原告宋某，男。

委托代理人杜顺星，河南洛神律师事务所律师。

被告张××，女。

委托代理人冯××，男。

委托代理人刘××，女（系被告张××之女）。

本院于2010年11月15日立案受理原告宋某诉被告张××为房屋买卖纠纷一案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋某及委托代理人杜顺星，被告张××及委托代理人冯××、刘××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某诉称，2004年11月17日原、被告双方订立房屋买卖协议，被告张××及其丈夫刘源旺将位于涧西区X区的X-X-X号房屋出卖给原告宋某，该房屋总价款为x元，协议签订当日，原告宋某向被告张××及其丈夫刘源旺支付了x元，约定剩余5000元待办理过户手续时付清。后原告宋某将该房屋花巨资进行了装修，并搬入居住。2007年7月，被告张××及其丈夫刘源旺通知原告宋某现在可以办理房产证，要求原告宋某支付余下房款5000元及办理费用2000元。2007年10月房产证办到被告张××名下，后原告宋某一直要求办理过户手续，但被告张××却一直拖延，不履行合同义务。请求被告张××向原告宋某履行2004年11月17日双方签定的购房协议。本案诉讼费由被告张××承担。

被告张××辩称，2004年11月17日被告张××未经共同共有人同意，私自与原告宋某签订了《购房协议》，将尚未取得房产证和土地使用证的涧西区X区X-X-X房产转让给原告宋某。同年12月后，被告张××与其丈夫为此事矛盾不断，最后被告丈夫因此生气得病去世。根据《城市房地产管理法》第37条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，同时，未经共有人的书面同意，其行为损害了其他共有人的利益，违反了法律强制性规定，属无效的民事行为。

原告宋某为其请求向法庭提交如下证据：1、购房协议一份，证明被告张××保证把房屋过户至原告宋某名下；合同第三条约定如果过户不到原告名下，承担装修的所有费用。2、2004年11月17日的收到条一份，证明原告宋某向被告张××交了10万元的房款。3、2007年7月14日被告给原告宋某出具的收到条一份，证明开始办理房产证手续，交清房屋余款5000元。4、2007年7月14日被告张××给原告宋某出具的暂收条一份，证明办理房产证的过户手续费是2000元，多退少补。5（1）证明一份，证明房屋的装修工程款是x元。5（2）工程预算书一份，证明预算金额是x.1元。6、洛阳市龙立办公家具有限公司出具的证明一份，证明宋某当时为装修房子的误工损失为x元。7（1）李益强的证明一份，证明被告张××卖给原告宋某房子，刘远旺知道这件事，并收了7000元。7（2）张××与李益强房屋买卖居间合同一份，证明李益强也买了该房屋，是经过洛阳市汇达房地产咨询有限公司将本案争议卖给了李益强。7（3）被告张××收李益强x元的收条一份，证明房屋余款x元、办理过户手续3000元。8、马国红的证明一份，证明原告宋某当时买房子的时候，自己跟随原告宋某一块去了，刘远旺知道这件事。

被告张××质证意见：对证据1、对证据真某性没有异议，但是不能证明刘远旺在场。对证据2、没有异议。对证据3、没有异议。对证据4、对真某性没有异议，但是不是过户费，是预收的手续费。对证据5、有异议。他装修完时告诉被告花了近2万元。对证据6、有异议。原告宋某没有说过，我不认可。对证据7、有异议。与本案没有关系，都是伪证。对证据8、有异议。是伪证，没有这回事。

被告张××为其辩称向法庭提交如下证据：1、购房协议一份，证明协议是违法、无效的，购房协议的背面可以证明是在医院签订的合同，并出具的收条，收条是用医院的纸写的；2、结婚证复印件一份，证明张××与刘远旺是合法夫妻，即家产是共有人的财产；3、户口本复印件一份及死亡证明一份，证明刘远旺已死亡且死亡时间是2008年10月8日；4、洛阳晚报一份，证明经济适用房不允许买卖；5、收条一份，证明出具的收条，收条是用银行的纸写的，当时李远旺并不在场；6、拆迁房屋协议一份，证明房屋共有人是7个人。

原告宋某质证意见：对证据1、对证据真某性没有异议，对证明方向有异议。协议是合法、真某、有效的协议。对证据2、不予质证。对证据3、对户口本有异议，户口本上的户主刘××，不是刘远旺。对证据4、洛阳晚报与本案没有任何关系；对证据5、对收条的真某性没有异议，对证明方向有异议。收条上的5000元是在被告张××的家中支付的，只是用了银行的纸。对证据6、与本案无关，不予质证。

经审理查明，位于涧西区X区X-X-X号房屋系被告张××的家庭拆迁安置房。2004年11月17日原告宋某与被告张××签订了《购房协议》一份，载明：“甲方张××，乙方宋某，甲乙双方经协商达成以下购房协议：1、甲方作为产权人，将七里河涧河小区X-X-X号一套面积为109.4平方的房屋以x元的价格转让出售，乙方同意按此价购买此房。2、乙方首付房款x元。付款打收条，剩余房款待房产权证填表加章后付清。办证所需一切费用由乙方承担。3、乙方入住后，乙方不能和本小区其它业主同时拿到房产证，或根本办不到乙方本人所有产权证，甲方应承担以下责任：1）甲方退回乙方所付全额房款。2）乙方对房屋装修所有费用。4、自此协议生效期间，甲方如将此房转售他人，应负此协议第3条责任。签字生效，产权转移乙方。”原、被告在协议书签字，并加捺了手印。当日，被告张××向原告宋某出具收条一份，载明：“今收到宋某房款壹拾万元正x元。”2005年1-5月原告宋某对房屋进行了装修，之后搬入居住。2007年7月14日，被告张××向原告宋某收取剩余房款及办理房产证的手续费，欲为原告宋某办理房产证，并向原告宋某出具收到2张，其中1张载明：“今收到宋某原欠房款5000元。”另一张载明：“暂收办房产证款2000元整。多退少补”。之后，被告张××到洛阳市城市拆迁事务所（以下简称拆迁所）要求将该房屋的房产证办理到原告宋某名下，回迁所不准许变更拆迁安置的名称，即不准许将拆迁安置房的房产证办理到其他人名下。被告张××无法将房产证办理到原告宋某名下。

另查，2007年6月7日回迁楼的其他业主拿到房屋产证。

本院认为，原、被告于2004年11月17日签订的《购房协议》是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真某意思表示，不违反法律禁止性规定，该协议合法有效。现原告宋某请求按照该协议履行，本院予以支持。被告张××在办理房产证期间收原告宋某的办证款，与双方协议的约定并不矛盾。被告张××在到拆迁所请求将房产证办至原告宋某名下时，因不符合回迁政策规定，而未能办成。因此房产证办不到原告宋某名下，并非被告张××故意违反协议约定。故本案原、被告双方均是严格按照双方协议约定履行，无任何违约行为。2005年原告宋某对房屋装修后入住，2007年6月7日回迁楼的其他业主拿到房产证。涉案房产证办到了被告张××的名下，原告宋某未能与其他业主同时拿到房产证，按照双方协议约定被告张××应承担“1）甲方退回乙方所付全额房款。2）乙方对房屋装修所有费用。”的责任。现原告宋某请求履行2004年11月17日的购房协议，被告张××也表示同意。本院应当尊重双方当事人的协议约定及双方的意愿，予以照准。原、被告在协议中的此项约定，是对违约责任的预先约定，其约定不违反法律规定，是双方当事人的真某意思表示，应当认定为合法有效。关于原告宋某对房屋的装修费用，因诉讼中原、被告对房屋的装修价款意见不一致，原告宋某又拒绝对此项进行鉴定，故本案无法认定其装修价款，对此项损失原告宋某可另案另诉。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、原、被告于2004年11月17日签定的《购房协议》有效，双方均应按协议履行。

二、被告张××退还原告宋某购房款x元及预付办证费2000元。

本案诉讼费500元，由原、被告各承担250元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长李玲

人民陪审员刘惠利

人民陪审员李科维

二0一一年六月八日

书记员师丽锋