上诉人（一审被某）湖南利德房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省长沙市X区X栋X号。

法定代表人段某，该公司总经理。

委托代理人尹烈平，湖南一星律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，调解等。

被某诉人（一审原告）株洲市盛熙商务有限责任公司，住所地：株洲市X区X路码头X栋。

法定代表人贺某，执行董事。

委托代理人蒋某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），系该公司的员工，身份证号码：（略）x。代理权限：一般代理。

被某诉人（一审被某）株洲市南苑房地产开发有限责任公司，住所地：株洲市X区X路水某防汛综合大楼三楼。

法定代表人易某，董事长。

委托代理人李树林，湖南法健律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，反诉，调解等。

上诉人湖南利德房地产开发有限责任公司因与被某诉人株洲市盛熙商务有限责任公司、被某诉人株洲市南苑房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服株洲市X区人民法院（2010）芦法民一初字第X号民事判决，提出上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人湖南利德房地产开发有限责任公司的委托代理人尹烈平，被某诉人株洲市盛熙商务有限责任公司的法定代表人贺某及委托代理人蒋某参加了诉讼，被某诉人株洲市南苑房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明：2001年6月22日，湖南利德房地产开发有限责任公司（以下简称利德房产）（原名称X株洲开元房地产开发有限责任公司，以下简称开元房产）与株洲市南苑房地产开发有限责任公司（以下简称南苑房产）签订合作开发房地产协议，共同开发株洲市粮油大市场银滨楼项目。2003年11月26日，开元房产曾与南苑房产签订过合作终止协议，但双方并未终止合作关系，仍继续共同开发银滨楼项目。项目建设完成后，2005年3月3日，银滨楼房屋所有权证登记颁发，开元房产被某记为产权人，南苑房产被某记为共有权人，双方共同拥有银滨楼X－X层商业用房所有权。2005年6月11日，南苑房产擅自与贺某（盛熙商务的法定代表人）及吴某签订了银滨楼一、二层商业用房的租赁合同书，租期15年，拟用于开办二手货市场，合同签订后贺某作为旧货市X组织人员进场装修。2005年7月，开元房产向旧货市场筹备负责人表明其产权人身份，要求了解租赁合同情况无果。2005年9月起，旧货市场招商并试营业。2005年10月，开元房产和南苑房产共同将银滨楼二层和一层部分商业用房整体出售。该行为导致租赁合同无法完全履行。2005年11月29日，贺某作为旧货市场筹备负责人在明知开元房产为租赁标的物的产权人的情况下，并未与产权人就租赁事宜进行协商，而迳行与南苑房产又签订了租赁补充协议。租赁合同书及租赁补充协议的签订，构成对开元房产合法财产权利的侵犯。该公司曾书面函告旧货市场筹备负责人不得单方签订租赁合同，并多次要求共同洽谈解决银滨楼一层租赁事宜无果。2006年4月，贺某等成立盛熙商务并在工商管理部门核准登记，继续管理经营银滨楼一楼旧货市场。盛熙商务提供的财务凭证显示其为开发旧货市场，在房屋装修、增设设施、水某、消防等项目上投资额为x.07元。开元房产在盛熙商务和南苑房产对其协商要求不予采纳的情况下，将盛熙商务和南苑房产诉至一审法院，请求认定租赁行为无效，并承担合同无效的后果。经审理查明事实后，一审认为盛熙商务和南苑房产擅自签订租赁合同及补充协议的行为，损害了开元房产合法权益，应依法认定无效；开元房产的诉讼请求合理合法，应予以支持。2006年10月30日，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、第五十九条之规定作出（2006）芦法民一初字第X号民事判决：一、南苑房产与盛熙商务的租赁合同书及补充合同无效；二、在本判决生效之日起三十日内，盛熙商务将银滨楼一层租赁场地予以返还。案件受理费及其他诉讼费x元，由南苑房产承担x元，盛熙商务承担x元。宣判后，盛熙商务不服，向本院提出上诉。本院二审审理期间，为化解矛盾，于2007年4月17日组织三方当事人进行了调解，围绕着三个方案进行协调，即或增加租金继续租赁、或购买房屋产权、或退租。开元房产不同意继续租赁房屋；盛熙商务不同意购买房屋，在商讨退租时，盛熙商务要求对其投入的80多万进行补充，开元房产同意退出补偿，但必须对其投资进行评估作为补偿依据，南苑房产表示要视补偿金额多少再作决定。此次调解因三方意见不一致没有达成协议。2007年4月27日，本院经审理认为，原审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定作出（2007）株中法民一终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费x元由盛熙商务承担。盛熙商务未在规定的期限内履行返还房屋的义务，开元房产向一审法院申请强制执行。为避免矛盾激化，维护市场稳定，一审法院执行局多次组织进行协调。2008年8月6日，开元房产与盛熙商务签订执行和解协议，盛熙商务同意向开元房产移交银滨楼一楼租赁场地的资料，退出场地，双方并约定未尽事宜，双方另行协商解决。2008年8月15日，一审法院发出（2007）芦法执字第X号公告，即盛熙商务与个体租赁户之间的租赁合同权利义务关系，由开元房产承受。2008年8月20日，开元房产因其与南苑房产财产纠纷尚未审结，为保证市场正常经营，遂与盛熙商务签订委托协议，委托盛熙商务对银滨楼旧货市场进行管理，并约定在财产纠纷案审结后市场资产的处置、管理等商务意向另行商议。盛熙商务对原一二审判决不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院经审查后，要求本院举行再审听证会。本院举行听证后，认为盛熙商务再审的理由不成立，裁定对其再审申请不予受理。在审查再审申请期间，2009年1月12日，本院组织三方当事人进行协商，协商结果为：鉴于开元房产与南苑房产解除合作开发房地产协议纠纷，本院已于2008年11月13日作出（2006）株中法民一初字第X号民事判决，解除开元房产与南苑房产签订的合作开发房地产协议，合作期间产生的权益开元房产占88.54％，南苑房产占11.46％。三方同意待（2006）株中法民一初字第X号民事判决生效后，在执行中将盛熙商务投入的财产作一个评估，或者以三方认可的投资总额，按责任的大小和实际收益情况一并处理。2009年12月25日，开元房产、南苑房产与株洲胜英贸易某限责任公司签订商品房买卖合同，将银滨楼一层101、102、X号房建筑面积共1569.12平方米商铺整体出售，合同注明不含盛熙商务单方面添置的资产。2010年2月8日，株洲市房产局对株洲胜英贸易某限责任公司所购房屋进行了产权登记，办理了产权证。株洲胜英贸易某限责任公司在购买银滨楼一层商铺后，进行了重新改造。另查明，开元房产于2008年4月24日变更名称为利德房产。

一审认为：本案属租赁合同无效后财产处理纠纷。盛熙商务和南苑房产擅自签订的租赁合同书及租赁补偿协议，已被某院生效判决依法认定无效，无效的合同自始无效。盛熙商务和南苑房产均明知租赁标的物存在权利瑕疵，仍然签订合同，损害了利德房产的合法权益，盛熙商务和南苑房产均存在过错，应依法承担合同无效的过错责任。南苑房产自始知道作为出租方的权利瑕疵而擅自签订租赁合同，应承担主要过错责任，盛熙商务应承担次要责任。利德房产没有过错，不应承担合同无效的赔偿责任。租赁合同无效后，盛熙商务对其占有使用并收益的租赁物，应当负担返还义务。本着公平原则，如无其他债务存在，盛熙商务在租赁物上的增设物，可以行使取回权而取回其物。盛熙商务要求两被某赔偿其经济损失95万元的事实和法律依据不足，该院不予支持。利德房产在租赁纠纷发生后，曾多次有对盛熙商务在旧货市场投资给予适当补偿的意思表示，且盛熙商务对租赁商铺进行水某改造增容，客观上有益于商铺价值提升，因此本院酌定赔偿额为20万元，判决：一、南苑房产在本判决生效后十日内给付盛熙商务20万元；二、利德房产在本判决生效后十日内给付盛熙商务5万元；三、驳回盛熙商务其他诉讼请求。案件受理费x元，由盛熙商务承担4000元，由南苑房产承担6000元，利德房产承担3300元。

一审宣判后，利德房产公司不服，提出上诉，其上诉理由是1、一审将非租赁合同当事人列为租赁合同纠纷案第一被某，属诉讼主体错误。上诉人未参与签订租赁合同，对造成租赁合同无效无任何法律关系；2、一审认定上诉人为租赁合同的受害人，却适用《民法通则》第106条，判决上诉人承担无过错责任，属适用法律严重错误。一审法院既不做审计，也不做评估，只是法官凭主观臆断，自己酌定了25万元经济损失；3、一审认定被某诉人恶意签订租赁合同侵害上诉人的利益，却以协商过程中的谅解意见判决上诉人承担赔偿责任，实属错上加错。综上所述，本案一审认定事实基本正确，却在适用法律上多次犯错，请求二审依法改判或者发回重审。

盛熙商务答辩认为上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。

南苑房产向本院提交书面答辩状认为上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，请求驳回其上诉。

三方当事人在二审当中，均没有提交新的证据，双方对一审认定的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。

二审认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是上诉人是否应当承担5万元的赔偿责任。从本案的事实看，银滨楼的房屋属于南苑房产与上诉人利德房产共同所有，在未经上诉人同意的情况下，南苑房产与被某诉人盛熙商务单方签订了租赁合同，上诉人就此已经向法院起诉，主张了权利，有发生法律效力的判决予以证实，认定南苑房产与盛熙商务的租赁合同无效，判决予以解除双方签订的租赁合同。现盛熙商务在合同解除后，就其投入的损失向法院主张权利，要求南苑房产和利德房产予以赔偿。利德房产虽然不是租赁合同的签订方，但其与南苑房产是银滨楼房屋共同所有权人，与本案法律事实有直接关系，原审依原审原告的诉请将上诉人利德房产列为本案当事人并无不妥。因南苑房产对租赁合同无效负有主要过错，且实际收取了租金，故一审判决南苑房产赔偿盛熙商务的损失是正确的。利德房产上诉称其对租赁合同无效，没有过错的理由成立。但盛熙商务在一审提交了证据证实其为了开发旧货市场，在房屋装修、增设设施、水某、消防等方面投资x.07元，上诉人利德房产对此是受益方，一审根据本案的实际情况，酌情判决上诉人补偿5万元并无不当。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1050元，由上诉人湖南利德房地产开发有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审判长刘蕾

审判员郭志亮

代理审判员颜松喜

二○一一年八月十日

书记员郭娟