上诉人(原审被告)林某甲，××，××××年××月××日出生，××省××县人，住（略）。身份证号码：××××××××。
委托代理人林某乙，男，X年X月X日出生，汉族，广东省揭阳县人，住（略）。身份证号码：（略）。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。
被上诉人（原审原告）湖南天泽置业有限公司，住所地：湖南省株洲市X区X路X号。
法定代表人贝某，系该公司董事长。
委托代理人栗某某，男，X年X月X日生，湖南省株洲市X区X栋X号，身份证号：（略），代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。
委托代理人李宇，湖南唯楚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人林某甲与被上诉人湖南天泽置业有限公司租赁合同纠纷一案，湖南省株洲市X区人民法院于2010年6月28日作出了（2010）芦法民一初字第X号民事判决。宣判后，林某甲不服，向本院提起上诉。本院于2010年9月26日受理后，依法组成合议庭于同年11月24日在第十审判庭公开开庭进行了审理，上诉人林某甲的委托代理人林某乙，被上诉人湖南天泽置业有限公司的委托代理人李宇、栗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年11月21日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司（合同中简称甲方）与被告林某甲（合同中简称乙方）签订了一份《商铺合同书》，该合同书由《商铺租赁合同书》、《治安、消防合同书》、《清洁卫生合同书》、《商铺租赁合同附加协议书》四个部分组成。在《商铺租赁合同书》中，双方约定，由乙方租用甲方三期叁楼X号商铺从事女装经营，租赁期自2005年9月15日至2012年9月14日止；租赁期满前两个月开始，甲方将重新招商，乙方如需继续租赁该商铺，必须在租赁期满两个月前向甲方提出书面重订申请，经甲方同意后，按甲方另行通知的时间以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺合同的重订手续；乙方应一次性缴纳七年的费用包括：租金、折某、投资利息、税金、地租等共计租金x元；乙方必须在签订合同的同时向甲方缴纳摊位设施、设备完好保证金x元，租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）；在合同租赁期内，乙方不得自行将商铺转租或转让，不得私自调整和对换，一经发现，甲方有权收回商铺，终止合同，保证金在合同期满后，扣除10%的保证金作为违约金后方可办理退还手续。在《治安、消防合同书》中，双方约定，该合同的有效期自2005年9月15日至2012年9月14日止；乙方必须在签订合同的同时向甲方缴纳治安与消防安全责任保证金x元，租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验无消防安全责任，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。在《商铺租赁合同附加协议书》中，双方约定，乙方应每月向甲方缴纳费用包括：（1）管理费350元/个；（2）空调制冷（热）费480元/个或空调通风费240元/个；（3）电费按表每度1.2元，另公用设施设备电费分摊每度0.53元；（4）公共设备设施使用费150元/个/月；上述规定的各种费用标准自2005年9月15日至2008年9月14日止，该协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续，逾期未办者，视同乙方违约，甲方有权将商铺收回。2009年3月23日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司经株洲市工商局核准，变更名称为湖南天泽置业有限公司。被告林某甲在租赁商铺后，由其朋友（被告代理人林某乙的妻子）熊辉负责交接被告发出的货物。2009年4月20日，熊辉与黄国福签订一份《门面租赁协议》，将被告所租赁的商铺转租给黄国福经营。2009年6月27日，熊辉又同意将该商铺转租给张娅娟经营。2009年7月22日，张娅娟与刘曾艳签订一份《门面转租协议》，将该商铺转租给刘曾艳经营。2010年1月8日，原告湖南天泽置业有限公司向被告林某甲送达了《湖南天泽置业有限公司关于商铺合同续签的通知》，要求被告按通知的要求到原告处办理相关手续。被告在收到该通知后，于2010年1月11日向原告寄送了复函一份，在该复函中被告对原告提前33个月要求其对是否续签商铺合同进行确认提出异议并对原告身份提出质疑。因此，原、被告双方就是否续签商铺合同一事未能进行协商。2010年1月14日，被告将一份《湖南天泽置业有限公司关于清退摊位的通知》送达至被告所租赁B3-226商铺的实际租赁户，并对该送达行为及送达内容进行了公证。该通知的内容为：被告林某甲所租赁的华丽三期三楼X号商铺的产权归属原告湖南天泽置业有限公司，原告已于2010年1月8日向被告送达了《湖南天泽置业有限公司关于商铺合同续签的通知》，但被告至今未按通知要求的日期前到原告处办理相关手续；另被告已违反了《中华人民共和国合同法》第224条第2款的规定，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》已自动解除，被告应在接到通知后3日内到原告处办理退摊手续，逾期所产生的一切不利后果将由被告自行承担。被告在收到该通知后，未予办理退摊手续。2010年1月19日，由原告聘请负责管理华丽市场的公司即株洲新锦江物业管理有限公司停止了对被告所租赁商铺的供电，并于2010年1月20日对该商铺采取封门措施至今。
另查明，被告林某甲所租赁的原华丽市场三期B3-X号商铺经重新编号，现编号变更为B3-X号。
原审法院认为：该案系租赁合同纠纷。该案的争议焦点是：原告是否有权解除合同并要求被告支付违约金现分析如下：株洲凯达华丽房地产开发有限公司与被告林某甲于2005年11月21日签订的《商铺合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。2009年3月23日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司经株洲市工商局核准，变更名称为湖南天泽置业有限公司，由此，原株洲凯达华丽房地产开发有限公司的债权、债务均应由原告天泽公司承受,原、被告均应按照合同全面履行。株洲凯达华丽房地产开发有限公司与被告林某甲所签订的《商铺合同书》之一即《商铺租赁合同书》中约定，在合同租赁期内，被告不得自行将商铺转租或转让，不得私自调整和对换，一经发现，原告有权收回商铺，终止合同，保证金在合同期满后，扣除10%的保证金作为违约金后方可办理退还手续。其中，被告自行将商铺转租是原告单方解除合同的条件。该案中商铺的转租人熊辉系被告的朋友，同时也负责交接被告发出的货物。虽然原、被告双方均无证据证明熊辉的转租行为是否得到了被告的授权，但熊辉于2009年4月20日将商铺进行转租且于2009年6月27日同意将商铺进行转租却是客观事实。根据合同的相对性原理，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此，被告应就熊辉的转租行为向原告承担违约责任。被告辩称其未私自转租；其在购买期限内可以最大化使用商铺，原告在该租赁合同中已经最大化的实现了自己合同的目的，不存在受到了损害；只要其不存在违反国家法定事项的情况，原告不得擅自解除合同。被告的该答辩意见，与该案事实不符且于法无据，该院不予采信。原、被告所签订的《商铺租赁合同书》中解除合同的条件已成就，原告诉请解除双方于2005年11月21日签订的《商铺合同书》，因原告已于2010年1月14日将解除合同的通知送达给被告并已进行公证，故该合同已于2010年1月14日实际解除，对原告的该项请求，该院不予支持。原告要求被告从其所交保证金中向原告支付违约金2500元，根据双方在《商铺合同书》中的第一部分即《商铺租赁合同书》中第四条第5项之约定，被告应承担的违约金应为其所缴纳的摊位设施、设备完好保证金的10%即1250元，故对原告的该项请求，该院予以部分支持。原告在扣除被告应承担的违约金后，应将被告所缴纳的保证金余款退还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款之规定判决：一、被告林某甲于本判决生效后三日内，在其向原告湖南天泽置业有限公司所缴纳的摊位设施、设备完好保证金x元中向原告支付违约金1250元。二、驳回原告湖南天泽置业有限公司其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告湖南天泽置业有限公司承担35元，被告林某甲承担15元。
宣判后，林某甲不服，向本院提起上诉称：1、原审判决书认定的上诉人或其代理人未能及时与两被上诉人沟通或未能找到上诉人才导致的两被上诉人采用公证送达形式来保全证据。是两被上诉人利用自身优势故意为之，且其公证时间在上诉人或其代理人与被上诉人沟通之时，所以其行为不符合公证送达的法律要件。2、转租合同签名不一致并为复印件，不符合法律规定的形式要件。原审法院却以推论的形式认定其存在的合法性。
被上诉人湖南天泽置业有限公司辩称：1、被上诉人没有侵权行为，采用停电、关门的方式，是对自己的合法权益的一种保护措施，且被上诉人单方解除租赁合同是合法、合理的。2、上诉人违反了合同约定多次在未征得被上诉人同意的情况下，将摊位转租给他人经营，被上诉人有权解除合同。一审判决认定事实清楚，判决恰当，请求维持原判。
经二审开庭审理，上诉人林某甲仅提交了一组照片，拟证明商铺转租被上诉人是知道的。被上诉人认为照片不能证明知道商铺铺转的事实，与本案没有关联性。故不能改变原审认定的事实。本院对一审认定的证据和查明的事实，予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。株洲凯达华丽房地产开发有限公司与林某甲于2005年11月21日签订的《商铺合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。2009年3月23日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司经株洲市工商局核准，变更名称为湖南天泽置业有限公司，原株洲凯达华丽房地产开发有限公司的债权、债务依法应由湖南天泽置业有限公司承受。株洲凯达华丽房地产开发有限公司与被告林某甲所签订的《商铺租赁合同书》中约定，在合同租赁期内，承租人不得自行将商铺转租或转让，不得私自调整和对换，一经发现，原告有权收回商铺，终止合同。上诉人自行将商铺转租是原告单方解除合同的条件。本案中商铺的转租人熊辉系上诉人的朋友，同时也负责为上诉人交接发出的货物。熊辉没有经过出租方同意于2009年4月20日将商铺进行转租且于2009年6月27日同意将商铺进行转租却是客观事实。上诉人在一审法院亦追认了熊辉的转租行为。双方所签订的《商铺租赁合同书》中解除合同的条件已成就，被上诉人于2010年1月14日将解除合同的通知送达给被告并已进行公证，故该合同已于2010年1月14日实际解除，本院依法应予以确认。根据双方合同约定，上诉人承担的违约金应为其所缴纳的摊位设施、设备完好保证金的10%即1250元。被上诉人在扣除被告应承担的违约金后，应将被告所缴纳的商铺租金和保证金余款退还给上诉人。上诉人林某甲否认转租的事实与客观事实不符。其提出公证送达方式不当的理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人林某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长陈卫中
审判员赵庆华
代理审判员颜松喜
二Ｏ一Ｏ年十二月二十八日
书记员邹春华
