上诉人（原审被告）王某乙，女，出生年月（略），汉族，北京安顺源装饰公司业务员，住址（略）。

委托代理人王某丙，男，出生年月（略），汉族，住址（略）。

委托代理人陈某，北京市瀚翔律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京润邦房地产经纪有限责任公司，所在地址北京市X区X路X号华亭嘉园D座（住宅）楼X室。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人魏某某，男，出生年月（略），汉族，北京润邦房地产经纪有限责任公司职员，住址（略）。

原审被告苏某，女，出生年月（略），汉族，（略）址（略）。

上诉人王某乙因与被上诉人北京润邦房地产经纪有限责任公司（以下简称润邦公司）、原审被告苏某居间服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月6日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官芦超、宋毅参加的合议庭,后因工作原因变更为法官巩旭红担任审判长，法官宋毅、李丛参加的合议庭，并于2011年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人王某乙的委托代理人陈某、王某丙，被上诉人润邦公司的委托代理人魏某某均到庭参加了诉讼。原审被告苏某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

润邦公司在一审中起诉称：2010年4月10日，通过润邦公司的居间服务，王某乙和苏某订立房屋买卖定金协议，王某乙当场向苏某支付了购房定金10万元。此后，王某乙表示不再购买房屋，并拒不交纳居间服务费用；苏某也把房屋出售给案外人。润邦公司认为王某乙和苏某均有违约行为，现起诉要求王某乙、苏某支付居间服务费x元。

王某乙在一审中答辩称：王某乙没有表示不购买涉案房屋，而是苏某以无法办理产权证为由不再出售房屋，并把定金退还给王某乙。润邦公司没有完成委托事项，所以无权要求王某乙支付居间服务费用。王某乙不同意润邦公司的全部诉讼请求。

苏某一审未到庭亦未答辩。

一审法院经审理查明：2010年4月10日，苏某作为卖方（甲方），王某乙作为买方（乙方），润邦公司作为居间方（丙方），三方签订房屋买卖定金协议，约定三方就北京市X区X路X号院X号楼X室房屋买卖事宜达成一致；成交价为202万元；甲方承诺乙方最快在2010年5月25日前办下产权证，如届时产权证还没有办理下来，乙方同意甲方顺延3个月，即至2010年8月25日，如届时仍然没有把产权证办理下来，乙方支付60万元给甲方后，即可入住上述房屋，在办理完该房产权证后3日内，三方签订房屋买卖居间合同网签合同，并积极配合乙方办理后续贷款及相关产权转移手续，提供所需资料给丙方；乙方在甲方房产证办理完成后，交付首付款30万元给甲方，以便于甲方办理产权证抵押注销手续，待甲方房产证抵押注销手续完成后，乙方在办理银行按揭手续前交付尾款给甲方；乙方需向丙方交纳居间服务费、过户费共计4万元，乙方承诺丙方，乙方签订房屋买卖居间合同网签当时支付丙方一半服务费，即2万元，剩余2万元过户当日支付给丙方，并提供给丙方办理产权证及贷款所需资料；如甲、乙双方任意一方违约，则按定金法则执行，违约方承担丙方居间服务费成交价的3%。

王某乙称其于签订合同当日即向苏某支付了定金10万元，后苏某告知其产权证办不下来，故提出解除合同，并在2010年5月底至6月初时将定金10万元退还给王某乙。

关于房屋买卖定金协议中居间服务费、过户费共计4万元的约定，润邦公司称居间服务费为3.7万元，过户费为3000元；王某乙称居间服务费为2万元，过户费为2万元。

关于房屋买卖定金协议中甲、乙双方任意一方违约，则按定金罚则执行，违约方承担丙方居间服务费成交价的3%的约定，润邦公司认为该3%系指成交价的3%，王某乙认为该3%系指居间服务费的3%。

一审法院判决认定：润邦公司、王某乙、苏某签订的房屋买卖定金协议，系各方当事人真实意思表示，合法有效。该协议已经约定的王某乙与苏某间房屋交易的标的物、价款以及具体交易方式和时间等买卖合同应当具备的主要条款；且该协议约定三方还应进行的房屋买卖居间合同网签活动仅系应行政机关要求而为的备案事项，并非当事人民事意思表示；故该院认定房屋买卖定金协议在王某乙与苏某间具有买卖合同的性质，润邦公司的居间义务已经完成，有权收取居间服务费。润邦公司未实际履行协助过户义务，故无权要求过户费。关于应当支付居间服务费的主体，房屋买卖定金协议约定应当向润邦公司支付居间服务费的义务人是王某乙；虽然该协议亦约定了王某乙或苏某违约时居间服务费的承担方式，但润邦公司作为居间人无权判定王某乙和苏某究竟何人在履行买卖关系项下义务时存在违约行为，该院在居间合同纠纷中对买卖关系项下权利义务履行情况及违约情况亦不予审查；故润邦公司仅有权向该协议约定的支付居间服务费的义务人王某乙主张权利。关于居间服务费的数额，润邦公司作为居间人，具有起草明确具体的合同条款的义务；“居间服务费成交价的3%”一语，语意不清，且成交价的3%在数额已经超过合同其他条款约定的居间服务费和过户费之和，故该院对该条款不予适用；“居间服务费、过户费共计4万元”一语，没有明确居间服务费、过户费各自的数额，应当做对合同条款提供方即润邦公司不利的解释，且网签时支付2万元、过户时再支付2万元的表述，亦易使常人产生居间服务费和过户费各为2万元的理解；故该院对居间服务费的数额采王某乙之理解，即居间服务费为2万元。房屋买卖定金协议虽然约定王某乙对润邦公司的第一次付款义务应于网签时履行，但网签系三方应行政机关要求而为的备案事项，并非润邦公司主要合同义务，故网签仅为王某乙履行付款义务的时间，而非条件，王某乙不得以未进行网签而拒绝支付居间服务费。王某乙与苏某间的买卖关系尚未履行至网签阶段即已解除，王某乙向润邦公司支付居间服务费的付款期限应被理解为已经届至。综上，王某乙应向润邦公司支付居间服务费2万元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、王某乙于判决生效之日起十日内给付润邦公司居间服务费二万元。二、驳回润邦公司其他诉讼请求。如王某乙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

王某乙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院对主要证据房屋买卖定金协议认定错误。

首先，一审法院认定《房屋买卖定金协议》合法有效，即此协议条款均全部有效。该协议约定，在房屋出售方及买受方有违约的情况下，由违约方承担居间服务费成交价的3%。此条款明示以下内容：出售方或买受方在一方违约的情况下，由违约方承担违约责任，违约责任方式是承担居间服务费成交价的3%。本案在一审法院审理过程中，王某乙与润邦公司均认可苏某已将涉案房屋出售他人，故苏某已构成明显违约，故其应当承担违约责任，承担居间服务费成交价的3%。综上，一审法院未审查违约情况，仅仅适用《房屋买卖定金协议》，在三方不违约的情况下，支付居间服务费的主体系王某乙，以致判决责任主体错误。其次，一审法院判决金额错误。《房屋买卖定金协议》约定，在房屋的出售方及买受方有违约的情况下，违约方承担居间服务费成交价的3%，由于苏某已将房屋另售他人，故其应当承担的违约责任为1200元。综上，王某乙请求二审法院依法撤销一审法院判决，发回重审，或依法改判王某乙不向润邦公司给付居间服务费二万元。

润邦公司服从一审法院上述民事判决，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审法院判决。

苏某未到庭参加诉讼。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有润邦公司、王某乙陈某、房屋买卖定金协议等在案佐证。

本院认为：本案争议的焦点是润邦公司主张居间服务费是否成立。《房屋买卖定金协议》第五条第3款约定：如甲（苏某）、乙（王某乙）双方任意一方违约，则按定金法则执行，违约方承担润邦公司居间服务费成交价的3%。该条款系当事人对于违约责任的约定，并非对居间服务费的约定。《房屋买卖定金协议》第三条第2款约定：“乙方（王某乙）需向丙方（润邦公司）交纳居间服务费、过户费共计4万元，乙方（王某乙）承诺丙方（润邦公司），乙方（王某乙）签订房屋买卖居间合同网签当时支付丙方（润邦公司）一半服务费，即2万元，剩余2万元过户当日支付给丙方（润邦公司），并提供给丙方（润邦公司）办理产权证及贷款所需资料”。此条款系当事人对于居间服务费的约定，并具体约定了居间服务费的支付条件系签订房屋买卖居间合同网签。经审查，王某乙和苏某未签订房屋买卖居间合同网签，因此，支付居间服务费的条件并未成就，润邦公司主张居间服务费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决不当，本院予以纠正。苏某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：

一、撤销北京市X区人民法院（2010）朝民初字第x号民事判决；

二、驳回北京润邦房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。

一审案件受理费一千三百一十五元，由北京润邦房地产经纪有限责任公司负担一千零一十五元（其中四百元已交纳，另六百一十五元，于本判决生效之日起七日内交至一审法院），由王某乙负担三百元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。一审公告费五百六十元，由北京润邦房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。

二审案件受理费三百元，由北京润邦房地产经纪有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长巩旭红

审判员宋毅

代理审判员李丛

二○一一年十月二十日

书记员赵胤晨