湖南省湘潭市中级人民法院

民事判决书

（2010）潭中民一终字第X号

上诉人（原审被告）湘潭市某集体经济管理委员会。

法定代表人刘某，主任。

委托代理人谭某，男。

被上诉人（原审原告）郑某，女。

原审原告吴某，男。

郑某、吴某共同委托代理人张某，男。

上诉人湘潭市某集体经济管理委员会（以下简称某集经会）因与被上诉人郑某、原审原告吴某所有权确认纠纷一案，不服湖南省湘潭市X区人民法院（2009）雨法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员谭某强担任审判长，审判员肖锋、任莉参加评议，书记员郭新蓉担任记录，于2010年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人某集经会的法定代表人刘某、委托代理人谭某，被上诉人郑某和原审原告吴某的共同委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1996年5月31日，被告与原湘潭市某开发公司签订《安置房代销协议书》，协议约定由原湘潭市某开发公司代销被告的安置房（门面）510平方米，每平方米2550元，每销售一套即支付70%的价款给被告，余款在1996年9月底前全部支付给被告，在1996年9月前如未代销完毕，则将实际销售的面积及价格和所剩门面一同归还被告。1998年1月18日，原告郑某、吴某与原湘潭市某开发公司签订《商品房销售合同书》，合同第一条约定，原告支付x元购买亭子塘面积为94.06平方米的X号门面和面积为31.46平方米的车库；第二条第3款约定合同签订时，原告即交付定金x元，余款在1998年8月全部付清；第四条第1款约定，原湘潭市某开发公司应在1998年8月将验收合格的房屋交付原告；第四条第2款约定，在原告接到移交房屋通知后一日内结清购房余款，并办理接收手续，原告即取得所购房的所有权；合同附则约定原告在付清全部购房款的同时，原湘潭市某开发公司将门面交付原告使用。2000年1月21日，原告将购买亭子塘X号门面价款x元支付给原湘潭市某开发公司，原湘潭市某开发公司将门面交付给原告郑某、吴某占有使用。2001年8月17日，原湘潭市某开发公司与被告某集经会结算确认原告郑某、吴某所购门面按合同约定实际多出面积2.18平方米，应补差价6976元。门面交付使用后，原告郑某、吴某即要求被告某集经会办理产权证书，但没有结果。至2007年，原告方知该门面在2000年6月20日过户在被告某集经会名下。2008年原告郑某、吴某诉至法院，因双方于2008年12月19日达成协议，确认亭子塘X栋X号门面产权属于原告，原告应补购房差价6976元给被告，原告遂撤诉。后由于双方未按协议履行权利和义务，再次形成纠纷。

原审法院另查明，湘潭市某开发公司于2004年12月15日经湖南省湘潭市中级人民法院（2004）潭中民三终字第1-X号民事裁定书裁定终结破产还债程序，注销登记，未得到清偿的债权不再清偿。

原审法院认为，一、被告某集经会与原湘潭市某开发公司签订的《安置房代销协议书》，是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的规定，是合法有效的合同；原告郑某、吴某与原湘潭市某开发公司所签订的《商品房销售合同书》，由于亭子塘X栋X号门面的权利人是被告某集经会，代理人应当以被代理人的名义与他人签订合同，但合同却是以湘潭市某开发公司的名义与原告郑某、吴某签订的，且签订合同的时间已过代理期限，其行为符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，属于效力待定的合同；被告某集经会在明知代理人原湘潭市某开发公司将房屋销售给郑某、吴某的情况下，仍将原湘潭市某开发公司收取的原告的购房款接收并予以结算，对合同内容以及原告逾期交款的行为没有提出任何异议，其行为属于事后追认，故原告郑某、吴某与原湘潭市某开发公司所签订的《商品房销售合同书》是合法有效的，依法应受法律保护，合同所产生的权利与义务应当由被代理人某集经会承担；被告某集经会应当在合同标的物交付完成后，立即为合同相对人原告郑某、吴某办理权利登记证书。故对郑某、吴某请求确认其为亭子塘X栋X号门面的房屋所有权人的诉讼请求予以支持。二、被告某集经会在明知原告郑某、吴某已购买了亭子塘X栋X号门面并已支付全部价款的情况下，采取不告知原告郑某、吴某真实情况，将房屋产权擅自办理到自己名下，其行为侵犯了原告郑某、吴某的合法权益，对此应承担全部法律责任。三、原告在规定的举证期限内没有提交经济损失以及律师费用的证据，故对该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条之规定，遂判决：一、确认座落在雨湖区X街道亭子塘X栋X号门面所有权归原告郑某、吴某所有，被告湘潭市某集体经济管理委员会在本判决生效后十五日内为原告郑某、吴某办理好房屋土地所有权证，逾期所发生的费用由被告湘潭市某集体经济管理委员会负担。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费2000元，合计2100元，由被告湘潭市某集体经济管理委员会负担。

宣判后，某集经会不服上述判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一、原审认定事实不清，主要证据不足。原审法院不顾事实真相，不采信上诉人提供的书证，而采信了被上诉人提供的无效证据。原湘潭市某开发公司在被上诉人违约后，于2000年5月10日与上诉人订立的《某买卖契约》是真实的，并经双方签章后，报请某买卖主管机关审查批准后生效的有效法律契约。上诉人依此有效的法律契约，于2000年6月20日获得产权证书。上诉人系拆迁补偿安置还房，其优先权利应受国家法律保护。二、原审确定原湘潭市某开发公司为无处分权人的定性不当。原湘潭市某开发公司属无权代理人，在代理权终止后，以自己的名义擅自与被上诉人签订《商品房销售合同书》，违反了有关法律规定。三、原审认定被上诉人与原湘潭市某开发公司所签订的《商品房销售合同书》属于效力待定的合同，上诉人认为适用实体法不当。被上诉人在明知原湘潭市某开发公司与上诉人之间不再存在代销合同关系两年之久后，还与其签订《商品房销售合同书》的行为系恶意串通、损害集体利益，属合同无效的法定情形。被上诉人与原湘潭市某开发公司签订的《商品房销售合同书》存在如下严重错误：1、未经某主管部门备案登记；2、被上诉人没有按约定期限足额交款，严重违约；3、1998年1月18日至2004年12月15日六年时间内被上诉人没有提出任何主张。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，判令被上诉人停止侵权行为、归还门面、赔偿经济损失，并判令由被上诉人承担诉讼费用。

被上诉人郑某、原审原告吴某答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，从证据的时间上和内容上都证明了答辩人所购门面的事实真实，答辩人十多年来一直在使用该门面，上诉人没有在法定时效内主张过权利，现在要求赔偿损失完全是歪曲事实。从1998年至2001年8月17日原湘潭市某开发公司为某集经会代收门面款的事实可以证明，上诉人对原湘潭市某开发公司与答辩人的买卖合同进行了追认。上诉人在一审就认为门面属自己所有，则原湘潭市某开发公司只需返还该房屋就是的，上诉人不应与原湘潭市某开发公司再签订买卖契约，该买卖契约是不符合法律规定的，不是真实的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院二审庭审中，上诉人某集经会提交了如下证据：一、2004年某集经会向房地局出具的一份报告，拟证明原湘潭市某开发公司在搞开发时，某集经会受到了损失，且原湘潭市某开发公司破产时被上诉人没有提出过任何主张；二、2001年8月17日原湘潭市某开发公司写给郑某燕的通知，这与结算单是同时的，拟证明上诉人某集经会那时才晓得这回事，但上诉人已将房产证办理好了。被上诉人郑某、原审原告吴某认为，这两份证据不属于新证据，且不是原件，不予质证。本院认证认为，上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条（二）项之规定，不属于二审期间的新证据，且被上诉人郑某、原审原告吴某均不予认可，故本院不予采信。

被上诉人郑某、原审原告吴某在本院二审期间未提交新的证据。

本院二审审理查明，1998年1月18日，原湘潭市某开发公司与郑某签订了一份《商品房销售合同书》，在该份合同中，双方只对亭子塘X栋X号门面进行了约定，该门面的建筑面积为94.06平方米，价格为每平方米3200元，合计金额为x元。某集经会从原湘潭市某开发公司收到的是该份合同。另外，郑某与吴某之间系合伙关系。其他事实与原审查明的一致，本院对原审查明的其他事实予以确认。

本院认为：本案争议的焦点是湘潭市X区X街道亭子塘X栋X号门面的权属问题。

一、上诉人某集经会与原湘潭市某开发公司于1996年5月31日签订的《安置房代销协议书》是双方真实意思的表示，合法有效。双方之间形成了房屋代销关系，根据该协议书的第三条约定“在96年9月前，若乙方（原湘潭市某开发公司）没有将房屋代销完，由乙方按已实际销售的面积及价格和所剩门面一同归还甲方（某集经会）”，那么在96年9月后，原湘潭市某开发公司与某集经会的代销协议就已经履行完毕。而原湘潭市某开发公司又于1998年1月18日与郑某签订了《商品房销售合同书》，将应属某集经会的湘潭市X区X街道亭子塘X栋X号门面卖给了郑某和吴某所有，原湘潭市某开发公司在房屋代销关系终止后，已无权处分该门面，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该合同应属效力待定的合同，合同是否有效取决于是否得到某集经会的追认。从某集经会与原湘潭市某开发公司于2001年8月17日的往来结算情况看，原湘潭市某开发公司已将收取的该门面款交付给了某集经会，某集经会亦认可收取了该笔款项，且郑某、吴某从2000年起一直占有该门面并使用至今，某集经会并未提出过异议，又接收了相关款项，应视为是对原湘潭市某开发公司与郑某于1998年1月18日所签《商品房销售合同书》的追认，该合同书应当认定为有效。原湘潭市某开发公司虽然与某集经会于2000年5月10日签订了《某买卖契约》，但事实上双方之间并未进行房屋买卖，某集经会也未支付相应的对价，因为当时该门面本来就属某集经会所有，其有权决定是否转让该门面，双方签订该合同的目的，是为了某集经会办理房屋所有权证的需要，某集经会亦认可签订该合同的目的是为了办理房屋所有权证。某集经会在取得房屋所有权证后，又收取了本案争议房屋的购房款，系对原湘潭市某开发公司将其所有的该门面销售给郑某、吴某这一事实进行了追认，可以认定某集经会已决定转让该门面，故郑某、吴某并未侵犯某集经会的相关权利。

二、原湘潭市某开发公司与郑某、吴某于1998年1月18日签订的《商品房销售合同书》中对某街道亭子塘X栋X号门面和31.46平方米的车库均进行了约定，而于同日与郑某签订的《商品房销售合同书》中未涉及到购买31.46平方米的车库的问题，只对某街道亭子塘X栋X号门面进行了约定。从郑某、吴某付款的数额以及合同的实际履行情况看，事实上双方履行的是原湘潭市某开发公司与郑某签订的合同，该合同应视为对前述原湘潭市某开发公司与郑某、吴某所签合同的变更，且某集经会认可其从原湘潭市某开发公司所收到的是与郑某签订的合同，对另一份合同不知情，故1998年1月18日原湘潭市某开发公司与郑某签订的《商品房销售合同书》合法有效，该合同得到了某集经会的追认，本院予以确认。

三、郑某与吴某之间系合伙关系，在郑某签订合同后，两人已按合同约定履行了交付94.06平方米门面款的义务，至于尚欠部分门面款，是因为该门面的合同面积与实际面积存在误差的原因，双方对此可以另行约定，并不影响原合同的效力。至于郑某未按原合同约定的付款期限付款的问题，原湘潭市某开发公司和某集经会在收取款项时均未提出异议，应视为对其交款时间的变更予以了认可。郑某与吴某已按合同履行了相关义务，不存在违约。两人虽然没有即时办理房屋产权过户手续，但不影响其对该争议房屋享有所有权。上诉人某集经会应及时为郑某、吴某办理好湘潭市X区X街道亭子塘X栋X号门面的所有权证。上诉人称郑某、吴某与原湘潭市某开发公司所签的协议系恶意串通、损害集体利益，属无效合同，没有提供证据证实，郑某、吴某支付了与当时的门面价值相当的价款，其买卖协议是公平、合理的，且某集经会也收到了该笔款项，不存在损害其利益。据此，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。

综上所述，原判适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由上诉人湘潭市某集体经济管理委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长谭某强

审判员肖锋

审判员任莉

二O一O年五月六日

书记员郭新蓉

附：本案适应的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……