议，不符合合同成立的形式要件。陈某将已订某的202房以x元的价格转让，原告丁某只同意出x元，陈某将x元退回，王ｘ拒收，双方就转让条件未达成一致意见，转让合同不成立。三、被告陈某、原告丁某、被告太行伟业三方之间就202户商品房买卖合同转让的行为不成立。因陈某与丁某之间的房屋转让不成立，陈某仍享有对争议商品房的权利义务，所以也无从谈起丁某作为受让人与太行伟业之间具有商品房买卖合同关系，三方之间不存在合同的权利义务转让，丁某无权主张对202房屋的购买权。综上，原告诉请的转让权利不存在，应予以驳回。
被告太行伟业辩称，一、太行伟业与原告无任何经济手续，不存在房屋买卖行为。二、原告要求太行伟业在合理期限内为其办理房屋买卖手续无法律依据，应驳回其诉讼请求。三、原告诉状中有多处不实之处，所争执的房屋在整个房屋登记过程中就不存在过原告的名字。
被告屈某辩称，一、本人根本不认识丁某，原告起诉屈某毫无道理。二、屈某购买太行伟业的房合法合理，且已在房屋登记部门登记过，房贷已给太行伟业，房屋也已开始装修使用，房屋系屈某所有，与原告无关。
根据原、被告诉辩，本庭归纳本案的争议焦点为：1、陈某是否将商品房预约合同关系转让给了原告，其与屈某之间的转让合同是否成立2、如陈某与原告之间的转让合同成立，原告能否向太行伟业主张继续履行合同3、屈某与太行伟业之间的商品房买卖合同关系是否成立原告要求确认两个合同无效有无事实和法律依据
原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告身份证；证明原告身份及主体资格。2、太行新城房屋订某复印件；证明被告陈某经王ｘ介绍与太行伟业沁阳分公司签订某争议房屋的认购协议。该房产从表现形式上应通过太行伟业来办理相关登记手续，实际上该房已由太行伟业沁阳分公司负责人同意抵工程款给王ｘ。3、原告给王ｘ的授权委托书；4、丁某与陈某签订某更申请；证明陈某将其与太行伟业签订某商品房预购合同项下的权利义务已转让给了原告，同时，丁某委托王ｘ在合同签订某日将约定的x元交给了陈某。5、王ｘ与河南省兴城建筑有限公司签订某施工协议书；证明王ｘ是太行新城23#、25#、26#楼水电工程承包人，付款方式是兴城公司抵房给王ｘ，基于此协议，兴城公司欠王ｘ有工程款，故经太行伟业同意，将争执的房屋抵工程款给王ｘ。6、河南省兴城建筑有限公司的证明材料；证明将太行新城X号楼X房抵给了王ｘ。7、录音资料。证明王ｘ与太行新城经理赵ｘｘ通电话，原告与陈某签订某议，太行新城均知道。被告陈某质证后，对证据1、2真实性无异议，但认为陈某对房屋有合法的权利义务，证据3与原告所诉无关。证据4是申请，并非转让协议，并无转让价格等内容。对证据5、6均有异议，认为兴城公司是承建商，有何权利将太行伟业的房抵给王ｘ，这与陈某与太行伟业订某相矛盾。认为证据7听不清楚，且播放几分钟就中断了。被告太行伟业对证据1、2的真实性无异议，对证据3认为与被告无关。对证据4的异议是陈某并未将申请交给太行伟业，但不管是申请变更还是私下转让，未经太行伟业同意，均不认可。证据5未经太行伟业备案，但太行新城23#、25#、26#楼产权归太行伟业，该协议不能约束太行伟业。证据6没有负责人签字，盖章是项目部的不是公司公章，缺乏形式要件，且兴城公司对争执房屋没有处分权。证据7不显示录音时间、地某、当事人，录音内容与书面整理材料明显不符。被告屈某认为证据1-4与其无关，对证据5、6的异议同太行伟业，对证据7的真实性有异议。
被告太行伟业为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、侯ｘ委托书复印件；2、侯ｘ的借条；3、王ｘ的收条。证明陈某交的x元优先支付了兴城公司工程款，兴城公司又将该款付给了王ｘ，但这与本案房屋的转让无关。原告质证后，认为该组证据未在举证期限内提供又是复印件，故不予质证。被告陈某、屈某对该组证据均无异议。
被告陈某未向本院提供证据。
被告屈某为支持自己的主张，向本院提供的证据有:商品房买卖合同原件。证明被告本人购房是合法取得。原告对该证据的真实性无异议，但认为合同系无效转让而取得。被告陈某、太行伟业对该证据均无异议。
本院依职权调取的证据有：1、陈某与屈某签订某声明；2、公安局不予立案通知书；3、呈请不予立案报告书。原告对证据1的异议是陈某将争议房屋转让给原告后无权再对房产进行转让，对证据2的真实性无异议，证据3未陈某客观事实。三被告对三份证据均无异议。
经本院审查，原告提供的证据1-4和被告屈某提供的证据及本院依职权调取的证据1，各方当事人对其真实性均无异议，且证据来源合法、与案件有关联，本院均予以确认。本院依职权调取的证据2、3系公安机关制作的公文书，对其证明力予以认定。对原告提供的证据5、6，被告方虽有异议，但未提供相反证据，本院依法确认该组证据的证明力。被告太行伟业提供的证据1-3，因未提供原件无法核对，本院均不予采纳。对原告提供的证据7，没有其他证据佐证且存在疑点，故不予采纳。
依据当事人陈某及上述有效证据，本院认定本案事实如下：河南省兴城建筑有限公司承包有太行伟业开发的“太行新城”项目工程，王ｘ承包有河南省兴城建筑有限公司部分工程，河南省兴城建筑有限公司给王ｘ出具一份证明载明：“根据施工协议我公司与2010年1月12日将X号楼东二单元二层202户商品房一套顶给王ｘ（以每平方1639.68元，面积136.74平方米，共计x元整），此房所有权归王ｘ所有。”2010年1月12日，被告陈某经王ｘ介绍购买太行伟业开发的“太行新城”X号楼东二单元二层202户商品房，并签订某房屋订某一份，在订某左下角太行伟业赵ｘｘ批注：“抵王某工程款，王某批。”陈某当日向太行伟业交付定金x元，该款由王ｘ直接领取，太行伟业向陈某出具收据。后陈某表示欲转让所订某品房。2010年5月份，王ｘ又作为原告丁某的受托人出面与陈某协商，陈某也同意转让，但提出退还x元定金的同时要补偿5000元。2010年5月28日，陈某在太行新城售楼部写了变更申请，王ｘ替丁某在申请上签字按手印，但王ｘ在付款时只退给陈某x元就拿着变更申请离开，拒绝给付5000元补偿款，双方发生纠纷。后王ｘ单方拿着变更申请到太行新城售楼部办理转让手续，售楼部以该套商品房手续不全有争议为由拒绝给王ｘ办理转让手续。2010年9月7日，陈某将“太行新城”X号楼东二单元二层202户商品房转让给了被告屈某，屈某支付陈某房款x元。王ｘ得知后，于2010年10月8日向沁阳市公安局控告陈某涉嫌诈骗，经沁阳市公安局刑侦二中队侦查，于2011年2月23日作出沁公刑不立字［2011］X号不予立案通知书。2011年3月8日，屈某与太行伟业正式签订某品房买卖合同，合同约定：单价为每平方米1650.54元，建筑面积135.84平方米，总金额x元。目前，太行伟业已向沁阳市房管局申请预告登记。
本院认为：商品房买卖合同是指房地某开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（一）陈某与太行伟业签订某屋订某的性质。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订某、预订某协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2010年1月12日，陈某与太行伟业所签房屋订某是双方在签署买卖契约前所签订某文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。由于一方面该订某不具备《商品房销售管理办法》第十六条“（5）交付使用条件及日期……（9）面积差异的处理方式”等规定，另一方面作为买受人的陈某所交的x元系定金，而非购房款，从性质上讲，该订某尚不属于正式成立的商品房买卖合同。所谓“预约”是指当事人之间约定将来订某一定合同的合同，将来应当订某的合同，称为“本约”。但由于陈某与太行伟业签订某房屋订某不仅约定了未来双方需订某正式商品房买卖合同，而且约定了所订某屋的具体位置、面积、价格，故该订某实质上属于陈某与太行伟业之间的一个商品房预约合同。该预约合同自成立时生效。（二）陈某与丁某之间转让合同的效力。首先，就本案查明的情况来看，被告陈某提出以x元转让其与被告太行伟业之间的商品房买卖预约合同，实际上是一种要约，原告丁某的受托人王ｘ与被告陈某共同签署转让协议的行为，应视为原告丁某与被告陈某之间转让协议因双方意思表示一致而成立，该转让协议从性质上讲是陈某预约合同权利义务的概括转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，从成立时即生效，对原告丁某与被告陈某均具有法律约束力。原告丁某请求确认其与被告陈某之间转让合同有效的诉讼请求成立，本院予以支持。被告陈某关于其与原告丁某之间转让合同不成立的抗辩与事实不符，本院不予采信。其次，根据《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，就本案而言，被告陈某作为与被告太行伟业预约合同的一方，其转让权利和义务，应当经另一方被告太行伟业同意，由于被告陈某在转让前和转让后均未征得被告太行伟业同意，其转让行为对被告太行伟业不发生法律效力。由于原告丁某与被告陈某之间的转让行为仅在其双方之间发生法律效力，而原告丁某主张的所谓购房权不仅在法律上并没有规定，即便将其作为一种合同债权对待，由于购房权的存在应当以买卖合同存在为前提，而被告太行伟业作为本案诉争商品房的所有人，其与原告丁某之间并不存在买卖合同关系，原告请求确认其购房权有效既无法律根据，也没有事实根据，本院不予支持。（三）陈某、屈某与太行伟业之间的转让合同的效力。合同权利义务关系概括移转的构成要件如上述，不再重复。就本案而言，陈某于2010年9月7日在“太行新城”售楼部给屈某出具声明，同意将原商品房预约合同的权利义务全部转让给屈某，并经原合同的另一方当事人太行伟业同意，那么该转让合同在当事人之间成立并生效，由屈某在转让范围内享受合同权利并承担合同义务。（四）屈某与太行伟业签订某商品房买卖合同的性质及效力。由于屈某概括继受了商品房预约合同的权利义务，所以屈某就享有按预约合同约定的条件订某本约合同的权利。2011年3月8日，屈某与太行伟业签订某商品房买卖合同，其性质相对于预约合同为本约合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。（五）关于原告以恶意串通为由进而确认陈某与屈某的转让合同以及屈某与太行伟业的商品房买卖合同无效的请求权。其一，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，赋予买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订某商品房买卖合同并将房屋交付使用为由，可以请求确认出卖人与第三人签订某商品房买卖合同无效的权利。但该条款适用的前提是买受人已经与出卖人订某了商品房买卖合同。结合本案，原告自始就没有和出卖人太行伟业签订某何合同，太行伟业在本案中也不存在“一房二卖”。其二，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，原告应就其主张出卖人与第三人另行签订某卖合同的行为是恶意串通的事实负举证责任。由于原告没有证据证明自己的主张，加之前面己经分析的陈某与屈某的转让合同，屈某与太行伟业的商品房买卖合同并不存在无效的情形，故原告请求确认被告陈某与被告屈某之间转让合同以及被告太行伟业与被告屈某之间买卖合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。（六）关于原告的第四、五项诉讼请求。虽然原告和陈某之间的转让协议成立并生效，但该协议生效的后果只是在双方之间产生法律约束力，即原告与陈某之间可以相互要求对方履行义务而不能约束第三人。由于原告与陈某之间的转让协议没有取得太行伟业同意，对太行伟业没有约束力。原告与太行伟业之间不存在合法有效的房屋买卖合同，故其主张确认与被告太行伟业之间关于沁阳市太行新城X号楼东X单元X层202户商品房购买权成立并主张被告太行伟业在合理期限为其办理该房屋买卖手续的诉讼请求，既无合同根据，也无法律根据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第五十一条、第八十八条、第八十九条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告丁某与被告陈某于2010年5月28日签订某关于沁阳市太行新城X号楼东X单元X层202户商品房预约合同的转让合同有效。
二、驳回原告丁某其它诉讼请求。
本案诉讼费1300元，由原告丁某负担1200元，被告陈某负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长聂肖琼
审判员李巍巍
人民陪审员陈某平
二Ｏ一一年十月二十九日
书记员陈某
