原告上海xx包装有限公司，住所地上海市xx区xx镇xx经济园区X号。

法定代表人顾xx，经理。

委托代理人周xx，上海市xx律师事务所律师。

被告中国xx网络通信有限公司上海市分公司，住所地上海市xx区xx路X号。

负责人蔡xx，总经理。

委托代理人徐x、张xx，上海市xx律师事务所律师。

被告xx区xx镇X村民委员会，住所地上海市xx区xx镇xx社区X村。

法定代表人夏xx，该村主任。

委托代理人贾xx，上海xx律师事务所律师。

原告上海xx包装有限公司诉被告中国xx网络通信有限公司上海市分公司（以下简称xx公司）、中国xx股份有限公司上海分公司（原告已对其申请撤诉，本院已另行制作了民事裁定书）不当得利纠纷一案，本院于2010年1月6日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员方煜独任审判。同年2月4日，原告申请追加xx区xx镇xx村村民委员会（以下简称xx村委会）为本案被告，本院予以准许。同年2月3日、3月3日，本院对本案进行了两次公开开庭审理，原告的法定代表人顾xx及委托代理人周xx、xx公司的委托代理人徐x和张xx到庭参加了两次庭审、xx村委会的委托代理人贾xx到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。

原告诉称，1999年6月1日，原告与xx村委会的前身即xx区xx镇永革农工商联社（以下统称为xx村委会）签订了1份《购房协议》，原告根据协议购买了该村的集体企业上海xx空调设备厂的全部厂房及辅房共1500平方米，占地使用面积为3200平方米，转让厂区所占有的土地至少要有30年以上的使用权。同年10月25日，原告取得该厂房的《上海市房地产权证》，核准的厂房面积实际为2690平方米。2004年5月20日，原告与迎龙村委会签订《补充协议》，再次约定了土地使用长期有效。原告购房后，立即对厂房进行大整修，此时，xx公司上门与原告协商，要求在厂区内建造一个发射铁塔，并口头承诺会在使用后给原告一定的经济补偿，为此，原告拆除厂区东南角区域的三间旧房让其造塔，xx公司使用至今。期间，原告多次向xx公司催讨租赁费，但其一直敷衍。2009年12月，原告在委托律师调查后发现，xx公司在原告购房的前一个月（即1999年5月1日）与上海xx空调设备厂签订了《租地协议》，该协议约定：铁塔的土地使用费为每年1万元，期限为20年，自1999年5月1日起至2029年4月30日止。原告认为，xx公司的铁塔建造在原告合法取得的厂区内，但却直接将租金支付给xx村委会，两被告的行为已侵犯原告的财产所有权权益。原告遂诉讼来院，请求本院判令：1、xx村委会向原告返还自1999年6月1日起至2009年4月30日止，共计10年的租金10万元（已综合考虑拆除三间房屋的损失）；2、本案的诉讼费由被告承担。

原告对其诉称，向本院提供了下列证据：

1、《购房协议》1份，旨在证明原告通过购买取得了铁塔所在的厂区；

2、《补充协议书》1份，旨在证明厂区所占的土地，原告有长期的使用权；

3、《上海市房地产权证》1份，旨在证明原告购买的厂房已取得权证；

4、《租地协议书》1份，旨在证明xx村委会的下属企业上海xx空调设备厂将厂区内的土地租赁给xx公司长期使用；

5、证明1份，旨在证明原告因xx公司建造铁塔，拆除了厂区内的三间旧房；

xx村委会辩称，（1）本案的案由为土地租赁合同，但xx村村委会与原告之间没有就铁塔占用土地签订过任何协议，原告向其主张铁塔占地使用费是没有合同依据的，相反，两者在1999年6月1日签订的《购房协议》中约定，原告应当每年支付厂区占地的土地使用费，但原告从2006年起就一直没有缴纳，其将保留对原告起诉的权利；（2）假如法院认为原告的诉请符合法律规定，那么，原告请求主张1999年6月1日至2009年4月30日的租金，已过诉讼时效，也不应得到法院的支持；（3）事实上，在xx公司建造铁塔时，三方曾达成过口头协议，即xx公司支付的租金应由xx村委会收取，这可以从以下三方面予以证实：xx村委会向原告收取的厂区全部的土地使用费才15,000元，扣除了10,000元，仅余5,000元，2004年后，更只剩余2,000元，有违常理；《购房协议》签订是本来的交易价格为135,000元，最后以130,000元成交，正是考虑了铁塔占用的事实（有谈话笔录予以佐证），故对应的租金也应由xx村委会收取；另一方面，xx村委会向xx公司收取租金已10年，原告从未提出过异议，应视为对xx村委会收取租金行为的默认。综上，请求本院驳回原告的诉讼请。

xx村委会为其辩称，向本院提供了以下证据：

1、谈话笔录1份，旨在证明证人孙xx、林xx、汤xx、孙xx作证：（1）考虑到建造铁塔，故降低交易价5,000元；（2）三方达成过口头协议，租金由xx村委会向xx公司收取；（3）2004年土地使用费由15,000元降低至12,000元，也系考虑了铁塔的因素；

2、付款凭证2张，旨在证明为建造铁塔而拆除的厂区内三间旧房，人工和材料费均由xx村委会支出。

xx公司辩称，三方达成过口头协议，铁塔的土地租赁费应由村委会收取，从长期的实践来看，三方是一直遵循了该口头协议的；原告主张的10万元，均已过诉讼时效；xx公司已依约支付了自1999年5月1日其至2009年4月30日止的全部租金。综上，请求本院驳回原告的诉讼请求。

xx公司就其辩称，向本院提供一组证据：xx村委会的证明和汇款凭证，旨在证明其已全部支付1999年5月1日起至2009年4月30日止的租金。

对原告提供的上述证据，经庭审质证，xx村委会、xx公司对证据的真实性没有异议，但xx公司对证据5指出，该证据仅反映了拆房事实，而事实上拆房费用系由xx村委会支出。本院经审查后，认证如下：上述证据因均真实、有效，且与本案有关联性，本院均予以确认。

对xx村委会提供的证据，经庭审质证，xx公司没有提出异议，但原告对证据均不予确认，其认为，谈话笔录的内容均是一面之词，所谓购房时因建铁塔而免除5,000元的事实不存在，而将土地租赁费减少3,000元，是因为权证上核准的面积小于合同约定的面积所达成的合意，三方协议根本不存在；对拆房的费用支出，原告认为是其支出的。本院经审查后，认证如下：因谈话笔录上的四位证人均系《购房协议》的谈判签约经办人，由其四人作出的没有记载在合同上的扩大解释的内容，因有利害关系，本院难以采信；对拆房的费用支出，与本案租金应由谁收取没有直接关联，故本院无采纳之必要。

对xx公司提供的证据，经庭审质证，xx村委会和原告均未提出异议，本院予以确认。

综上举证、质证情况及庭审过程，本院查明以下事实：

1999年5月1日，xx村委会下属企业上海xx空调设备厂与xx公司签订了《租地协议书》，双方约定：xx公司承租厂区内152.5平方米的土地，用于架设铁塔和建造基站机房，铁塔上架设天线；租期为30年自1999年5月1日起至2029年4月30日止；每年的土地使用费为10,000元。

同年6月1日，xx村委会与原告签订《购房协议》，约定由xx村委会将其下属企业上海xx空调设备厂位于上海市xx区xx镇胡桥社区X村（现行政已调整为xx村）四组的厂房及辅房共1500平方米转让给原告，占地使用面积为3200平方米，转让厂区所占有的土地至少要有30年以上的使用权。同年10月25日，原告取得该厂房的《上海市房地产权证》（红证），核准的厂房面积实际为2690平方米。

xx公司在征得原告的同意下，于架设铁塔时，曾拆除了原告厂区内三间旧房，铁塔建成后，xx公司一直使用并维护占地的铁塔，并每年向xx村委会支付土地占用费10,000元，直至2009年4月30日止。

2004年5月20日，xx村委会与原告签订《补充协议书》，约定：由于原告提出异议，将厂房所占的土地使用费由15,000元降至12,000元，并再次强调租地协议长期有效。但协议上没有注明降低租金的直接原因。

本院还查明，由于资产转让的原因，xx公司已将涉案铁塔的所有权以及租赁合同上的权利等，转让给了中国xx股份有限公司上海分公司，铁塔的土地租赁费自2009年5月1日起应由中国xx股份有限公司上海分公司支付，而原告已与中国xx股份有限公司上海分公司就2009年5月1日起的租赁事宜签订了协议。

经本院组织调解，因xx村委会与原告分歧较大，致使调解不成。

本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。虽《租地协议书》的签约主体为联通公司与上海xx空调设备厂（迎龙村委会），但在此之后，原告通过《购房协议》向xx村委会购买了涉案厂房，同时也取得了厂区内的土地长期使用权，在没有特别约定的前提下，《租地协议书》上收取租金的权利，应转由原告继承享有，xx村委会再收取租金已无合法依据。xx村委会辩称，三方有口头协议，约定铁塔占地租金仍由其收取，但没有提供直接的证据，其提供的谈话笔录、拆房收款凭证等间接证据，以及结合了原告未及时提出权利主张等情况，尚不足以形成证据链，难以证实三方口头协议的存在，故本院对该辩称不予采信。

本院还认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。延付租金或拒付租金的，诉讼时效为一年。原告在购买厂房后，配合xx公司构建铁塔，其对xx公司使用其厂房范围内的土地是明知和允许的，但其在每年都未收到xx公司的租金时，从未向xx公司提出过租金主张，也不去积极了解xx公司是否支付了租金以及租金的去向，其怠于行使自己的权利，应当承担由此产生的不利法律后果，现xx公司和xx村委会均提出原告的诉请已全部过诉讼时效，而原告提起诉讼的时间为2010年1月6日，故自1999年6月1日至2008年4月30日的租金已超过了一年诉讼时效，对原告已过诉讼时效的此部分租金主张，本院不予支持。2008年5月1日至2009年4月30日的租金，因《租地协议书》上约定的支付期限对原告没有约束力，故应自该年的租期阶段期满即2009年5月1日起计算时效，原告对该年的租金请求，未过诉讼时效。另外，原告称其诉请中综合考虑的三间被拆除的房屋损失，因也已过二年诉讼时效，故本院对此损失不予考虑。

原告请求xx公司对租金承担连带责任，因xx公司已支付全部租金，且原告没有向xx公司提出过支付租金的请求，故xx公司向其合同相对方xx村委会直接支付租金，没有过错，不应对租金承担连带责任。xx村委会在将厂区出售以及所占的土地使用权出租给原告后，其仍向xx公司收取铁塔占用厂区土地的租赁收益，构成不当得利，应当将其收取的未过诉讼时效的1年租金10,000元返还给原告。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第九十二条、第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项之规定，判决如下：

一、被告xx区xx镇xx村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海xx包装有限公司自2008年5月1日起至2009年4月30日止的一年的租金人民币10,000元；

二、驳回原告上海xx包装有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,100元，减半收取，由原告上海xx包装有限公司负担人民币1,440元，由被告xx区xx镇xx村村民委员会负担人民币110元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员方x