案外人李某华，男。

委托代理人张某戊，男。

申请执行人周某己，女。

委托代理人周某庚，男。

委托代理人李某辛，男。

被执行人陈某，男。

被执行人黄某，女。

案外人李某华称，郴州市X区人民法院在审理原告周某己与被告陈某、黄某民间借贷纠纷一案时，查封了案外人所有的位于郴州市X区俊峰商厦一单元X房，这一查封行为损害了案外人李某华的合法权利。因这套房屋不是陈某、黄某夫妇的，而是案外人李某华所有的。案外人是出价31.8万元人民币购得原陈某、黄某夫妇购买的位于郴州市X区俊峰商厦602房壹套，其中包括装修家某、家某等一切配套设施。购房合同签订当日，案外人支付31.8万元现金给陈某、黄某夫妇，至此该房所有权归案外人所有。同月，案外人将此房以年租金8000元租给陈某、黄某夫妇，租期从2008年3月1日至2009年2月底，为期一年，租赁期满后，因房内家某设施贵重，案外人未将此房对外出租，由案外人本人不定期居住。

现周某己与陈某、黄某民间借贷纠纷一案，已进入执行程序，案外人为避免自身合法的财产权利受到损失，依据《民事诉讼法》相关规定及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条规定，向贵院提出执行异议，请求贵院依法解除对位于郴州市X区俊峰商厦一单元X房的查封。

本院查明，2006年3月27日被执行人陈某、黄某购买了郴州市俊峰房地产开发有限责任公司的位于郴州市X区的俊峰商厦一单元X房住房一套。2008年3月1日，案外人李某华与被执行人陈某、黄某又签订了《住房买卖协议》，将俊峰商厦一单元X房以31.8万元卖给了案外人李某华（其中包括房屋装修家某、家某、三张席梦思、空调4台、电脑一台、液晶电视一台、电冰箱一台、洗衣机一台、沙发一套等一切配套设施），同月，李某华将此房以年租金8000元租给被执行人陈某、黄某居住，租期从2008年3月1日至2009年2月底，为期一年，租赁期满后，李某华未将该房对外出租，由其本人不定期居住。但案外人未到有关房产部门对该房屋进行登记。

2009年4月2日本院受理周某己与陈某、黄某民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中本院于2009年4月20日依法查封了郴州市X区俊峰商厦一单元X房，并于2009年8月25日作出判决，判决内容为“被告陈某、黄某立即归还原告周某己借款（略）元，案件受理费x元，财产保全费5000元，合计x元，由被告陈某、黄某承担。判决生效后，该案在执行程序中，案外人于2010年7月14日向本院提出执行异议申请书，请求依法解除对位于郴州市X区俊峰商厦一单元X房的查封。

本院认为，1、案外人李某华与被执行人陈某、黄某签订的房屋买卖协议不能对抗法院对该房屋的查封。因为不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立变更、转让和消灭不动产物权的合同就必然发生不动产物权的变动、合同的生效能产生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权，故即使案外人的债权有效，也不能对抗法院查封该房屋的物权；2、案外人引用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条，以付清价款并实际占有为由，要求法院依法解除查封，本院认为其理由不能成立。该案应适用2007年10月1日起施行的《物权法》调整其法律关系，因最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》的司法解释效力不及于《物权法》；3、根据我国《中华人民共和国物权法》第6条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，这条法律是对物权的设立和变动的公示方法的规定。《中华人民共和国物权法》第14条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”。故案外人与被执行人陈某、黄某签订住房买卖协议，付清价款并实际占有，协议即便有效，也因未依法登记不能对抗法院的查封；4、根据特别法优先适用于一般法，后法优先适用于前法的原则，该案应适用《物权法》。如在《民法通则》和最高法院司法解释规定的财产实际占有制度，这是一般法上的规定，但对于《物权法》而言，即使案外人实际占有不动产物权，如未进行不动产物权登记，也不能产生不动产物权的变动，这是特别法上的规定，这一公示性规定恰恰是一般法所不能及的，且《物权法》是2007年10月1日起施行，是一部新法，并且是全国人大的立法，当然是《民法通则》和最高人民法院司法解释所不能及的。

综上所述，案外人李某华提出的执行异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

驳回案外人李某华的异议。

本裁定送达后立即生效。

审判长周某己

审判员黄某萍

审判员周某己峰

二○一一年一月二十一日

书记员章文