原告（反诉被告）莫某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人杨某，上海A律师事务所律师。

委托代理人周某，上海B律师事务所律师。

被告（反诉原告）李某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告（反诉原告）上海某餐饮有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人李某，董事长。

原告莫某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月19日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张孜独任审判。审理中，经原告申请，本院依法追加上海某餐饮有限公司（以下简称“某公司”）为本案被告。在本院指定的举证期限内，二被告向本院提起反诉，本院受理后依法决定与本诉一并审理。本案于2009年3月31日、2010年1月7日、2010年2月3日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周某到庭参加第一、二次庭审、原告的委托代理人杨某到庭参加第三次庭审，被告李某到庭参加第一、三次庭审。本案现已审理终结。

原告莫某诉称，2007年7月5日，原告与被告李某签订租赁合同一份，约定原告自2007年9月1日至2017年8月29日将位于松江区某商铺全部出租给被告李某，并约定第一年、第二年年租金为290,000元，租金先付后用，每半年一付。被告李某如逾期10天仍未付房租，原告有权收回房屋；租赁期间的水电费、卫生费、煤气费、物业费由被告李某承担。2008年4月，被告李某即以种种理由拖延支付租金及水电费等。鉴于被告李某在租赁房屋中设立了某公司，并由该公司实际使用租赁房屋，故请求法院依法判令：1、解除原告与被告李某于2007年7月5日签订的房屋租赁合同；2、二被告立即搬离系争房屋，不得损坏固定装修；3、二被告共同支付租金260,000元（自2008年4月起至2009年2月止）及使用费（自2009年3月起至判决确定之日止，按每月24,200元计算）；4、二被告共同支付水电费20,288.16元、物业管理费9,669.10元。

被告李某及某公司辩称，由于经营不善等原因，二被告无力支付原告租金等相关费用，原告曾口头同意二被告减免租金，但具体金额没有明确，故不同意原告第1、2、3项诉讼请求，对于第4项诉讼请求予以认可。同时，被告李某、某公司提出反诉称，原告在与被告李某签订房屋租赁合同时，同意被告李某对租赁房屋进行装修，故请求法院依法判令：1、原告支付租赁房屋的装修费400,000元；2、租赁房屋内的可移动财产和原告协商价格，如原告不愿作价收下，则由二被告自行处理。

针对被告李某及某公司的反诉，原告辩称，不同意二被告的反诉诉请。合同解除是二被告违约导致，故附合在租赁房屋上的装修损失应由二被告自行承担。考虑到二被告装修部分可以利用，原告自愿以审价报告中装修残值的30%进行折价。对于租赁房屋内的可移动财产，不愿意作价收下，由二被告自行处理。

经审理查明，2007年7月5日，原告莫某与被告李某签订租赁合同。合同第一条约定：原告将位于松江区某一楼至三楼商铺出租给被告李某使用，租赁期限自2007年9月1日起至2017年8月29日止。合同第二条约定：前二年年租金为290,000元，以后每二年租金提升6%。租金每半年一付，先付后用，如逾期十天内仍未付房租，原告有权收回房屋。合同第三条约定：被告李某在不影响房屋整体结构及使用寿命的前提下对房屋进行装修，合同期满后被告李某在同等条件下可以优先续租，如不再续租，被告李某有权收回可移动设施，不得损坏固定装修。合同第四条约定：租赁期间发生的水费、电费、卫生费、煤气费、物业费等一切费用由被告李某支付。合同第六条约定：租赁期间，如被告李某中途退房，必须提前一个月用书面形式通知原告，原告不补偿装潢费用，已交租金不退还。

合同签订后，原告按约交付租赁物，被告李某以租赁房屋为注册地设立了被告某公司，并于2007年10月26日获得了企业法人营业执照，被告李某任被告某公司的法定代表人。被告李某在征得原告的同意下对租赁房屋进行了装修。由于经营不善，被告李某自2008年4月起开始拖欠原告租金至今。另外，被告李某还拖欠原告水电费20,288.16元、物业管理费9,669.10元。原告催讨未果，遂诉至本院。

审理中，因原、被告均同意对租赁房屋装潢工程添附物的残值进行司法审价，本院根据二被告申请，委托评估机构评估。2009年11月30日，上海某建设咨询有限公司出具某审基[2009]X号司法审价报告。报告载明，租赁房屋装潢工程当时投入486,703元，一般装修工程折旧时间为5年，工程残值283,910元。

庭审中，原告陈述其解除合同系根据“被告逾期10天未付房租，原告有权收回房屋”的合同约定。原告曾向二被告寄送书面解除合同的通知，但遭退信。2009年2月15日左右，原告也曾口头通知二被告要求解除合同。对此，二被告在庭审中明确表示其并未收到原告任何解除合同的书面或口头通知。另外，原告向法庭明确，其诉讼请求中“要求二被告立即搬离松江区某房屋一楼至三楼”即要求二被告返还该租赁房屋；“判决确定之日”意为二被告实际返还租赁房屋之日。二被告根据司法审价报告，将其第一项反诉请求调整为“要求原告（反诉被告）支付租赁房屋装修费283,910元”。

以上事实，由租赁合同、司法审价报告、水电费发票、工商登记资料、上海市房地产权证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，原告与被告李某之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。

首先，关于本诉部分。被告李某拖欠原告租金，已构成违约，根据双方签订的房屋租赁合同约定，原告有权解除合同，收回房屋。鉴于原告未能证明其在起诉前已通知被告李某解除合同之事实，故本院确认本案在诉状副本送达被告李某之日，即2009年2月24日为合同解除日。合同解除后，被告李某作为承租人、被告某公司作为房屋的实际使用人丧失了继续占有租赁物的合同依据，应当返还租赁房屋。合同的解除并不影响合同中结算和清理条款的效力，被告李某应按照合同约定支付租金、水电费、物业管理费以及合同解除后的租赁房屋的实际使用费。上述金额中，原告应付2008年4月1日起至2009年2月24止的租金为262,191.78元（计算方式：290,000元/365天X330天），现原告自愿放弃部分租金，只主张260,000元，本院予以准许；对原告主张的水电费、物业管理费共计29,957.26元，被告李某无异议，故本院予以确认。但原告要求被告某公司共同支付上述费用的请求，既没有证据证明，又无合法依据，本院不予支持。二被告认为原告曾口头同意减免租金的辩称意见，因缺乏证据佐证，本院不予采信。

其次，关于反诉部分。本案系承租人违约导致合同解除，故二被告要求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求，本院不予支持。但原告自愿同意按照装修残值的30%，即85,173元补偿原告，于法不悖，本院予以准许。对于租赁房屋内的可移动财产，系二被告自行购买，二被告依法享有所有权。鉴于本案原告不愿折价利用，二被告应当自行处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）莫某与被告（反诉原告）李某于2007年7月5日签订的租赁合同自2009年2月24日解除；

二、被告（反诉原告）李某、上海某餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）莫某座落于上海市松江区某房屋；

三、被告（反诉原告）李某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）莫某自2008年4月1日起至2009年2月24止的租金260,000元；

四、被告（反诉原告）李某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）莫某自2009年2月25日起至房屋实际返还之日止的使用费（按年租金290,000元的标准计算）；

五、被告（反诉原告）李某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）莫某水电费、物业管理费29,957.26元;

六、原告（反诉被告）莫某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李某装修补偿85,173元。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5,809元，减半收取2,904.50元，反诉案件受理费3,650元，工程审价费13,000元，合计诉讼费19,554.50元，由原告(反诉被告)莫某负担3,689.50元（已付），被告（反诉原告）李某负担15,865元（已付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

书记员顾伟琴