原告（反诉被告）张某。

委托代理人杨某，上海某律师事务所律师。

委托代理人童某。

被告（反诉原告）朱某。

委托代理人陈某（系朱某之夫）。

原告张某诉被告朱某房屋租赁合同纠纷及反诉原告朱某诉反诉被告张某房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法由代理审判员黄某独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托代理人杨某、童某，被告（反诉原告）朱某及其委托代理人陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告张某诉称：原、被告系租赁关系，因承租房屋遇动迁，原告作为承租房屋的装修者、经营者和实际受损者，应能获得动迁补偿的装修费和停业损失及退还保证金，故要求判令被告返还保证金人民币3,500元，并支付装修费人民币150,000元及停业损失人民币9,200元。

被告朱某辩称：原告尚欠付房屋租金及电费，房屋出租前已装修过，原告并未装修过，己方才是营业执照所注明的经营者，且合同约定若遇到动迁，双方互不承担责任，故不同意原告所有诉讼请求。

反诉原告朱某诉称：反诉被告于2009年10月8日搬离承租房屋，尚未支付2009年9月的房屋租金及2009年4月至9月期间的电费。故要求反诉被告支付2009年9月1日至2009年9月30日的租金人民币3,500元、2009年4月1日至2009年9月30日的电费人民币3,098元。

反诉被告张某辩称：反诉原告要求的电费包括了案外人所应承担的部分，且根据动迁惯例及告示，动迁期间不需要支付电费；由于拆迁工作早已开始，己方自2009年8月下旬已停止实际经营，未及时搬离系因等待动迁补偿事宜的解决；故不同意反诉原告所有诉讼请求。

为支持其诉请及辩称，张某提供了《租赁协议》、收据、收条、《转让协议》、装修工人证明及收条、照片、营业记录、邻居证明、《拆迁公告》作为证据。朱某对《租赁协议》、收据、收条、《拆迁公告》无异议，对《转让协议》、装修工人证明及收条、照片、营业记录、邻居证明则表示对其要证明的情况不了解。

为支持其辩称及诉请，朱某提供了其与上海某公司签订的《租赁协议》、《证明》、（2009）卢民四（民）初字第X号民事调解书、《准予个体工商户注销登记通知书》、电费单据、汇款单据作为证据。张某对于《租赁协议》、《证明》、（2009）卢民四（民）初字第X号民事调解书、《准予个体工商户注销登记通知书》、电费单据无异议，但对汇款单据不予认可。

本院在庭审中向双方出示了《租赁协议》、《公有非居住用房屋租赁合同》、《退休人员备案表》、《证明》、《改制企业租借合同》（均自（2009）卢民四（民）初字第X号民事案件卷宗中调取），朱某对上述证据均无异议，张某对上述证据真实性无异议，另认为该些证据表明案外人某集团已获拆迁补偿，而某集团与朱某之间存在补偿关系，朱某获得了上海某副食品有限公司给予的经营损失补偿。

经审理查明，张某（乙方）与朱某（甲方）签订《租赁协议》，约定朱某将上海市X路X号X商铺（面积23平方米）出租于张某，租期自2008年11月1日起至2011年10月31日止，每月租金为人民币3,500元，保证金为人民币3,500元，公用事业费由张某负担。协约第八条第一款约定,因不可抗力或规划动迁等原因致使协议终止的，甲方代办乙方因此产生的经济损失（在政策范围内），但双方互不承担违约责任及损失赔偿。张某承租商铺经营鞋店，并支付了2009年9月前的房屋租金及保证金。后因上海市X路X号商铺位于某某路X地块拆迁范围内，张某于2009年10月8日搬离。上海市X路X-X号商铺现已拆除。

另查明，上海市X路X-X号商铺（面积56.6平方米）系公有非居住用房屋，承租人为上海某食品（集团）有限公司。朱某系上海某食品（集团）有限公司退休员工。上海某食品（集团）有限公司为推进企业改制，安置企业职工，与朱某签订了《上海某食品（集团）有限公司改制企业网点租借合同》，将上海市X路X-X号商铺租借于朱某作经营场地。朱某以上海市X路X-X号为经营场所办理了个体工商户营业执照。嗣后，因上海某食品（集团）有限公司委托其下属公司上海某副食品有限公司经营管理上海市X路X-X号商铺，朱某又与上海某副食品有限公司续签了《租赁协议》，约定租期自2008年1月1日起至2011年12月30日止，月租金人民币2,500元。协议另约定，若因“市政动迁或不可抗拒的因素”致使合同提前终止，则上海某副食品有限公司每月按月租金标准给予补偿，直至合同期满。因遇动迁，朱某与上海某副食品有限公司产生争议，经本院调解，双方达成一致意见。（2009）卢民四（民）初字第X号民事调解书载明：一、上海某副食品有限公司与朱某于2007年9月26日签订的《租赁协议》，于2009年9月30日予以解除；二、上海某副食品有限公司于本调解书生效之日起三日内支付朱某经济补偿款人民币67,500元并退还押金人民币2,500元，总计人民币70,000元；三、朱某于2009年10月15日前从本市X路X-X号内搬离并结清水、电、煤等费用；四、朱某于搬离后向工商行政管理部门办理营业执照的注销手续。

又查明，朱某支付了上海市X路X-X号商铺在2009年4月至9月期间的电费人民币3,098元。上海市X路X-X号商铺的电费原系各商铺承租人自行支付，但对于电费分摊并无明确约定。

上述事实，由《租赁协议》、收据、收条、《拆迁公告》、《证明》、（2009）卢民四（民）初字第X号民事调解书、《个体工商户营业执照》、《准予个体工商户注销登记通知书》、电费单据、《公有非居住用房屋租赁合同》、《退休人员备案表》、《改制企业租借合同》等证据及双方当事人的陈某予以证实。

本院认为：《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《租赁协议》约定，朱某对于动迁原因造成的租赁合同终止不承担违约责任及损失赔偿责任；朱某从上海某副食品有限公司处获得的补偿系根据合同之约定而非动迁政策给予之经营损失补偿，且朱某之所以能获得该项补偿亦在于朱某原为上海某副食品有限公司上级单位上海某食品（集团）有限公司职工，其能够承租房屋经营系上海某食品（集团）有限公司的一种职工安置方式；张某并未提供充分证据证明朱某获得了按动迁政策应给予张某的经营损失补偿，故对于张某要求朱某支付装修费人民币150,000元及停业损失人民币9,200元之诉讼请求，本院不予支持。上海某副食品有限公司与朱某之间的《租赁协议》于2009年9月30日解除终止，而张某于2009年10月8日搬离，故其仍应按其与朱某之间的约定支付2009年9月1日至2009年9月30日期间的房屋租金。鉴于上海市X路X-X号商铺（面积56.6平方米）的电费系统一计算，亦无其他证据证明各承租人之间实际如何分摊电费，故仅能根据公平原则，按张某承租的上海市X路X号X商铺（面积23平方米）所占的面积百分比予以确定其应分担的部分电费。双方合同现已终止，朱某应向张某返还押金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，判决如下：

一、张某于本判决生效之日起十日内支付朱某2009年9月1日至2009年9月30日期间的房屋租金人民币3,500元；

二、张某于本判决生效之日起十日内支付朱某2009年4月至9月期间的电费合计人民币1,258.90元；

三、朱某于本判决生效之日起十日内返还张某保证金人民币3,500元；

四、驳回张某其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币3,553元减半收取为人民币1,776.50元，反诉案件受理费人民币25元，合计人民币1,801.50元；由张某负担人民币1,760元，由朱某负担人民币41.50元，退还张某人民币1,776.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄某

书记员薛文辉