原告邵阳市蓓蕾幼儿园，住所地：邵阳市X路X号。

法定代表人谢某。

委托代理人岳小卫，湖南湘华源律师事务所律师。

被告赵某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人唐玉清，湖南大行律师事务所律师

原告邵阳市蓓蕾幼儿园与被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月19日受理后，依法组成由审判员贺宏斌担任审判长、代理审判员周颖、人民陪审员廖志峰参加的合议庭，分别于同年6月14日、7月25日、9月2日公开开庭进行了审理。原告邵阳市蓓蕾幼儿园的法定代表人谢某、委托代理人岳小卫、被告赵某及其委托代理人唐玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邵阳市蓓蕾幼儿园诉称，2006年4月13日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将东头的三间门面租赁给被告，租期某2006年5月8日起至2011年5月8日止，共计5年。年租金x元，付款方式为每年一交，交费时间为2006年5月、2007年5月、2008年5月、2009年5月、2010年5月。并约定：被告按水表、电某、实际用水、用电某约向原告交纳水电某。合同期某后同等条件下，原告优先租给被告。如有一方违约，造成一切后果由违约方负责等条款。合同签订后，被告按约交纳租金。2010年5月，被告向原告要求对承租的三间门面进行招标，以便在不能中标的情况下另谋生路。于是原告在2010年6月25日组织投标，被告投x元属第二标没有中标，许××投x元中标。投标结果出来后，被告以投标金额没有签名为由，不予认可，之后又表示如果不算许××中标，被告愿意搬出。租赁到期某，被告仍不返还门面，致使原告不能按中标情况与许××签订租赁合同。原告于2011年5月9日请求红旗派出所、教委综治科进行协调，原告表示收回门面自用，但被告仍不同搬出。原告于同日向被告下达“门面到期某知书”，责令被告在2011年5月15日以前搬出。现已到期，但被告仍不同意搬出，造成原告损失。故请求人民法院依法判令：1、被告返还租赁到期某（略）三间门面给原告；2、被告赔偿原告损失x.34元（顺延照计）；3、本案诉讼费由被告承担。

原告邵阳市蓓蕾幼儿园为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1、《事业单位法人证书》复印件一份共1页，拟证明原告的基本情况；

2、赵某的《户籍证明》复印件一份共1页，拟证明被告的基本情况；

3、《房屋所有权》、《国有土地使用证》复印件各一份共8页，拟证明邵阳市蓓蕾幼儿园东边三间门面的所有权属于原告；

4、2006年4月13日《租赁合同》复印件一份共2页，拟证明原、被告签订的租赁合同已经到期，被告应将占用的门面返还给原告；

5、2010年6月25日《投标须知》、投标金额、《投标会议记录》复印件各一份共7页，拟证明东边三间门面已由许××中标，被告未中标的事实；

6、2011年5月9日《门面到期某知书》复印件一份共1页，拟证明门面租赁到期某原告通知被告在2011年5月15日以前搬出的事实；

7、2011年5月9日《会议记录》复印件一份共2页，拟证明原告欲收回东边三间门面自用，不再租赁，并向被告送达《门面到期某知书》的情况；

8、原告委托代理人岳小卫律师2011年7月11日分别对许××、许××、李×的《调查笔录》复印件各一份共6页，拟证明原告对东头三间门面进行租赁招标，被告参与投标但没有中标的事实；

9、原告委托代理人岳小卫律师2011年7月11日对夏××的《调查笔录》复印件一份共2页，拟证明被告参与租赁投标的事实。

被告赵某辩称，原告于2006年4月13日与原告签订了《租赁合同》。合同约定：原告将东头三间门面租赁给被告，租期某年，于2011年5月8日合同期某。合同第7条特别约定“合同期某后，同等条件下，甲方优先承租给乙方”。在合同履行过程中，被告遵守合同约定，按时交纳租金，依法经营，全面履行了合同义务。但原告于2010年6月25日组织投标，许××以年租金x元中标，《租赁合同》到期某，原告企图违约将东头三间门面租给许××，遂要求被告迁出上述三间门面，而被告根据《租赁合同》第7条的约定，要求行使优先承租权，遭到原告无理拒绝。原告的行为侵害了被告的优先承租权，是一种违约行为，被告有权拒绝迁出承租的三间门面，并有权要求原告按照许××的同等条件将东头三间门面优先承租给被告。

被告赵某为支持其辩解，向本院提交了以下证据：

1、《户籍证明》复印件一份共1页，拟证明被告的基本情况；

2、《事业单位法人证书》复印件一份共1页，拟证明原告的基本情况；

3、2006年4月13日《租赁合同》复印件一份共2页，拟证明被告与原告存在房屋租赁合同关某，被告自2006年5月8日至2011年5月8日承租了原告的三间门面，双方约定了租赁期某后在同等条件下原告优先将三间门面承租给被告的事实；

4、《国有土地使用证》复印件一份共4页，拟证明租赁期某诉争的三间门面所有权归原告，使用权归被告的事实；

5、2010年6月25日《投标须知》复印件一份共1页，拟证明原告决定在租赁期某后，将被告承租的三间门面通过投标方式继续出租的事实；

6、2010年6月25日《投标会议记录》复印件一份共1页，拟证明原告通过投标的方式违约确定合同期某后的承租人为许××，年租金为x元人民币的事实；

7、2011年5月9日《门面到期某知书》复印件一份共1页，拟证明原告在未征求被告是否继续承租门面意见的情况下，违约通知被告搬出所承租三间门面的事实。

对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：

1、对证据1、证据2没有异议；

2、证据3与本案没有关某；

3、对证据4的证明目的有异议；

4、对证据5有异议。被告赵某根本就没有参加投标；

5、对证据6的证明目的有异议。原告邵阳市蓓蕾幼儿园的行为不合法，违反合同约定，剥夺了被告赵某的优先承租权。

6、证据7与本案没有关某；

7、证据8、证据9因为超过了质证期某，不予质证。

对被告提供的证据，原告提出以下质证意见：

对被告所有的证据真实性没有异议。但被告既然对原告的证据4、证据5、证据6、证据7提出异议，却又作为自己辩解的证据来使用，自相矛盾。

经过庭审质证，本院对原、被告所提供的证据作如下认定：

1、原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6与被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7系相同证据，具备证据的真实性、关某、合法性，均予以采信；

2、原告提供的证据5中的投标单与《投标会议记录》虽然没有被告赵某的签名，但已与证据8、证据9互相印证，形成证据链，能够证明本案的有关某实，予以采信；

3、原告提供的证据7虽然是原告制作，但有参与会议人员的签名认可，能够证明本案的有关某实，可以成为有效证据；

4、原告提供的证据8、证据9系第二次开庭时原告当庭提供的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款的规定，且与被告在答辩状中陈述的事实一致，予以采信。

根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

2006年4月13日，原告邵阳市蓓蕾幼儿园（甲方）与被告赵某（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“1、甲方将幼儿园东头的三间门面租给乙方，租期某2006年5月8日起至2011年5月8日止，共计5年。租赁期某，乙方不得在门面内搞饮食，不得将门面转租他人。如果乙方违约，甲方有权即刻终止合同。2、年租金x元，付款方式每年交一次，交费时间2006年5月、2007年5月、2008年5月、2009年5月、2010年5月。3、乙方按水表、电某、实际用水用电某月向甲方交纳水电某……7、合同期某后同等条件下，甲方优先承租给乙方。8、以上条款，甲乙双方共同遵守。如有一方违约，造成一切后果由违约方负责。”

合同签订后，原、被告均遵照履行。2010年6月25日，原告邵阳市蓓蕾幼儿园召开招标会，决定以公开投标的方式产生下一届门面租赁者。被告赵某参加了投标会，投标x元属于第二标。被告赵某对此不服，以投标单上没有签名为由不予认可投标结果。

2011年5月8日，门面租赁期某届满，被告赵某拒绝返还门面。次日，原告邵阳市蓓蕾幼儿园邀请邵阳市公安局大祥分局红旗派出所干警、邵阳市教育局综合治理科科长协调其与被告之间的门面租赁纠纷。调解会上，原告的法定代表人谢某园长当场宣布门面收回后不再对外出租，邵阳市教育局的代表也明确表示由于门面发生纠纷，教育局决定原告的门面收回自用。由于原、被告的意见分歧很大，未能达成协议，原告遂当场向被告送达了《门面到期某知书》，但被告拒绝在送达回执上签名，双方因此成讼。

本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原、被告争议的焦点是门面到期某被告的优先承租权问题。我国现行法律、法规并没有关某优先承租权的规定，因此优先承租权并非法定权利，但根据民法意思自治的原则，合同双方可以在《房屋租赁合同》中约定优先承租权，故在司法实践中我国并不排斥承租人的优先承租权。优先承租权在学术上的解释是指在房屋租赁合同中，租赁期某届满后出租人继续出租租赁物的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租赁权。具体来说，优先承租权是一项期某权，它成立于租赁关某开始时，发生于租赁合同届满之日。行使优先承租权须符合三个条件，一是只能由原承租人行使；二是原租赁合同期某后出租人继续出租租赁物；三是要在“同等条件”下。“同等条件”具体为房屋租赁的用途、期某、租金及支付方式等。因此，出租人继续出租房屋,是承租人取得优先承租权的前提条件。如果出租人将房屋收回自用或者不再出租,承租人便不能主张继续承租，更谈不上所谓的优先承租权。

本案中，原告邵阳市蓓蕾幼儿园虽然在租赁期某届满前采用公开投标的方式决定门面继续承租者，但由于被告赵某拒绝接受招标结果而使招标活动流于形式。事后及案件审理过程中，原告一再坚持门面不再对外租赁，因此，即使原、被告在2006年4月13日的《租赁合同》中第7条约定了“合同期某后同等条件下，甲方优先承租给乙方。”这一条款，也因为原告将门面收回自用的决定而导致被告无法行使优先承租权。被告及其代理人认为原告为剥夺被告的优先承租权而借口收回门面自用，却未提供确凿的证据证明这一事实的成立，故对此主张本院不予支持。原告在门面到期某收回自用，是其行使房屋所有权的一种方式，理当受到法律的保护。被告赵某在租赁期某届满后、没有签订续租合同的情况下，仍然占用原告的门面，明显违反了《租赁合同》的约定，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担赔偿原告损失的违约责任，故被告应当支付自2011年5月9日至判决之日的门面占用费，其标准可以参照《租赁合同》中年租金x元计算。原告提出按照年租金x元的标准计算门面占用费没有事实依据，本院不予采纳。

综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告赵某在本判决生效后七日内将（略）的三间门面腾空返还给原告邵阳市蓓蕾幼儿园；

二、被告赵某在本判决生效后七日内付给原告邵阳市蓓蕾幼儿园门面占用费x元（顺延照计）；

三、驳回原告邵阳市蓓蕾幼儿园的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期某履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期某的债务利息。

本案收取案件受理费372元，由原告邵阳市蓓蕾幼儿园负担72元，被告赵某负担300元（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时一并付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

审判长贺宏斌

代理审判员周颖

人民陪审员廖志峰

二0一一年九月九日

代理书记员周洁

附相关某律条款

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条租赁期某届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。